“มหาอำนาจจีน” บุกหนักอสังหาฯไทย เทรนด์ยาว 10 ปีหน้า-ซื้อลงทุนต่ำล้านหยวน

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) จัดสัมมนาหัวข้อ “Joint Venture โอกาสใหม่ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” เมื่อเร็ว ๆ นี้ สรุปสาระสำคัญฉายภาพถึงอนาคตวงการพัฒนาที่ดินเมืองไทยเข้าสู่ยุคต้องพึ่งพาทุนต่างชาติมากขึ้น ทั้งในด้านกำลังซื้อและการเป็นแหล่งทุนชั้นดี

JV ญี่ปุ่นเสริมแกร่งโนว์ฮาว

ประเดิมด้วย “ณโด่ง-พีระพงศ์ จรูญเอก” ซีอีโอบริษัทมหาชน “ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้” ดาวจรัสแสงแห่งยุค ทำอสังหาฯไม่ถึง 10 ปี แต่มีพอร์ตในปัจจุบัน 60 โครงการ มูลค่ารวม 90,000 ล้านบาท

หนึ่งในจิ๊กซอว์ของการเติบโตรวดเร็วดำเนินการผ่านกลยุทธ์ JV-joint venture โดยร่วมทุนกับ “โนมูระ ซีเคียวริตี้” ยักษ์ธุรกิจจากประเทศญี่ปุ่น ลงทุนครอบจักรวาลโดยตัวองค์กรอายุเฉียด 100 ปี

“ต้องยอมรับว่าโลกยุคใหม่ ไทยรับอิทธิพลทางความคิดเกี่ยวกับ digital social เยอะมาก ในไซต์งานวิศวกรรุ่นใหม่ไม่สนใจไปตรวจหน้างาน เรามาเรียนรู้กับญี่ปุ่นอีกรอบซึ่งทำงานเชิงลึก หัวหงอกหัวขาว (ทีมงาน) ต้องเดินคุมงาน ติดกระดุมทีละเม็ดตามขั้นตอน เป็นโปรเซสที่ดี หากขาดสิ่งเหล่านี้อุตสาหกรรมก่อสร้างไทยอาจคุณภาพไม่ดี เพราะทรัพยากรบุคคลวิศวกรไทยรุ่นใหม่ทำงานสัก 5 ปีก็นานแล้วสำหรับเขา”

ปัจจุบัน 60 โครงการของออริจิ้นฯ เป็นโครงการร่วมทุนกลุ่มโนมูระ 5 โครงการ 20,000 กว่าล้านบาท กับโปรเจ็กต์มิกซ์ยูสทำเลทองหล่ออีก 6,200 ล้านบาท และประสบการณ์ร่วมทุนกับญี่ปุ่นเหมือนได้ขึ้นทางลัด ได้โนว์ฮาวชั้นยอดในการทำอสังหาฯ เริ่มตั้งแต่การตัดสินใจร่วมทุน ไม่ได้ทำแบบวันแมนโชว์ แต่เป็นแบบ “กรุ๊ปดีซิชั่น” เพราะฉะนั้นจะขนคนมาหมดทั้งฝั่งเซลส์ การตลาด เอ็นจิเนียริ่ง ฯลฯ

การทำงานร่วมกับญี่ปุ่นจึงมีคณะกรรมการมากชุดเป็นพิเศษเป็นสไตล์การทำงานที่ณโด่งเรียกว่า “กลัดกระดุมทีละเม็ด”

โมเดลเฟ้นพันธมิตรต่างชาติ

ในเวลาเดียวกัน ออริจิ้นฯยังมีจิ๊กซอว์ร่วมเป็นพันธมิตรธุรกิจกับกลุ่มจีนและฮ่องกง โดยร่วมมือกับ “Fulcrum Global” มาสเตอร์เอเย่นต์ฮ่องกง

“ดีลร่วมทุนกับญี่ปุ่น มีการลงทุน ได้กำไรแบ่งเขาไปทำให้เสียดุลการค้านิด ๆ แต่การคบกับจีนได้เงินเขามา เป็น condo for export ซึ่งดีมานด์ปีละ 4 แสนล้านบาท มีลูกค้าชาวจีน ฮ่องกงมาซื้อ ทำให้ตลาดบ้านเราเติบโตได้เกือบ 20%”

