คุยกับ ‘พิชัย จาวลา’ มองอนาคตอสังหาฯ จังหวัดเชียงใหม่

ภาพรวมเศรษฐกิจและทิศทางอสังหาริมทรัพย์ในเมืองเชียงใหม่เวลานี้ไม่ได้หวือหวาอีกต่อไป เมืองที่เคยเป็นเค้กชิ้นใหญ่ของนักลงทุนเริ่มส่งสัญญาณอิ่มตัว

ขณะเดียวกันภาคการท่องเที่ยวกลับสร้างสมดุลบทใหม่ให้เมืองแห่งนี้อย่างน่าสนใจ

“ประชาชาติธุรกิจ” ได้สัมภาษณ์ “พิชัย จาวลา” ประธานกรรมการ จาวลา เชียงใหม่ กรุ๊ป ดีเวลอปเปอร์ท้องถิ่นเชียงใหม่ ผู้ก่อตั้งเครือโรงแรม B2 และเจ้าของแนวคิด “ทฤษฎีคนส่วนน้อย” (Minority Theory) ถึงวัฏจักรเศรษฐกิจเมืองเชียงใหม่ สะท้อนฉากทัศน์อสังหาริมทรัพย์ในอนาคต

ภาวะอุปทานเต็มอิ่มของเมือง

พิชัยกล่าวว่า จุดหมุนสำคัญของเมืองเชียงใหม่เริ่มขึ้นอย่างชัดเจน เมื่อศูนย์การค้าขนาดใหญ่อย่างเซ็นทรัล เฟสติวัล เชียงใหม่ เปิดให้บริการ ซึ่งเข้ามาดูดซับกำลังซื้อของคนในพื้นที่และจังหวัดใกล้เคียงเกือบทั้งหมด ส่งผลกระทบโดยตรงต่อห้างสรรพสินค้าระดับตำนานและโครงการค้าปลีกยุคดั้งเดิมหลายแห่ง บรรยากาศความคึกคักในอดีตค่อย ๆ ซบเซาลง

เมื่อมองภาพรวมในปัจจุบัน เชียงใหม่มีแบรนด์ค้าปลีกและโมเดิร์นเทรดครอบคลุมทุกทำเลยุทธศาสตร์ ไม่ว่าจะเป็นเครือ Central, Lotus’s, Big C หรือ Makro ทำให้โอกาสที่จะเห็นการลงทุนศูนย์การค้าหรือโมเดิร์นเทรดขนาดใหญ่แห่งใหม่ในช่วง 10-20 ปีข้างหน้าเกิดขึ้นได้ยาก เพราะโครงสร้างตลาดในเมืองเข้าสู่จุดอิ่มตัวและทรงตัว

เปิดมุมมอง 2 โครงการในตำนาน

ส่วนโครงการระดับตำนานอย่าง “กาดสวนแก้ว” และ “พรอมเมนาดา” พิชัยมองว่าถือเป็นกรณีศึกษาเชิงอสังหาริมทรัพย์ที่สะท้อนภาวะติดล็อกอย่างชัดเจน จากสภาวะตลาดอยู่ในเกณฑ์ทรงตัวค่อนไปทางทรุด หากนักลงทุนรายใหม่รับซื้อต่อต้องแบกรับความเสี่ยงมหาศาล เม็ดเงินที่ต้องใช้ซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างหลายพันล้านบาท เพราะเมื่อซื้อไปแล้วแทบไม่มีอุปสงค์ใหม่มารองรับเลย

