ที่ดินนิคมฮอตไม่หยุด ราคาพุ่ง 3% อสังหาฯหลังน้ำท่วม คนรวยแห่ซบภูเก็ต ซื้อบ้านหลังที่ 2

คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ชี้ที่ดินนิคมฯ รับแรงลงทุน FDI ดันราคาพุ่ง 3% ขณะออฟฟิศเกรดเอดีมานด์หด พื้นที่ว่าง 23.5% เผยน้ำท่วมจ่อเปลี่ยนพฤติกรรมซื้อบ้าน กลุ่มเศรษฐีเพิ่มทางเลือกบ้านหลังที่ 2 ในภูเก็ต ส่วน “ตลาดคอนโด” ปีนี้คาดเปิดใหม่ทรงตัว 1.6-1.7 หมื่นยูนิต สต๊อกเหลือขายรวม 3.7 แสนล้านบาท

นายพงษ์พันธ์ พลอยเพ็ชร หัวหน้าฝ่ายโลจิสติกส์และอุตสาหกรรม คุชแมน แอนด์ เวลคฟีลด์ ประเทศไทย เปิดเผยว่า ตลาดอุตสาหกรรมไทยในไตรมาส 3/2569 อยู่ในช่วงของการขยายตัวอย่างมีเสถียรภาพ โดยดีมานดด์ยังขยายตัวต่อเนื่อง ขณะที่ซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาดในระดับจำกัด ส่งผลให้อัตราพื้นที่ว่างลดลงและเริ่มสร้างแรงกดดันต่อการปรับเพิ่มของค่าเช่าและราคาที่ดินอุตสาหกรรม

ในระยะ 12 เดือนข้างหน้า ตลาดยังมีแนวโน้มเชิงบวก โดยได้รับแรงหนุนหลักจาก FDI การกระจายฐานการผลิตในภูมิภาค และการเติบโตของภาคโลจิสติกส์และอีคอมเมิร์ซ ซึ่งจะยังคงเป็นปัจจัยขับเคลื่อนสำคัญของตลาดต่อไป

แม้จำนวนโครงการลงทุนที่ได้รับอนุมัติจะลดลง แต่ไทยได้รับการลงทุนขนาดใหญ่มาก โดยเฉพาะกลุ่ม Data Center/Data Hosting และอุตสาหกรรมดิจิทัล ส่งผลให้มูลค่า FDI ในครึ่งแรกของปี 2569 เติบโตอย่างโดดเด่น

ที่ดินนิคมฮอต เพิ่มขึ้น 3%

นายพงษ์พันธ์ ระบุว่า ช่วงมกราคม – มิถุนายน 2569 BOI อนุมัติโครงการลงทุนรวม 1,300 โครงการ ลดลง 14% จากปีก่อน แต่มีมูลค่าลงทุนสูงถึง 1.31 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้น 45% โดยเป็นการลงทุนจากต่างประเทศ (FDI) 900 โครงการลดลงประมาณ 15% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว แต่มีมูลค่ารวม 1.14 ล้านล้านบาทเพิ่มขึ้น 81% จากปีที่แล้ว และ FDI ทั้งหมดคิดเป็น 87%

โดยอุตสาหกรรมที่ได้รับการอนุมัติและมีเงินลงทุนสูงที่สุด คือ ดิจิทัล มูลค่า 839,231 ล้านบาท หรือประมาณ 74% ของ FDI ทั้งหมด โดยขับเคลื่อนจากโครงการ Data Hosting และ Data Center ขนาดใหญ่ แหล่งเงินลงทุนต่างชาติอันดับ 1 คือ สิงคโปร์ มูลค่า 883,343 ล้านบาท ตามด้วยสหราชอาณาจักร และจีน

แต่ถ้าพิจารณาจากจำนวนโครงการ นักลงทุนจากประเทศจีนมีจำนวนโครงการมากที่สุด 308 โครงการ และการลงทุนส่วนใหญ่กระจุกตัวในภาคกลาง (840,318 ล้านบาท) และภาคตะวันออก (244,143 ล้านบาท) ภาคตะวันออก หรืออีอีซีอาจจะมีการลงทุนที่ลดลงเพราะการลงทุนขนาดใหญ่เข้ามาลงทุนก่อนหน้านี้แล้ว