ความมหาศาลของทุนจีนทั้งฝั่งผู้ซื้อและนักลงทุน “ณโด่ง-พีระพงศ์” ฝากข้อคิดว่า “…ประเทศไทยมีชัยภูมิที่ดี ลูกค้าจีนที่มาซื้อคอนโดมิเนียมอย่าไปรู้สึกว่า ไม่ comfortable เลย คนจีนรุ่นใหม่มีวัฒนธรรมดีกว่าเราด้วยซ้ำ ผมไปเมืองจีนเขา no cash แล้ว ซิลิคอนวัลเลย์ที่เคยส่งลูกหลานไปตอนนี้ต้องส่งมาดูที่จีนหมด”

ประสบการณ์ตกผลึกในการคบพันธมิตรต่างชาติของออริจิ้นฯ ถอดออกมาเป็นสูตร 3 ชาติ นั่นคือ พาร์ตเนอร์สร้างโครงการคบคนญี่ปุ่น, พาร์ตเนอร์การขายต้องคบจีน ส่วนพาร์ตเนอร์การเงินต้องคบสิงคโปร์

จีนช็อปปีละ 1 ล้านล้านบาท

บิ๊กดาต้าที่ออริจิ้นฯได้รับจาก Fulcrum Global คือนักลงทุนรายย่อยจีนนิยมลงทุนอสังหาฯ มูลค่าซื้อปีละ 1 ล้านล้านบาท ตลาดใหญ่อยู่ที่สหรัฐอเมริกา 60% ไทยมีมาร์เก็ตแชร์ 5% หรือ 50,000 ล้านบาท อาจดูว่าน้อยแต่เป็นอันดับ 2 ซึ่งไทยเคยอยู่อันดับ 10

“สิ่งที่จีนทำคือเพิ่มปริมาณการซื้อขายทดแทนภูมิภาคอเมริกา เพราะเสือ 2 ตัวเริ่มทะเลาะกัน (เทรดวอร์) กระทบค่าเงินเพราะต้องลดค่าหยวนเพื่อให้ค้าขายกับประเทศทางเอเชียมากขึ้น เรา (ไทย) ยังลดค่าบาทน้อย ทำให้ปริมาณเงินต่างประเทศต้องไหลออกไปเพราะมี currency lost นี่คือภาพ”

และ “…ในขณะที่ฮ่องกงมาซื้ออสังหาฯไทยเพราะได้ลงทุน กระจายความเสี่ยงเพื่อให้มีหลักทรัพย์ในต่างประเทศ จุดเด่นไทยกำลังพัฒนาอินฟราสตรักเจอร์ชัดเจน จากรถไฟฟ้า 3-4 สายเพิ่มเป็น 10 สาย ทุกคนมองออกแหละว่าพร็อพเพอร์ตี้ดีขึ้นเรื่อย ๆ”

เทียบกับตลาดอสังหาฯในประเทศจีนมีราคาแพงมาก เช่า 70 ปี ทำเลมิดทาวน์ราคา 5 แสนบาท/ตารางเมตร ไซซ์ 60-80 ตารางเมตรตกห้องละ 60-70 ล้านบาท ทำเลดาวน์ทาวน์ราคาตารางเมตรละ 1-1.5 ล้านบาท ดังนั้นราคาห้องชุดไทยตารางเมตรละ 2 แสนบาทจีนซื้อได้ กลุ่มราคายอดนิยมอยู่ที่ 2-5 ล้านบาท

“รัฐบาลจีนจำกัดให้โอนเงินได้ปีละ 50,000 เหรียญสหรัฐหรือ 1.5 ล้านบาท พอดีกับคอนโดฯ เราก่อสร้าง 2-3 ปี ทยอยโอนก็พอดีค่าห้องตอนสร้างเสร็จ เราจดทะเบียนบริษัทออริจิ้น ฮ่องกง ทำเทรดดิ้งกับลูกค้า สามารถแมเนจการจ่ายเงินกับเอเย่นต์ได้เลย ทำให้ธุรกิจคล่องตัวขึ้น ซึ่งผมมองเทรนด์ลูกค้าจีนยังมีความสำคัญกับตลาดไทยอีก 5-10 ปี”

เบ็ดเสร็จ ออริจิ้นฯมียอดขายลูกค้าต่างชาติปี 2560 สัดส่วน 20% หรือ 2,000 กว่าล้านบาท ปีนี้ขยับเพิ่มเป้าเป็น 4,000 ล้านบาทโมเดลใหม่ทัวร์ช็อปอสังหาฯไฮไลต์ข้อมูลตลาดจีนมาจาก “จ๊อก-สุรเชษฐ กองชีพ” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยตลาด บริษัท ไรส์แลนด์ ประเทศไทย จำกัด โดยไรส์แลนด์เป็นบริษัทลูกของกลุ่ม “ปี้กุ้ยหยวน” หรือคันทรี่ การ์เด้น ยักษ์อสังหาฯเบอร์ 1 ของจีน

