ผัง กทม.ใหม่เขย่าอสังหา บูมคอนโด 5 โซนทำเลทอง

KKP ชำแหละผังเมืองใหม่ กทม.ประกาศใช้ปี’70 เขย่าสมรภูมิอสังหาฯ ดึงกำลังซื้อไหลกลับเข้าเมือง กดดันย่านปริมณฑล ดันตลาดโต 15-20% บูมคอนโดฯใจกลางกรุง-ในซอย เปิด 5 ทำเลได้-เสียประโยชน์ แนะผู้ประกอบการปรับกลยุทธ์ เฉือนต้นทุน เจาะนิชมาร์เก็ต รักษากำลังซื้อ 5.1 หมื่นล้าน

นายกรทิพย์ พฤกษ์ประเสริฐดี นักวิจัยข้อมูลอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร จำกัด (มหาชน) หรือ KKP เปิดเผยว่า ทิศทางตลาดอสังหาฯหลังประกาศใช้ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ในปี 2570 ซึ่งได้มีการปลดล็อกข้อกำหนดทางกฎหมาย จะทำให้หลายพื้นที่สร้างประโยชน์ได้มากขึ้น จากการเปลี่ยนแปลงข้อกำหนดสีผังเมือง, อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) และอัตราส่วนพื้นที่ว่าง (OSR)

ผังใหม่บูมอสังหาฯโต 15-20%

โดยจะสนับสนุนผู้ประกอบการ คือปลดล็อกพื้นที่ให้สามารถพัฒนาโครงการได้หลากหลายขึ้น และขยายเพดานพื้นที่ก่อสร้างอาคารสูงในหลายเส้นทาง ทำให้ผู้ประกอบการบริหารจัดการต้นทุนต่อยูนิตได้ต่ำลง ทำราคาขายแข่งกับโครงการชานเมืองได้ ทำให้เกิดปรากฏการณ์ The Pull-Back Effect หรือสภาวะกำลังซื้อที่เคยขยับออกไปซื้อที่อยู่อาศัยราคาเอื้อมถึงในปริมณฑล กลับมาซื้อในพื้นที่กรุงเทพฯมากขึ้น

“ตลาดอสังหาฯชะลอตัว เมื่อก่อนยอดขายต่อปี 100,000 ยูนิต มูลค่าแตะ 1 ล้านล้านบาท ตอนนี้ลดลง 50% มันเกิดการปรับฐาน โอกาสกลับมาจุดเดิมยาก แต่ผังเมืองเปลี่ยน คาดว่าปีหน้ามูลค่าที่หายไปจะกลับมา 15-20% ทั้งสำหรับการระบายสต๊อกเดิมและโครงการใหม่”

ทำเลทองดักกำลังซื้อรอบนอก

นายกรทิพย์กล่าวว่า เมื่อจำแนกไฮไลต์ผังเมืองใหม่ออกเป็น 5 ทำเลที่จะได้ประโยชน์ ดึงดูดกำลังซื้อจากรอบนอก ขณะเดียวกันจะมีอีก 5 ทำเลโดยรอบที่เสียประโยชน์ ประกอบด้วย 1.โซนตลิ่งชัน-ทวีวัฒนา ถูกปรับให้เป็นพื้นที่อยู่อาศัย (ย.4-ย.5, ก.2-ก.3) ยกเลิกข้อกำหนดการสร้างบ้านขั้นต่ำ 100 ตร.ว. พัฒนาโครงการได้ยืดหยุ่นกว่าเดิมหลายเท่า อาทิ บ้านเดี่ยว 50 ตร.ว. หรือทาวน์โฮมพรีเมี่ยมในตลิ่งชันได้ในระดับราคาที่ใกล้เคียงบางบัวทอง ซึ่งอยู่ในโซนตอนเหนือ-ตะวันตก จ.นนทบุรี-นครปฐม เป็นตลาดบ้านแนวราบราคา 8-15 ล้านบาท โดยมีมูลค่าตลาดซื้อขาย 16,000 ล้านบาทต่อปี 

“ทำให้ผู้บริโภคที่มีต้นทุนด้านเวลาตัดสินใจซื้อบ้านขนาดที่เล็กลง แลกกับการอยู่ในเขตตลิ่งชันที่เชื่อมถนนบรมราชชนนี ย่นเวลาเดินทาง คาดว่าซัพพลายใหม่ในเขตทวีวัฒนาจะมากขึ้น และดักกำลังซื้อก่อนข้ามไปนนทบุรีและนครปฐม”

2.โซนดอนเมือง ถูกปรับให้เป็นพื้นที่สีส้ม รองรับแอร์พอร์ตซิตี้ ส่วนย่านหทัยราษฎร์ คลองสามวา ผ่อนปรนให้พัฒนาแนวราบได้หลากหลายขึ้น และการเพิ่ม FAR ช่วงริมถนนพหลโยธิน ทำให้ผู้บริโภคยอมซื้อที่อยู่อาศัยในย่านนี้ แม้ราคาสูงกว่า แลกกับการเดินทางที่มีรถไฟฟ้าสายสีเขียวและสีแดง จะกระทบตลาดโซนลำลูกกา-รังสิต ที่มีมูลค่าซื้อขาย 12,000 ล้านบาทต่อปี 