ที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมทั่วประเทศยังคงได้รับความสนใจจากนักลงทุนทั้งไทย และต่างชาติต่อเนื่อง ณ ไตรมาส 3/2569 อยู่ที่ 222,388 ไร่ โดยมีอัตราพื้นที่ว่างปรับลดลงมาอยู่ที่ 5.49% จาก 5.73% ในไตรมาสก่อนหน้า ในส่วนของราคาที่ดินปรับตัวเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 8.65 ล้านบาทต่อไร่ ปรับเพิ่มขึ้นมา 3%

โรงงาน-โกดัง ว่างเพียบ ค่าเช่าทรงตัว

ส่วนโรงงานและคลังสินค้า ไม่มีซัพพลายใหม่เลย ทำให้โรงงานคงที่ 3.42 ล้านตารางเมตร และอัตราพื้นที่ว่างโดยรวมลดลงมาอยู่ที่ 9.95% จาก 10.45% ของไตรมาสก่อนหน้า ในส่วนของพื้นที่คลังสินค้าคงที่ 6.05 ล้านตารางเมตร และอัตราพื้นที่ว่างโดยรวมลดลงมาอยู่ที่ 13.55%

แม้ว่าค่าเช่าโรงงานและคลังสินค้าในไตรมาส 3 ปี 2569 จะยังคงทรงตัว โรงงานอยู่ที่ 196 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน และคลังสินค้าอยู่ที่ 160 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน แต่ปัจจัยพื้นฐานของตลาดยังคงแข็งแกร่ง อัตราการเช่าพื้นที่ปรับตัวดีขึ้นต่อเนื่อง ขณะที่ซัพพลายใหม่มีจำกัด ส่งผลให้ตลาดมีแนวโน้มสนับสนุนการปรับเพิ่มขึ้นของค่าเช่าในระยะถัดไป โดยได้รับแรงหนุนจากการย้ายฐานการผลิต การลงทุนจากต่างประเทศ และการเติบโตของภาคโลจิสติกส์และอีคอมเมิร์ซ

ออฟฟิศล้นตลาด ดีมานด์หด

นายอุกฤษฏ์ พรพัฒนไพโรจน์ หัวหน้าฝ่ายพื้นที่สำนักงานให้เช่า คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย เปิดเผยสถานการณ์ “ตลาดออฟฟิศ” ว่า สำหรับอาคารเกรดเอในย่านซีบีดี มีซัพพลายคงที่ที่ 2.53 ล้านตร.ม. ขณะที่อัตราพื้นที่ว่างเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเป็น 23.5% จาก 22.8% ของไตรมาสก่อนหน้า เนื่องจากหลายองค์กรลดขนาดพื้นที่เช่า หรือย้ายสำนักงาน ทำให้ตลาดยังคงเอื้อประโยชน์ต่อผู้เช่า เนื่องจากดีมานด์ไม่มากนัก

นอกจากนี้ ในช่วงปี 2569-2574 กรุงเทพมหานครจะมีพื้นที่สำนักงานใหม่รวม 616,128 ตร.ม. ทยอยเข้าสู่ตลาด และในจำนวนซัพพลายใหม่ทั้งหมดนี้ เป็นอาคารสำนักงานเกรดเอในย่าน CBD มากถึง 338,310 ตร.ม. หรือคิดเป็น 55%

นายสุรเชษฐ์ กล่าวว่า เมื่อดีมานด์ลดลง เจ้าของอาคารจึงพยายามดึงดูดผู้เช่าให้มากขึ้น ซึ่งวิธีที่ง่ายและเร็วที่สุด คือ การลดค่าเช่า โดยค่าเช่าสำนักงานเกรดเอเฉลี่ยแบบรวมค่าใช้จ่ายปรับลดลงเล็กน้อยอยู่ที่ 941 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน จาก 943 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือนในไตรมาสก่อนหน้า โดยการปิดดีลเช่าส่วนใหญ่ต้องอาศัยแรงจูงใจจากเจ้าของอาคารในระดับสูง เช่น การให้ระยะเวลาปลอดค่าเช่าที่ยาวนานขึ้น และเงินสนับสนุนค่าตกแต่งพื้นที่สำนักงาน