หากจะปรับเป็นอาคารสำนักงาน ตลาดเชียงใหม่ไม่ได้ต้องการออฟฟิศเกรด A ขนาดใหญ่แบบในกรุงเทพฯ หรือจะเปลี่ยนเป็นโรงพยาบาลเอกชน ตลาดโรงพยาบาลในเชียงใหม่ก็มีการแข่งขันสูงโดยกลุ่มทุนเดิมอยู่แล้ว หรือหากเป็นคอนโดมิเนียม โรงแรม หรือรีเทลเดิมในตลาดรอบเมืองก็มีเพียงพอแล้ว ซึ่งการทุ่มเงินรีโนเวตนี้มีแต่จะทำให้เกิดภาวะ Supply ล้นตลาดอย่างหนัก

นอกจากนี้โครงสร้างอาคารเดิมทั้ง 2 แห่งถูกออกแบบมาเพื่อเป็นศูนย์การค้าแบบดั้งเดิม การจะปรับปรุงเพื่อทำโครงการใหม่ล้วนมีต้นทุนสูง ยิ่งทำให้มูลค่าการลงทุนจริงสูงเกินกว่าที่ตลาดจะรับได้ ส่งผลให้ทรัพย์สินขนาดใหญ่นี้ตกอยู่ในภาวะติดล็อกเชิงโครงสร้างอย่างแท้จริง

ทฤษฎีคนส่วนน้อย ถอดรหัสอสังหาฯ 

หัวใจสำคัญในการมองภาพอสังหาริมทรัพย์ของพิชัย คือการนำทฤษฎีคนส่วนน้อย (Minority Theory) มาจับวัฏจักรการลงทุน โดยมองว่าโอกาสมักไม่อยู่ฝั่งคนส่วนใหญ่ ตลาดการลงทุนมักถูกขับเคลื่อนด้วยความอิ่มเอมใจ ความโลภ หรือความตื่นตระหนกของคนหมู่มาก (97%) แต่คนที่ประสบความสำเร็จอย่างยั่งยืนคือคนส่วนน้อยที่กล้ามองสวนทาง อ่านเกมให้ออก และตัดสินใจเข้าซื้อจุดที่คนส่วนใหญ่กำลังหวาดกลัว

เมื่อนำทฤษฎีนี้มาประยุกต์เข้ากับสเกลความร้อนแรงของตลาดตั้งแต่ 0 ถึง 100 พบว่าอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ในปัจจุบันได้ผ่านจุดเริ่มต้น และปรับตัวขึ้นมาอยู่ในระดับโซน 70 แล้ว กล่าวคือในโซน 0-30 (ช่วงเวลาของคนส่วนน้อย) ตลาดจะซบเซาหนัก มีแต่ข่าวร้าย คนส่วนใหญ่แห่กันขายตัดขาดทุน แต่คนส่วนน้อยจะใช้ความกล้าเข้าช้อนซื้อทรัพย์สินราคาถูก 

ขณะที่ในโซน 70 (ช่วงตึงตัวและเปลี่ยนผ่าน) ราคาทรัพย์สินและอุปทานปรับตัวสูงในระดับหนึ่ง ตลาดไม่ได้ถูกเหมือนในอดีต แต่คนส่วนใหญ่กลับเริ่มแห่เข้ามาตามกระแส เพราะเห็นว่าราคามันปรับขึ้นแล้ว

ความเสี่ยงที่น่ากลัวที่สุดคือ นักลงทุนพยายามกระโจนเข้ามาตามน้ำในตลาดที่เดินทางมาถึงระดับ 70 เพราะเห็นคนอื่นทำ แล้วหลงคิดว่าตนเองกำลังทำสิ่งที่ถูกต้อง ทั้งที่จริงแล้วความเสี่ยงสูงกว่าผลตอบแทนมาก ทางรอดของคนส่วนน้อยในโซน 70 จึงไม่ใช่การไล่ซื้อที่ดินแพงเพื่อหวังกำไรจากส่วนต่าง แต่เน้นสร้างความปลอดภัยและกระแสเงินสด (Cash Flow) ด้วยโมเดลที่มีต้นทุนต่ำและคล่องตัว เช่น โรงแรมบัดเจต หรือการเจาะกลุ่มเฉพาะเจาะจง (Niche Market) ที่คนส่วนใหญ่มองข้าม 