เนื่องจากแม้จะมีโครงสร้างพื้นฐานและเมกะโปรเจ็กต์หลายโครงการที่กำลังพัฒนา อาทิ เซ็นทรัล รังสิต, มิกซ์ยูส เมกา รังสิต และอิเกีย รังสิต, รถไฟฟ้าสายสีแดงส่วนต่อขยายรังสิต-ม.ธรรมศาสตร์ ศูนย์รังสิต และทางยกระดับอุตราภิมุขช่วงรังสิต-บางปะอิน (M5) แต่ด้วยระยะเวลาการพัฒนาที่ยังต้องใช้เวลาหลายปี คาดว่าผลกระทบจากผังเมือง กทม.จะเป็นตาข่ายดักกำลังซื้อให้อยู่ในเขตกรุงเทพฯ

บูมคอนโดฯในซอย-ราคาถูกลง 

3.โซนฉลองกรุง ปลดล็อกเป็นพื้นที่เขียวทแยงขาว หรือที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ผู้พัฒนาอสังหาฯ สามารถซอยแปลงที่ดินทำบ้านเดี่ยว บ้านแฝด หรือทาวน์โฮมได้ เปิดโอกาสให้เกิดโครงการใกล้แหล่งงานมากกว่าเดิม ดึงดูดกำลังซื้ออย่างกลุ่มบุคลากรสนามบินสุวรรณภูมิและนิคมอุตสาหกรรมลาดกระบัง 40,000-47,000 คน จะกระทบตลาดโซนหลวงแพ่ง-ลาดกระบัง สุวินทวงศ์ วัดศรีวารีน้อย ที่มีมูลค่าซื้อขาย 7,400 ล้านบาทต่อปี 

4.โซนจอมทอง ปลดล็อกจากพื้นที่สีส้ม (ย.5-ย.7) เป็นสีน้ำตาล (ย.8-ย.10) สามารถพัฒนาคอนโดฯได้พื้นที่อาคารเพิ่มขึ้น ส่งผลให้ราคาขายต่อยูนิตปรับตัวลง และจะชิงกำลังซื้อจากโซนฝั่งธนบุรี ตากสิน-เพชรเกษม ที่มีมูลค่าตลาดซื้อขาย 5,300 ล้านบาทต่อปี เนื่องจากระยะทางสั้นกว่า ทำให้ค่าใช้จ่ายในการเดินทางต่ำกว่า

และ 5.โซนลาดพร้าว-รามอินทรา จะมีทั้งการปลดล็อกและอัพเกรดศักยภาพที่ดิน เพื่อรองรับรถไฟฟ้าสายสีเหลืองและจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายอื่น ๆ จากที่ดินขนาดเท่าเดิมจะสามารถสร้างพื้นที่อาคารได้มากขึ้น 1.5-2 เท่า ทำให้ราคาขายต่อยูนิตลดลง จะดึงดูดเรียลดีมานด์และนักลงทุนจากโซนรัชดาภิเษก-พระราม 9 ที่ราคาคอนโดฯซึ่งเป็นสินค้าหลักปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง เริ่มต้น 3 ล้านบาทขึ้นไป มีมูลค่าตลาดซื้อขาย 10,800 ล้านบาทต่อปี จะขยับไปโซนลาดพร้าวมากขึ้น เพื่อให้ได้ราคาที่ต่ำลง หรือขนาดห้องใหญ่ขึ้นในงบฯเท่าเดิม 

“แนวโน้มโครงการใหม่ที่จะเกิดขึ้น คาดว่าคอนโดฯจะกลายมาเป็นพระเอกในการปรับผังเมืองครั้งนี้ เพราะในหลายพื้นที่สร้างได้สูงขึ้น ตัวเลขการขายและการโอนน่าจะเพิ่มมากขึ้นตามไปด้วย”

กลยุทธ์ยื้อยอดขาย 5.1 หมื่นล้าน

นายกรทิพย์กล่าวว่า มี 2 กลยุทธ์ที่จะเสนอแนะสำหรับผู้ประกอบการต้องการรับมือเอฟเฟ็กต์ที่อาจเกิดขึ้นหลังผังเมืองเปลี่ยน ได้แก่ 1.การบริหารจัดการต้นทุน ผู้ประกอบการชานเมืองต้องรักษาส่วนต่างราคาให้กว้างพอที่จะจูงใจให้ผู้ซื้อยอมแลกกับต้นทุนเวลาในการเดินทาง 

2.การเจาะตลาดนิชมาร์เก็ต การแข่งขันด้วยราคาเพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพออีกต่อไป โครงการชานเมืองจำเป็นต้องชูจุดขายด้านไลฟ์สไตล์ หรือฟังก์ชั่นพื้นที่ใช้สอยที่โครงการในเมืองไม่สามารถให้ได้ในระดับราคาเดียวกัน เพื่อสร้าง Brand Loyalty ที่แข็งแกร่ง

“5 โซนที่ได้รับผลกระทบมีมูลค่าการซื้อขายรวม 51,500 ล้านบาทต่อปี ผังเมืองใหม่ออกมามูลค่าซื้อขายอาจจะค่อย ๆ ลดลง 5% ต่อปี แต่หากมีสต๊อกอยู่แล้วอาจไม่กระทบเท่าไหร่ ผู้ประกอบการต้องปรับตัว ปรับโปรดักต์ใหม่ หรือมีโปรโมชั่นที่น่าสนใจ เพื่อดึงดูดลูกค้า อย่างไรก็ตามผังเมืองที่เปลี่ยนไปในครั้งนี้เป็นผลดีต่อผู้บริโภคทั้งการอยู่ใกล้คมนาคมมากขึ้น ไซซ์ที่เหมาะสม และราคาที่เอื้อมถึงได้” นายกรทิพย์กล่าว