น้ำท่วมซ้ำเติมตลาดอสังหาฯ แนะอัปเกรด “บ้านทนทาน” จี้รัฐปรับผังเมือง คุมพื้นที่เสี่ยง รับมือระยะยาว

อสังหาฯประเมินน้ำท่วมกรุงเทพฯกระทบระยะสั้น ซ้ำเติมตลาดยังฟื้นตัวเปราะบาง แนะผู้ประกอบการยกระดับมาตรฐานการสร้างบ้าน “Flood Resilience” ตั้งแต่เลือกที่ดิน-ออกแบบบ้าน ยก “ไต้หวัน” โมเดลต้นแบบรับมือน้ำท่วม จี้รัฐปรับผังเมืองคุมพื้นที่เสี่ยง วางระบบ “เก็บ–ชะลอ–ซึม–ระบาย” รับมือภัยพิบัติระยะยาว

นายสุนทร สถาพร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สถาพร เอสเตท จำกัด ในฐานะนายกสมาคมธุรกิจจัดสรร เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า เหตุการณ์น้ำท่วมกรุงเทพฯครั้งนี้ส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาฯในระยะสั้น ทั้งการเดินทางไปเยี่ยมชมโครงการ การตัดสินใจซื้อ และความเชื่อมั่นของผู้บริโภค โดยเฉพาะโครงการที่อยู่ในพื้นที่เสี่ยงหรือมีประวัติน้ำท่วม ขณะที่ตลาดอสังหาฯยังอยู่ในภาวะฟื้นตัวอย่างเปราะบาง

ข้อมูลจากศูนย์อสังหาฯ หรือ REIC ระบุว่า กรุงเทพฯ-ปริมณฑลมียอดโอนเพิ่มขึ้น 20.8% และมูลค่าเพิ่มขึ้น 7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ก็ลดลงเช่นเดียวกันเหลือ 20.9% สะท้อนว่าผู้ประกอบการยังระมัดระวังในการเพิ่มสต๊อกลงในตลาด

“ดังนั้น น้ำท่วมจึงเป็นปัจจัยที่เข้ามาซ้ำเติมตลาดที่ยังเปราะบาง มากกว่าจะเป็นสาเหตุหลักของการชะลอตัว” นายสุนทร กล่าว

แนะอสังหาฯ สร้าง “บ้านทนทาน” รับมือน้ำท่วม

นายสุนทรเสนอแนะว่า ผู้ประกอบการต้องมีแผนรับมือในระยะยาวมองเรื่องน้ำท่วมตั้งแต่การเลือกที่ดิน การออกแบบโครงการ ไปจนถึงการดูแลหลังการขาย และควรยกระดับแนวคิดจาก Green DNA ไปสู่มาตรฐานความยืดหยุ่นต่ออุทกภัย (Flood Resilience Standard) ของโครงการ เช่น กำหนดสัดส่วนพื้นที่ซึมน้ำ พื้นที่หน่วงน้ำ ระดับถนนและตัวบ้าน ระบบไฟฟ้าสำรอง รวมถึงเซ็นเซอร์ และการเตือนภัยล่วงหน้า

ด้านการออกแบบ ผู้ประกอบการสามารถนำแนวคิด Nature-based Solutions มาใช้มากขึ้น เช่น ใช้ Permeable Pavement ในพื้นที่ที่เหมาะสม ทำ Rain Garden, Sunken Green Area และพื้นที่แก้มลิงขนาดเล็กในสวนส่วนกลาง รวมถึงบ่อหน่วงน้ำใต้ดินหรือพื้นที่กักเก็บน้ำชั่วคราว และนำน้ำฝนกลับมาใช้รดต้นไม้หรือใช้ในระบบสาธารณูปโภคที่เหมาะสม

นายสุนทร กล่าวว่า สิ่งสำคัญคือ ไม่ควรเปลี่ยน Softscape เป็น Hardscape โดยไม่จำเป็น เพราะพื้นที่สีเขียวและพื้นที่ซึมน้ำสามารถทำหน้าที่เป็นส่วนหนึ่งของระบบบริหารจัดการน้ำของโครงการได้ ยกตัวอย่างไต้หวันเป็นกรณีที่น่าสนใจ เขานำทั้ง Rain Garden พื้นผิวซึมน้ำ และระบบกักเก็บน้ำใต้ดินมาใช้ เพื่อเปลี่ยนพื้นที่ที่เคยเป็นจุดน้ำขังให้กลายเป็นพื้นที่รับน้ำ–ชะลอน้ำ–เก็บน้ำได้

“สำหรับผู้ประกอบการเองต้องไปศึกษาเรื่องที่อยู่อาศัยที่ออกแบบมาให้มีความมั่นคง ทนทาน และมีความสามารถในการปรับตัว เพื่อรับมือกับภัยพิบัติ หรือ Resilient Housing ได้ ส่วนผู้บริโภคเองก็ต้องเลือกบ้านให้ละเอียดมากขึ้นไม่ใช่เฉพาะทำเล ราคา และการเดินทาง แต่รวมถึงว่าบ้านหรือทำเลนี้จะสามารถรับมือสภาพอากาศในอีก 20-30 ปีข้างหน้าได้หรือไม่ ทั้งระดับความสูง ประวัติน้ำท่วม และระบบระบายน้ำ” นายสุนทร กล่าว

ยกระดับผังเมือง-คุมความหนาแน่นพื้นที่เสี่ยง

นายสุนทร ระบุว่า lสำหรับบทเรียนในครั้งนี้ คือ ยกระดับปัญหาน้ำท่วมไปสู่การวางผังเมืองและโครงสร้างพื้นฐานของเมืองด้วย โดยในระยะยาว กรุงเทพฯและภาคกลางควรวางระบบจัดการน้ำอย่างครบวงจร ตั้งแต่พื้นที่ต้นน้ำ พื้นที่รับน้ำ การระบายน้ำในเมือง ไปจนถึงแม่น้ำเจ้าพระยาและพื้นที่ชายฝั่ง ไม่ใช่เน้นการเร่งระบายน้ำออก แต่ต้องใช้หลัก “เก็บ–ชะลอ–ซึม–ระบาย” ให้เป็นระบบเดียวกัน

ขณะที่ด้านผังเมืองควรพิจารณา ความเสี่ยงน้ำท่วมควบคู่กับการกำหนดความหนาแน่นของเมือง พื้นที่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานรองรับและมีความเสี่ยงต่ำสามารถพัฒนาให้มีความหนาแน่นสูงขึ้นได้ ขณะที่พื้นที่รับน้ำหรือพื้นที่เสี่ยงสูงควรควบคุมความหนาแน่น และรักษาพื้นที่สีเขียวหรือพื้นที่หน่วงน้ำไว้

นอกจากนี้ ยังเสนอว่า ภาครัฐควรศึกษาการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ในระยะยาว ทั้งระบบแก้มลิง คลองระบายน้ำ ประตูระบายน้ำ ระบบกั้นน้ำ และแนวทางป้องกันน้ำทะเลหนุนจากต่างประเทศ เช่น Maeslantkering ของเนเธอร์แลนด์ หรือ MOSE ของเวนิส มาประยุกต์ให้เหมาะกับบริบทของไทย รวมถึงการบริหารจัดการพื้นที่ชายฝั่งและตะกอนบริเวณปากแม่น้ำเจ้าพระยาอย่างเป็นระบบ