บลจ.วรรณ เปิดข้อมูล ROH ผิดสัญญา ยันสิทธิซื้อคืน “รอยัล ออคิด เชอราตัน” สิ้นสุดไปแล้ว

บลจ.วรรณ เปิดข้อมูลไทม์ไลน์ ROH ดีลขอเจรจาแบ่งก้อนชำระหนี้ ดึงผู้ลงทุนใหม่เข้าร่วม ซื้อคืนโรงแรม “รอยัล ออคิด เชอราตัน” 4.87 พันล้านบาท พร้อมข้อตกลงนัดจ่ายเงิน 14 กรกฎาคม 2569 แต่ที่สุดไม่มีการชำระเงิน ผู้จัดการกองทรัสต์ “GROREIT” ยันสิทธิซื้อคืนทรัพย์สินโรงแรมของ ROH จึงสิ้นสุดลงแล้ว

นายอลงกรณ์ ประธานราษฎร์นิกร ประธานเจ้าหน้าที่บริหารอสังหาริมทรัพย์และทรัสต์ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน วรรณ จำกัด ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แกรนด์ รอยัล ออร์คิด โฮสพีทาลิตี้ ที่มีข้อตกลงในการซื้อคืน (“GROREIT”)

ซึ่งลงทุนในทรัพย์สินโครงการโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน โฮเทล แอนด์ ทาวเวอร์ส ส่งหนังสือชี้แจงตลาดหลักทรัพย์ฯ กรณีที่บริษัท โรงแรมรอยัล ออคิด (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ให้ข้อมูลต่อสาธารณชนว่า วิธีการชำระราคาซื้อคืนทรัพย์สิน “ไม่เป็นไปตามข้อตกลง”ที่กำหนดไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายโครงการโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน โฮเทล แอนด์ ทาวเวอร์สนั้น

ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ GROREIT ขอชี้แจงว่า ข้อมูลเกี่ยวกับ การชำระราคาซื้อคืนทรัพย์สินโครงการ และพัฒนาการของเหตุการณ์ก่อนวันที่ ครบกำหนดซื้อคืน ดังนี้

1.การชำระราคาซื้อคืนทรัพย์สินโครงการตามสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์และสังหาริมทรัพย์ โครงการโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน โฮเทล แอนด์ ทาวเวอร์ส (“สัญญาเช่า”) ระหว่างบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน เอ็มเอฟซี จำกัด (มหาชน) (“MFC”) ในฐานะทรัสตีของGROREIT และ ROH ระบุว่าแต่ละฝ่ายจะต้องมีการดำเนินการดังต่อไปนี้ให้แล้วเสร็จไม่ล่าช้ากว่าวันทำการสุดท้ายของปีการเช่าที่ 5 (ซึ่งคือวันที่ 14 กรกฎาคม 2569)

1.1 ROH ชำระราคาซื้อทรัพย์สินที่เช่าจากกองทรัสต์ในราคา 4,873 ล้านบาท

1.2 GROREIT ดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์และส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าปราศจากภาระผูกพันใด ๆ ให้แก่ ROH ที่สำนักงานที่ดินที่เกี่ยวข้อง พร้อมทั้งส่งมอบโฉนดที่ดินของทรัพย์สินที่เช่าพร้อมบรรดาเอกสารที่เกี่ยวข้องให้แก่ ROH โดยเหตุการณ์ตามข้อ 1.1 และ 1.2 ต้องเกิดขึ้นพร้อมกัน และ

1.3 GROREIT ส่งมอบการครอบครองทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ ROH

2.พัฒนาการของเหตุการณ์ก่อนวันที่ครบกำหนดซื้อคืนนั้น เมื่อวันที่ 2 กรกฎาคม 2569 ROH ได้เชิญ บลจ.วรรณ MFC ธนาคารออมสิน ในฐานะผู้ให้กู้ GROREIT ไปร่วมประชุมกับผู้ที่ ROH แจ้งว่าเป็นตัวแทนของสถาบันการเงินและ/หรือกองทุนที่ทาง ROH กำลังขอเงินกู้เพื่อนำมาชำระราคาค่าซื้อคืนทรัพย์สินโครงการ โดยประชุมทางออนไลน์

โดยมีตัวแทนของผู้ที่จะร่วมเงินทุนในการจัดตั้งบริษัทใหม่มาซื้อทรัพย์สินโครงการเข้าร่วมประชุม โดยในการประชุมครั้งดังกล่าวทางสถาบันการเงินและ/หรือกองทุนดังกล่าวได้สอบถามขั้นตอนการชำระเงินโดยมีความกังวลว่าจะมั่นใจได้อย่างไร ว่าเมื่อชำระเงินให้แก่ GROREIT แล้ว GROREIT จะโอนทรัพย์สินโครงการให้แก่ ROH และ ROH จะโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโครงการให้แก่บริษัทร่วมทุนที่ตั้งขึ้นใหม่ได้