ทั้งนี้ ประชากรจีน 1,200 ล้านกว่าคน เป็นกลุ่มมีรายได้สูงที่เพิ่มจำนวนมากขึ้น ในขณะที่ข้อจำกัดในประเทศควบคุมการซื้ออสังหาฯ เพื่อป้องกันเก็งกำไร ทำให้กำลังซื้อของนักลงทุนรายย่อยต้องหาช่องออกมาลงทุนนอกประเทศมากขึ้น

วิธีการมีทั้งออกมาลงทุนทางตรง กับการลงทุนทางอ้อมผ่านรูปแบบนักท่องเที่ยว ที่ไม่ได้เยี่ยมชมแหล่งท่องเที่ยวเพียงอย่างเดียว แต่มีวัตถุประสงค์หลักเพื่อช็อปซื้ออสังหาฯโดยตรงอีกด้วย

“ปี 2550 มีนักท่องเที่ยวจีนเข้าไทย 9 แสนคน ปี 2560 เพิ่มเป็น 9.5 ล้านคน พฤติกรรมการใช้จ่ายเงินมีสัดส่วน 42% มองหาการลงทุนซื้ออสังหาฯ วันนี้การมาท่องเที่ยวเมืองไทยเหตุผลเดียวคือมาซื้ออสังหาฯ ไม่มีเหตุผลอื่น” คำกล่าวแบบฟันธง

จีนสน JV แต่ขอบริหารเอง

นอกเหนือจากกำลังซื้อรายย่อยแล้ว อีกภาพเป็นการรุกคืบเข้าเมืองไทยของกลุ่มทุนจีนรายใหญ่ “สุรเชษฐ” ระบุว่า กลุ่มทุนจีนมีความต้องการเข้ามา 3 รูปแบบด้วยกันคือ 1.เข้ามาลงทุนด้วยตัวเอง 2.มองหาผู้ร่วมทุนหรือ JV 3.เข้ามาเทกโอเวอร์กิจการเหลียวกลับไปมองสถิติโครงการร่วมทุนในเมืองไทย พบว่า อันดับ 1 เป็นโครงการ JV ไทยกับญี่ปุ่น มูลค่ารวม 281,950 ล้านบาท, อันดับ 2 ไทยกับจีนและฮ่องกง 173,000 ล้านบาท และอันดับ 3 ไทยกับสิงคโปร์ มูลค่ารวม 25,800 ล้านบาท

สังเกตว่าบริษัทจีนมีทุนหนาและแข็งแกร่งที่สุดในปฐพี แต่มีข้อจำกัดเกี่ยวกับนโยบายร่วมทุน 3 ข้อด้วยกัน 1.ไม่นิยมนอมินี หมายความว่าสนใจร่วมทุนกับดีเวลอปเปอร์ไทยเท่านั้น

2.ต้องการเป็นผู้กุมอำนาจในการบริหารกิจการ กฎหมายไทยต่างชาติถือหุ้นได้สูงสุด 49% ปรากฏว่ายักษ์จีนต้องการถือหุ้น 49% แต่ขอเป็นผู้บริหารหลัก และ 3.แต่ละโครงการฝ่ายไทยและจีนต้องลงเงินใกล้เคียงกัน

“นี่คือข้อจำกัดที่ทำให้ขนาดการลงทุนของญี่ปุ่นกับจีนแตกต่างกัน ญี่ปุ่นจอยต์เวนเจอร์แล้ว 20 บริษัท แต่ดีลร่วมทุนกับจีนเพิ่งมีแค่ 9-10 บริษัท”

นอกจากนี้ ทุนจีนยังมีความต้องการปลีกย่อยอีกมากมายที่เป็นอุปสรรคมากกว่าเป็นโอกาส เช่น “แลนด์แบงก์” ต้องเป็นที่ดินโอนกรรมสิทธิ์ เนื่องจากในเมืองจีนเช่าที่ดินยาว 70-75 ปี แต่เข้าเมืองไทยเจอกฎหมายเช่าได้เพียง 30 ปี ทำให้จีนไม่สนใจโมเดลเช่าที่ดินพัฒนาโครงการโดยสิ้นเชิง เป็นต้น