โดยตลาดเช่าสำนักงานในกรุงเทพฯ ปี 2569 กำลังอยู่ในช่วงของการปรับตัวเข้าสู่ภาวะสมดุล โดยการชะลอตัวชั่วคราวของโครงการสำนักงานใหม่ที่แล้วเสร็จได้ช่วยลดแรงกดดันจากภาวะอุปทานล้นตลาด และทำให้การแข่งขันด้านราคามีเสถียรภาพมากขึ้น เมื่อแรงกดดันด้านอุปทานในระยะสั้นเริ่มคลี่คลาย ความสนใจของตลาดจึงหันมาให้ความสำคัญกับประสิทธิภาพของอาคารและความต้องการของผู้เช่าเป็นหลัก

“สำหรับช่วงที่เหลือของปี คาดว่าความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานคุณภาพสูงจะขยายตัวอย่างต่อเนื่อง โดยมีแรงขับเคลื่อนสำคัญจากการ ย้ายสำนักงานไปสู่อาคารที่มีคุณภาพสูงกว่า) และนโยบาย ESG ขององค์กร ผู้เช่ากลุ่มบริษัทข้ามชาติ ให้ความสำคัญกับอาคารสำนักงานที่ได้รับการรับรองด้านสิ่งแวดล้อม (Green-Certified Buildings) และมีความยั่งยืนมากขึ้น”

คาดหลังน้ำท่วม คนรวยหนีซบอกภูเก็ต

นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย เปิดเผยว่า หลังจากน้ำท่วมในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลที่ผ่านมา อสังหาฯเผชิญกับจุดเปลี่ยนอีกครั้ง และประเมินว่า จะส่งผลกระทบต่อพฤติกรรมการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยในระยะยาว โดยเฉพาะการเพิ่มน้ำหนักด้าน “ความเสี่ยงของทำเล” ในการตัดสินใจ ทั้งประวัติน้ำท่วม ระดับความสูงของพื้นที่ และระบบระบายน้ำของโครงการ

“ผลกระทบระลอกนี้อาจไม่ได้ทำให้ราคาที่ดินหรือบ้านในพื้นที่เสี่ยงน้ำท่วมปรับตัวลดลงทั้งหมด แต่จะเกิดส่วนต่างราคาระหว่างทรัพย์สินที่มีความเสี่ยงน้ำท่วมสูง กับทรัพย์สินที่มีระบบบริหารจัดการความเสี่ยงน้ำท่วมที่มีประสิทธิภาพ ขณะเดียวกัน ผู้พัฒนาโครงการจะมีต้นทุนการป้องกันน้ำท่วมเพิ่มขึ้น ซึ่งอาจถูกนำไปหักลบออกจากราคาเสนอซื้อที่ดินในอนาคต”

แม้ความต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลปลอดภัยจากน้ำท่วมจะมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น แต่ผู้เชี่ยวชาญมองว่า ปรากฏการณ์ย้ายฐานการซื้อบ้านหลังที่สองไปยังต่างจังหวัดอาจไม่คึกคักเท่าช่วงหลังมหาอุทกภัยปี 2554 เนื่องจากข้อจำกัดด้านกำลังซื้อ โดยข้อมูลจากธนาคารแห่งประเทศไทยระบุว่า สัดส่วนหนี้ครัวเรือนต่อ GDP เริ่มปรับตัวลง 2 ไตรมาสติดต่อกัน แต่ยังคงอยู่ในระดับสูง และสถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ

“ตลาดอสังหาฯภูเก็ต” คาดว่าจะได้รับปัจจัยบวกเพิ่มเติมจากการปรับพฤติกรรมของกลุ่ม HNWI และ UHNWI ในกรุงเทพมหานคร จากเดิมที่มีฐานดีมานด์รองรับอยู่แล้วจากผู้ซื้อชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวรัสเซีย และจีนในทำเลภูเก็ตฝั่งตะวันตก

อย่างไรก็ดี รูปแบบการซื้อจะไม่ใช่ลักษณะ “หนีน้ำ” แต่จะเป็นการซื้อเพื่อเพิ่มทางเลือกในการใช้ชีวิตและบริหารความเสี่ยง โดยที่ยังคงมีบ้านหลักอยู่ในกรุงเทพฯ

