คอนโดฯขายฝืด สต๊อกท่วมตลาด 3.5 แสนยูนิต ใช้เวลาระบาย 6 ปี

”ไนท์แฟรงค์“ เผยผลสำรวจตลาดคอนโดฯ กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ยังเผชิญสต๊อกคงค้าง 3.5 แสนยูนิต คาดใช้เวลาขาย 5-6 ปี เผยตลอดไตรมาส 1/2569 ไม่มีคอนโดฯใหม่เปิดใน CBD ผู้พัฒนาโครงการเบนเข็มสู่ตลาดแมส กว่า 68% ของอุปทานใหม่ราคาต่ำกว่า 80,000 บาทต่อ ตร.ม. หลังอัตราจองคอนโดฯใหม่ลดเหลือ 24.3%

นางพจมาน วรกิจโภคาทร หุ้นส่วน – หัวหน้าส่วนงานบริหารงานขายโครงการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย เปิดเผยว่า ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ในไตรมาส 1 ปี 2569 สะท้อนการเปลี่ยนแปลงสำคัญของกลยุทธ์ผู้พัฒนาโครงการ โดยผู้ประกอบการจำนวนมากหันมาให้ความสำคัญกับกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) มากขึ้น หลังอัตราการจองของโครงการเปิดใหม่ปรับตัวลดลงเหลือเพียง 24.3% จาก 43.8% ในไตรมาสก่อนหน้า ท่ามกลางภาวะที่ผู้บริโภคยังคงระมัดระวังการใช้จ่ายและใช้เวลาตัดสินใจซื้อนานขึ้น

จากข้อมูลพบว่า ในไตรมาสแรกของปี 2569 มีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลรวมประมาณ 6,174 ยูนิต โดยไม่พบการเปิดตัวโครงการใหม่ในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) เลยแม้แต่โครงการเดียว ขณะที่การเปิดตัวโครงการใหม่กระจุกตัวอยู่ในทำเลรอบใจกลางเมือง (City Fringe) คิดเป็น 58% และพื้นที่ชานเมืองอีก 42%

ในด้านระดับราคา พบว่าอุปทานใหม่กว่า 68% อยู่ในระดับราคาต่ำกว่า 80,000 บาทต่อตารางเมตร สะท้อนให้เห็นถึงการปรับตัวของผู้พัฒนาโครงการที่มุ่งเน้นตลาดระดับราคากลางถึงล่างมากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อในช่วงราคา 1.5-3 ล้านบาท ซึ่งยังคงเป็นฐานกำลังซื้อหลักของตลาดในปัจจุบัน
 
“ภาพรวมตลาดในช่วงนี้สะท้อนว่าความต้องการที่อยู่อาศัยยังคงมีอยู่ในตลาด แต่ผู้ซื้อมีความระมัดระวังมากขึ้นในการเลือกโครงการและตัดสินใจซื้อ ส่งผลให้อัตราการจองของโครงการเปิดใหม่ปรับตัวลดลง ขณะเดียวกันผู้พัฒนาโครงการเองก็ปรับกลยุทธ์ไปสู่ Segment ที่มีผู้ซื้อจริงรองรับมากขึ้น โดยเฉพาะในระดับราคาที่เข้าถึงได้“
 
แม้อัตราการจองโครงการใหม่จะปรับตัวลดลง แต่ยอดโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ และปริมณฑลยังเพิ่มขึ้นประมาณ 12.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยได้รับแรงสนับสนุนจากมาตรการภาครัฐ อาทิ การผ่อนคลายเกณฑ์ Loan-to-Value (LTV) และการลดค่าธรรมเนียมการโอน สะท้อนว่าความต้องการที่อยู่อาศัยยังคงมีอยู่ในตลาด แม้การฟื้นตัวจะยังไม่กระจายตัวอย่างทั่วถึงในทุกกลุ่มราคา
 
อย่างไรก็ตาม ตลาดยังคงเผชิญแรงกดดันจากอุปทานคงค้าง (Unsold Inventory) ที่อยู่ในระดับสูงประมาณ 350,000 ยูนิต ขณะที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์เฉลี่ยของตลาดอยู่ที่ประมาณ 60,000 ยูนิตต่อปี ส่งผลให้ตลาดอาจต้องใช้เวลาประมาณ 5-6 ปีในการระบายอุปทานส่วนเกิน ภายใต้สมมติฐานที่ไม่มีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดในระดับสูง
 
“ในระยะ 1-2 ปีข้างหน้า เราคาดว่าผู้พัฒนาโครงการจะยังคงเลือกเปิดตัวโครงการใหม่อย่างระมัดระวัง และมุ่งเน้นทำเลหรือระดับราคาที่มีอุปสงค์รองรับชัดเจนมากขึ้น ขณะที่ผู้ซื้อจะยังคงมีอำนาจต่อรองสูงในด้านราคา โปรโมชั่น และเงื่อนไขการชำระเงิน ท่ามกลางการแข่งขันที่ยังคงสูงในตลาด” นางพจมานกล่าว
 
ทั้งนี้มองว่า ทิศทางของตลาดในปัจจุบันสะท้อนการเปลี่ยนผ่านจากการแข่งขันในตลาดระดับบนสู่การพัฒนาโครงการที่สอดคล้องกับกำลังซื้อจริงมากขึ้น โดยผู้ประกอบการให้ความสำคัญกับการบริหารความเสี่ยง การรักษาสภาพคล่อง และการตอบโจทย์ความต้องการของผู้ซื้อในตลาดมากกว่าการขยายการลงทุนเชิงรุกเช่นในอดีต