ขายจีนบวกราคา 10-15%

มีอีกเรื่องที่ 2 วิทยากรแชร์มุมมองออกมา นั่นคือราคาขายลูกค้าจีนกับลูกค้าไทย มีหลักปฏิบัติอยู่ว่า ห้องชุดแบบเดียวกัน โครงการเดียวกัน กรณีนำไปเสนอขายลูกค้าจีนจะมีการบวกราคาเพิ่มอีก 10-15%

โดย “สุรเชษฐ” เปิดประเด็นว่า ในด้านราคา ห้องชุดห้องเดียวกันลูกค้าจีนซื้อแพงกว่าลูกค้าไทย เหตุผลเกิดจากโซ่ข้อกลางหรือเอเย่นต์จีนเป็นคนบวกราคาเพิ่มก่อนจะนำกลับไปขายคนจีนด้วยกันเอง เพราะฉะนั้น เน็ตมาร์จิ้นของราคาห้องชุดจึงไปตกอยู่ในมือเอเย่นต์จีน บางรายมีกำไร 1-1.5 เท่า

“เอเย่นต์จีนเป็นเพียงคนขาย ไม่ใช่ดีเวลอปเปอร์ ไม่ใช่ผู้ลงทุน แต่บวกราคาเพิ่มเท่ากับมีเน็ตมาร์จิ้น 100% ส่วนลูกค้าจีนก็ไม่รู้ว่าห้องชุดที่ซื้อไปถูกหรือแพง รู้แต่เป็นราคาที่เขาซื้อได้”

เรื่องเดียวกันนี้ “ณโด่ง-พีระพงศ์” ขยายความเพิ่มเติมว่า กลไกมาตรฐานของตลาด สมมุติ ราคา 10,000 ล้านบาท มีการบวกเพิ่ม 10-15% เป็น 11,000-11,500 ล้านบาท ถ้าเป็นราคาที่ลูกค้าจีนจับต้องได้หรือ affordable ที่จะซื้อแพงกว่าไทย แต่ถ้าบวกเกิน 20% เริ่มไม่ค่อยดีแล้ว อาจทำให้ขายช้า โครงการอาจมีปัญหา

ทั้งนี้ ที่มาที่ไปของการบวกเพิ่มสำหรับลูกค้าจีน เนื่องจากมีระบบเอเย่นต์ มี “มาสเตอร์เอเย่นต์” ทำหน้าที่กระจายพอร์ตขายให้กับลูกข่ายที่เป็น “ซับเอเย่นต์” สูตรคือ เมืองไทยกิจกรรมการตลาดการขายปรุงสูตรกันที่ 3%+3% (sale expense3% กับ eventory 3%) รวมเป็น 6% ในขณะที่เอเย่นต์จีนต้องเพิ่มสูตรทำกำไรให้กับซับเอเย่นต์ด้วย อาจจะ 6% เพราะฉะนั้น การส่งต่อราคาให้กับเอเย่นต์จีนจึงต้องบวกเพิ่ม 10-15% เพื่อให้เหลือต้นทุนที่สามารถนำไปบริหารต่อในห่วงโซ่การตลาด

สรุปข้อมูลสำคัญราคาที่ลูกค้าจีนสนใจซื้ออสังหาฯทั่วโลก พบว่ามีตั้งแต่ถูกยันแพง ตั้งแต่ต่ำล้านหยวนจนไปถึงราคายูนิตละร้อยล้านบาท

สำหรับตลาดเมืองไทย ราคาต่ำ 1 ล้านหยวนหรือไม่เกิน 5 ล้านบาทเป็นราคายอดนิยม ทอนออกมาเป็นราคาขายไม่เกิน 2 แสนบาท/ตารางเมตรสำหรับสินค้าห้องชุด

โพย 5 ทุนยักษ์แดนมังกร

ไฟล์ข้อมูลของไรส์แลนด์ (ประเทศไทย) บริษัทลูกของกลุ่มปี้กุ้ยหยวน ยักษ์ใหญ่วงการอสังหาริมทรัพย์ในเมืองจีน เปิดหน้าต่างความรู้บานใหม่ ๆ เกี่ยวกับขนาดกิจการของยักษ์ธุรกิจจีน คัดเฉพาะ 5 อันดับแรก ดังนี้

อันดับ 1 กลุ่มปี้กุ้ยหยวน คนไทยและคนทั่วโลกน่าจะคุ้นกันดีในชื่อของกลุ่มคันทรี่ การ์เด้น พบว่ารายได้ครึ่งปีแรก 2561 อยู่ที่ 4.124 แสนล้านหยวน หรือ 2.06 ล้านล้านบาท (ดูตารางประกอบ)