บลจ. วรรณ และ MFC ได้ชี้แจงว่า เนื่องจากทรัพย์สินโครงการปัจจุบันจดทะเบียนจำนองอยู่กับธนาคารออมสิน ซึ่งจะต้องชำระเงินกู้ให้ธนาคารออมสินก่อน ธนาคารออมสินจึงจะปลอดจำนองให้ และเมื่อ GROREIT ได้รับชำระราคาค่าขายคืนแล้วจึงจะสามารถโอนกรรมสิทธิให้แก่ ROH และ ROH ถึงจะสามารถโอนกรรมสิทธิต่อให้บริษัทร่วมทุนที่ตั้งขึ้นใหม่ได้

ซึ่งทางธนาคารออมสินได้แจ้งที่ประชุมว่าถ้าชำระเงินกู้เป็นแคชเชียร์เช็ค จะต้องรอให้เช็คผ่านกระบวนการ confirm และหากแคชเชียร์เช็ค clearing ไม่ทันในวันดังกล่าว จะต้องจ่ายดอกเบี้ยเพิ่มให้ธนาคารออมสินอีกหนึ่งวัน และอาจจะมีความเสี่ยงในทำจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์อีก 2 ขั้นตอนไม่ทันในวันเดียวกันได้ โดยทางผู้ที่จะให้ ROH กู้ยืมเงินได้สอบถามว่า ถ้าเช่นนั้นจะสามารถชำระเงินแยกให้ธนาคารออมสินก่อนเลยได้หรือไม่

โดยทั้งทางธนาคารออมสินและ GROREIT ไม่ขัดข้อง และแจ้งว่าหากใช้วิธีโอนเงินด้วยวิธี Baht net ก็จะรวดเร็ว โดยแยกโอนออกเป็น 2 ทาง ให้ธนาคารออมสินและ GROREIT ซึ่งในที่ประชุมไม่มีใครคัดค้าน และทาง ROH ก็ยังแจ้งขอให้ GROREIT ทำรายละเอียดการชำระเงินดังกล่าวส่งไปให้เพื่อส่งต่อให้ทางผู้ให้กู้ ซึ่ง MFC ได้ทำหนังสือถึง ROH ตามที่หารือในที่ประชุมดังกล่าวแล้วเมื่อวันที่ 8 กรกฎาคม 2569 โดยรายละเอียดการชำระเงินเป็น 2 ส่วนตามที่ผู้จะให้ ROH กู้ยืมเงินได้สอบถาม

อย่างไรก็ดี วันที่ 13 กรกฎาคม 2569 MFC ได้รับหนังสือจาก ROH ลงวันที่ 10 กรกฎาคม 2569 แจ้งการปฏิบัติผิดสัญญาและการแก้ไขให้ถูกต้องตามสัญญา ดังนั้น ในวันเดียวกัน MFC จึงทำหนังสือแจ้ง ROH ใหม่ เป็นการโอนชำระเงินมาที่ GROREIT เต็มทั้งจำนวน

บลจ. วรรณ ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ของ GROREIT และ MFC ในฐานะทรัสตีของ GROREIT ขอเรียนว่า การชำระราคาในการทำธุรกรรมจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินโดยการแบ่งเงินให้แก่เจ้าหนี้จำนองส่วนหนึ่งและเจ้าของกรรมสิทธิส่วนหนึ่งเป็นเรื่องการปฏิบัติกันโดยปกติ (Normal Practice)

อย่างไรก็ตาม ถ้าทาง ROH มีความเห็นว่าการที่ GROREIT แจ้งให้แบ่งชำระเงินเป็น 2 ส่วนเป็นการปฏิบัติผิดสัญญา ก็สามารถนำแคชเชียร์เช็คหรือโอนเงิน Baht net จำนวนเดียวชำระเงินในวันที่ 14 กรกฎาคม 2569 ได้ โดยถ้าทาง GROREIT ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ ROH ทาง GROREIT ก็จะเป็นฝ่ายผิดสัญญา

แต่ข้อเท็จจริงคือ ROH มิได้มีการนำแคชเชียร์หรือโอนเงินใด ๆ มาชำระให้ GROREIT ที่สำนักงานที่ดินในวันที่ 14 กรกฎาคม 2569 ถึงแม้ว่า MFC จะมีหนังสือแจ้งตั้งแต่วันที่ 13 กรกฎาคม 2569 ให้ชำระเป็นจำนวนเต็มจำนวนให้ GROREITแล้วก็ตาม

ทั้งนี้ บลจ. วรรณ ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ของ GROREIT และ MFC ในฐานะทรัสตีของ GROREIT ขอเรียนยืนยันว่า GROREIT ไม่ได้เป็นผู้ไม่ปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขาย การขอให้แบ่งการชำระตามที่กล่าวข้างต้นเป็นสิ่งที่ผู้ที่จะให้ ROH กู้ยืมเงินได้สอบถาม และ GROREIT พยายามที่จะช่วยเหลือเพื่อให้ ROH สามารถดำเนินการซื้อคืนได้ตามสัญญา แต่เมื่อ ROH ไม่ต้องการให้มีการแบ่งชำระ GROREIT ก็มีหนังสือแจ้งให้ชำระเต็มจำนวนให้ GROREIT ก่อนวันที่ ROH ต้องซื้อคืน อย่างไรก็ดี ROH เองที่ไม่มาซื้อคืนทรัพย์สินโครงการตามสัญญา ดังนั้นสิทธิซื้อคืนทรัพย์สินโครงการของ ROH จึงสิ้นสุดลง