ในส่วนของเจ้าของที่ดินในพื้นที่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วม ผู้เชี่ยวชาญแนะนำว่าไม่ควรรีบเร่งตัดสินใจขายจากความกังวลเพียงอย่างเดียว แต่ควรเตรียมข้อมูลประวัติน้ำท่วมและมาตรการป้องกัน เพื่อให้ผู้พัฒนาโครงการประเมินต้นทุนได้ชัดเจน เนื่องจากที่ดินที่มีศักยภาพสูงสามารถลงทุนระบบป้องกันเพื่อบริหารจัดการความเสี่ยง เช่น การสร้างคันดินหรือกำแพงป้องกันน้ำท่วม การถมที่ดิน หรือการวางระบบระบายน้ำและสูบน้ำภายในโครงการ นอกจากนี้ ยังมีทางเลือกอื่น เช่น การร่วมทุนหรือการปรับรูปแบบโครงการให้สอดคล้องกับสภาพพื้นที่

คอนโด คาดปิดปีทรงตัว

และ “ตลาดคอนโด” นอกจากจะเผชิญกับปัญหาเศรษฐกิจชะลอตัว กำลังซื้อลดลงทั้งในกลุ่มผู้ซื้อคนไทย และต่างชาติโดยเฉพาะจีนแล้ว ยังเจอกับปัญหาน้ำท่วมที่มีผลให้บางโครงการที่เตรียมจะเปิดขายในช่วงปลายเดือนกันยายนต้องเลื่อนการเปิดขายโครงการออกไป และยังมีบางโครงการที่เปิดขายแบบไม่เป็นทางการโดยเปิดขายบางส่วนของโครงการก่อนเพื่อดูแนวโน้มหรือทิศทางของกำลังซื้อในตลาด แต่กำหนดเปิดขายแบบเป็นทางการจะอยู่ในช่วงไตรมาสที่ 4 ซึ่งก็ได้รับความสนใจพอสมควร

คอนโดเปิดขายใหม่ไตรมาส 3/2569 ประมาณ 4,876 ยูนิต เพิ่มขึ้นจากไตรมาสที่ 2 ประมาณเท่าตัว และภาพรวมทั้งหมด 14,377 ยูนิต ซึ่งมากกว่าช่วงเดียวกันของปีที่แล้วประมาณ 6% และช่วงไตรมาสที่ 4 ยังมีโคคอนโดอีกหลายโครงการที่รอเปิดขายใหม่ ซึ่งจะมีผลให้คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในปีนี้มีความเป็นไปได้ที่จะมีจำนวนรวมไม่แตกต่างจากปีที่แล้วมากนักประมาณ 16,000-17,000 ยูนิต

โดยปีนี้ ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เลือกพื้นที่หรือทำเลที่จะเปิดขายโครงการใหม่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้ว ซึ่งรูปแบบของโครงการหรือราคาขายก็แตกต่างกันไปตามแต่ทำเล และระยะห่างจากสถานีรถไฟฟ้า รวมไปถึงระยะห่างจากพื้นที่ CBD โดยพื้นที่เมืองชั้นนอกมีโครงการเปิดขายใหม่มากในช่วงหลายปีที่ผ่านมา

ปัจจุบันมีคอนโดเหลือขายในกรุงเทพฯมากกว่า 65,300 ยูนิต มูลค่ารวม 370,000 ล้านบาท และในจำนวนนี้มีประมาณ 25,700 ยูนิตที่สร้างเสร็จพร้อมโอน ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 40% เหลือขายนั้นสะสมมาจากโครงการที่เปิดขายมาหลายปีต่อเนื่อง และมีคอนโดในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท เหลือขายมากที่สุดประมาณ 55% ของคอนโดในตลาด

สำหรับตลาดต่างชาติ พบว่า ชาวจีนลดลงอย่างต่อเนื่อง 1-2 ปีก่อนหน้า จากข่าวเครื่องความปลอดภัย ซึ่งมีผลต่อเนื่องไปถึงการโอนคอนโดลดลง 13% ในปีที่ผ่านมา ประกอบกับการตรวจสอบเอกสาร และแหล่งที่มาของเงิน รวมไปถึงการจัดตั้งนิติบุคคลที่มีชาวต่างชาติถือหุ้นมีความเข้มงวดมากขึ้น ทำให้การโอนคอนโดและบ้านหรูลดลงค่อนข้างมาก