อันดับ 2 กลุ่มจงกว๋อเหิงต้า รายได้ครึ่งปีแรก 2561 อยู่ที่ 3.040 แสนล้านหยวน หรือ 1.52 ล้านล้านบาท, อันดับ 3 กลุ่มวั่นเคอ รายได้ครึ่งปีแรก 2561 อยู่ที่ 3.021 แสนล้านหยวน หรือ 1.51 ล้านล้านบาท, อันดับ 4 กลุ่มเป่าลี่ รายได้ครึ่งปีแรก 2561 อยู่ที่ 2.081 แสนล้านหยวน หรือ 1.04 ล้านล้านบาท และอันดับ 5 กลุ่มหรงช่วง รายได้ครึ่งปีแรก 2561 อยู่ที่ 1.961 แสนล้านหยวน หรือ 0.96 ล้านล้านบาท

เฉพาะเบอร์สอง “จงกว๋อเหิงต้า” มีแผนลงทุนพัฒนาปีละ 1,000 โครงการ เฉลี่ยตัดริบบิ้นเปิดตัวใหม่วันละ 3 โครงการ ย่อมไม่ใช่บริษัทเล็ก ๆ มีพนักงานรวม 1.7 แสนคน โมเดลธุรกิจคือทำก่อสร้างเองด้วย

ในส่วนของเบอร์หนึ่ง “ปี้กุ้ยหยวน” เข้าไปลงทุนแล้ว 60-70 ประเทศทั่วโลก ครอบคลุมทุกทวีปในโลกนี้ อาทิ สหภาพพม่า ตอนนี้ได้ที่ดินแล้วกำลังออกแบบรอขึ้นโครงการ, เวียดนามเข้าทำเลกรุงโฮจิมินห์ เมืองหลวงเศรษฐกิจ, อินโดนีเซีย ฟิลิปปินส์ ออสเตรเลีย รวมทั้งประเทศอังกฤษ

ปัจจัยกระตุ้นมาจากรัฐบาลจีนมีนโยบาย นำคนชนบทเข้าเมืองปีละ 100 ล้านคน คำนวณการพักอาศัยยูนิตละ 2 คน นั่นหมายความว่าต้องมีที่อยู่อาศัยอย่างน้อย 50 ล้านยูนิตเกิดใหม่

ขณะเดียวกันก็ควบคุมการซื้อในประเทศ จำกัดสิทธิ์ซื้อไม่เกิน 2 ยูนิต ประกอบกับราคาอสังหาฯในจีนสูง 100% ต่อปี และสูงขึ้นทุกปี ทำให้คนจีนที่มีรายได้มากขึ้น หาทางระบายการลงทุนหันออกนอกประเทศ

“อสังหาฯจีนทำในระดับซิตี้ หรือเมือง พัฒนาโครงการละ 30 ตึก สูง 30 ชั้น ตึกละ 400 ยูนิต สามารถขายหมดได้อย่างรวดเร็ว เคยไปดูงาน โครงการขนาด 1,500 ยูนิต เขาซื้อขายกันบนออนไลน์ ขายหมดใน 5 นาที จากนั้นจะมีคนโทร.ไปแจ้งผลว่าเป็นลูกค้าที่ได้รับสิทธิ์ซื้อ ซึ่งผมก็ไม่เข้าใจ ทำไมขายดี และคนแย่งกันซื้อขนาดนั้น”

ประเด็นผสมโรงมาจากภาพใหญ่ที่รัฐบาลจีนโปรโมตเส้นทางเศรษฐกิจผ่านนโยบาย One Belt One Road สร้างโครงข่ายเส้นทางคมนาคมเชื่อมโลกเข้าด้วยกัน โดยมีตลาดจีนเป็นแม่เหล็ก

ทุกวันนี้ ไม่ใช่แค่ประเทศไทยที่เวลคัมจีน ในยุโรปตามร้านค้าสถานที่ท่องเที่ยว มีภาพคนจีนเข้าคิวซื้อของ ในสวิตเซอร์แลนด์นาฬิกามีป้ายภาษาจีน สถานการณ์นี้บ่งบอกถึงความยิ่งใหญ่ของกำลังซื้อจีนในยุคนี้ได้เป็นอย่างดี

“ถ้ายังตั้งแง่ว่าไม่อยู่คอนโดฯเดียวกับจีน ไม่ทำงานบริษัทเดียวกับจีน ผมว่าอีกสิบปีคงหางานทำไม่ได้ คอนโดฯก็เช่นกัน” คำฝากข้อคิดของ”สุรเชษฐ กองชีพ” ผู้บริหารไรส์แลนด์ (ประเทศไทย)