ต้องเฟ้นหาเรียลดีมานด์

พิชัยยืนยันว่า คนที่จะรอดและเติบโตได้คือคนส่วนน้อยที่อ่านเกมออก โดยหันมาจับ Real Demand หรือความต้องการจริง

หากมองไปที่ตลาดบ้านแนวราบ ถือว่ายังคงทยอยขายได้เรื่อย ๆ ด้วยเสน่ห์เชียงใหม่ในฐานะเมืองน่าอยู่และจุดหมายของการพักผ่อน ขณะที่ตลาดโรงแรมยังขยายตัวและทำผลงานได้ดี คือโรงแรมระดับกลางและ Budget Hotel ที่เน้นความคุ้มค่า ทันสมัย ไม่เก่าเกินไป และเข้าถึงง่าย

ส่วนตลาดคอนโดมิเนียมต้องปรับตัวจากการเปิดขายทั่วไป มาเน้นเจาะกลุ่มเฉพาะเจาะจง เช่น โครงการรอบมหาวิทยาลัยเพื่อรองรับกลุ่มนักศึกษา

กำลังซื้อย้อนศร คนท้องถิ่น-นทท.

พิชัยกล่าวอีกว่า เศรษฐกิจเมืองเชียงใหม่สะท้อนการแยกตัวของกำลังซื้ออย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะกำลังซื้อของคนท้องถิ่นที่ซบเซาลงกว่า 50% จากภาวะเศรษฐกิจและพฤติกรรมคนที่ซื้อของผ่านระบบออนไลน์ (e-Commerce) ส่งผลให้ย่านการค้าดั้งเดิมอย่าง ตลาดวโรรส (กาดหลวง) หรือตลาดต้นลำไยเงียบเหงาลงไปมาก

ในทางกลับกัน กำลังซื้อจากต่างพื้นที่และนักท่องเที่ยวในย่านเศรษฐกิจที่อิงกับภาคการท่องเที่ยว เช่น นิมมานเหมินท์, ถนนท่าแพ และสี่เหลี่ยมคูเมือง กลับเติบโตอย่างแข็งแกร่ง และกลายเป็นเครื่องยนต์หลักพยุงเศรษฐกิจเมืองไว้ในเวลานี้

ฉากทัศน์ใหม่ เชียงใหม่ไม่ต้องโตเร็ว

ส่วนปัญหาฝุ่นพิษ PM 2.5 ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกลุ่มนักท่องเที่ยวต่างชาติที่พำนักตลอดทั้งปี ขณะที่นักท่องเที่ยวไทยและกลุ่มพักสั้น เกิดความคุ้นชินและเรียนรู้ที่จะปรับตัว ส่งผลให้อัตราการเข้าพักโรงแรมในช่วงวิกฤตฝุ่นไม่ได้ร่วงลงอย่างที่เคยคาดการณ์ ขณะที่นักท่องเที่ยวจีนก็มีความยืดหยุ่นสูง พร้อมสลับช่วงเวลาเดินทางได้ตลอด

พิชัยกล่าวทิ้งท้ายว่า วันนี้เชียงใหม่ไม่ได้หมดเสน่ห์ แต่พฤติกรรมเมืองและโครงสร้างอสังหาฯเปลี่ยนไปแล้ว ใครคิดทำธุรกิจแบบเดิม ทุ่มเงินกู้ทำโครงการใหญ่ หวังฟลุกขายเปลี่ยนมือราคาแพงเหมือนในอดีตจะทำได้ยากมาก 

แต่ใครที่เข้าใจสภาวะสมดุล แล้วทำธุรกิจสไตล์ “กระชับ ต้นทุนต่ำ คุ้มค่า และเน้น Cash Flow” จะเป็นคนที่ชนะในตลาดเชียงใหม่ยุคนี้