โมเดลดาวน์ทาวน์ “ราชประสงค์” สร้างมูลค่าเศรษฐกิจ-เก็บภาษีเข้ารัฐ

พื้นที่ใจกลางกรุงเทพมหานคร มีหลายทำเลที่มีการพัฒนาอย่างรวดเร็วหลังมีรถไฟฟ้าบนดินและใต้ดินพาดผ่าน และหากมีการออกแบบพัฒนาเมืองอย่างดี การที่รัฐเก็บภาษีที่ดินเพิ่มรายได้คงไม่ไกลเกินเอื้อม

“ฐาปนา บุณยประวิตร” นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ยกตัวอย่างโมเดลจากต่างประเทศมาวิเคราะห์ถึงความเป็นไปได้ของประเทศไทย ถึงแนวทางการจัดเก็บภาษีที่ดินกับการออกแบบดาวน์ทาวน์ (ย่านธุรกิจ) ตามหลักเกณฑ์ฟอร์มเบสโค้ดในการจัดการเชิงพื้นที่ เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ

“20 ปีที่ผ่านมา อเมริกา สิงคโปร์ หรือญี่ปุ่น ระบบการวางผังเมืองใหม่จะต้องซัพพอร์ตภาษี รัฐจะต้องทำ 2 เรื่อง ลงทุนโครงสร้างพื้นฐานที่เพียงพอและปรับปรุงระบบการพัฒนา เพื่อจะได้กลับคืนมาในรูปของภาษี เพราะทุกประเทศรัฐอยู่ได้ด้วยภาษี เช่นเดียวกับระบบขนส่งมวลชนถ้าไม่มี TOD (การพัฒนาเชิงพาณิชย์รอบสถานี) ก็ไปไม่ได้เช่นกัน”

โดยที่ต่างประเทศใช้ปัจจัยเรื่องภาษีเป็นปัจจัยสำคัญในการออกแบบพัฒนาเมือง เช่น สิงคโปร์ จะเรียกว่าย่าน CBD อเมริกาเรียกดาวน์ทาวน์ ซึ่งจะพัฒนาเป็นพื้นที่พัฒนาพิเศษ ที่รัฐต้องลงทุนโดยสร้างพื้นฐานและมีรายได้จากภาษีกลับเข้ามา ซึ่งรัฐจะสร้างข้อกำหนดให้เอื้อต่อการพัฒนามากขึ้น

“บ้านเรากำหนด FAR จะลำบาก จะพัฒนา TOD ก็ลำบาก ซึ่งลอนดอนให้ FAR 23 เท่า ยิ่งเพิ่มความสูงมากเท่าไหร่ จะได้ลดภาษีเพิ่มขึ้น ซึ่งสิงคโปร์นำโค้ดนี้มาดำเนินการในย่านออร์ชาร์ด แต่เราคิดต่างกว่าเขา เพราะเรามีพื้นที่เยอะ ต่างประเทศเขาต้องการครีเอตเศรษฐกิจ ทุกตารางนิ้วรัฐต้องเอามาคิดภาษีทั้งหมด การจัดการดาวน์ทาวน์ต้องดูแล เพราะเขาจัดการภาษีให้กับรัฐได้”

พร้อมกันนี้ “ฐาปนา” ยังชี้ให้เห็นว่า เกณฑ์การกระตุ้นวางผังกระตุ้นเศรษฐกิจมี 7 หลักการ คือ 1.ต้องมุ่งเน้นการวางผังพัฒนาพื้นที่ให้เกิดความสมดุลระหว่างการพัฒนาเศรษฐกิจเมืองกับการจัดการอนุรักษ์และสงวนรักษาที่ดินที่มีความอ่อนไหวด้านสิ่งแวดล้อมและความยั่งยืนในการพัฒนา

2.การสร้างกระบวนการและการวางแผนที่มีศักยภาพในการขับเคลื่อน เป็นการสร้างกระบวนการมีส่วนร่วมของภาครัฐ เอกชน และประชาชนเพื่อกระตุ้นให้เกิดหุ้นส่วนการพัฒนาที่มีความแข็งแกร่ง

3.การเชื่อมประสานการวางแผนระบบคมนาคมและขนส่งกับการใช้ประโยชน์ที่ดินด้วยการสร้างสมดุลในการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานระบบคมนาคมขนส่งกับการใช้ประโยชน์ที่ดินให้เกิดความคุ้มค่า สร้างมูลค่าเพิ่มให้แก่กิจกรรมและพื้นที่

4.การสร้างประสิทธิภาพการใช้งบประมาณ ไม่เกิดส่วนเกินของโครงสร้างพื้นฐานที่รัฐหรือเอกชนต้องสูญเสียไปในการลงทุนทางเศรษฐกิจ

5.วางผังเพื่อสร้างความเท่าเทียมกันของชุมชนและสังคม เช่น วางแผนบริหารจัดการเมืองและจัดการเชิงพื้นที่ต้องไม่ก่อให้เกิดความเหลื่อมล้ำ และไม่เกิดภาระ

6.การปกป้องพื้นที่เกษตรและการอนุรักษ์ดิน รวมถึงยับยั้งการรุกล้ำพื้นที่ลุ่มน้ำ พื้นที่ทางน้ำ และ 7.ส่งเสริมสุขภาวะชุมชนในการกระตุ้นพัฒนาเศรษฐกิจ

ซึ่งภาษีมาจากมูลค่าทางเศรษฐกิจที่เป็นผลกำไร รัฐต้องหาวิธีที่ให้เอกชนมีกำไร แต่ย้อนกลับมาดูประเทศไทยจะมีวาทกรรมคำว่า “เอื้อเอกชน” เป็นสิ่งที่ลำบากใจของรัฐในการทำงาน แต่อเมริกาคิดอีกแบบ ทำยังไงก็ได้ให้เอกชนมีกำไร เพราะได้ภาษีที่จะคืนกลับมาในรูปของกำไร

ในการวางแผนด้านภาษี พื้นที่ไหนที่รัฐลงทุนโครงสร้างพื้นฐานสูงสุดก็ควรจะได้ภาษีกลับมาให้มากที่สุดเท่าที่จะทำได้ เช่น ย่านราชประสงค์ พื้นที่ 1.25 ตร.กม. มีพื้นที่ค้าปลีกอยู่ 800,000 ตร.ม. โรงแรม 3,000 กว่าห้อง แต่มีออฟฟิศบิลดิ้งที่ต่ำกว่ามาตรฐานมาก แต่ละวันคนใช้พื้นที่ค้าปลีก 800,000 กว่าคน เดินทางโดยรถไฟฟ้าบีทีเอส 80% ซึ่งเป็นย่านที่มีคนผ่านมาก

แต่จะครีเอตเศรษฐกิจและภาษีเท่าไหร่ หายากไม่มีคนบอก ซึ่งราชประสงค์เป็นใจกลางเมืองเก่า ถ้ารวมมาบุญครอง ชิดลม ประตูน้ำ จะได้พื้นที่เศรษฐกิจมโหฬาร รัฐได้ภาษีร้อยละ 30% เป็นอย่างต่ำ ในราชประสงค์มีพวกนี้หมด ที่เขาอยู่ได้คือโรมแรมกับรีเทล ในระยะยาวต้องเพิ่มออฟฟิศ กิจกรรมรองคือโรงหนัง โรงละคร หน่วยงานของรัฐ อุตสาหกรรมเบาเกี่ยวเนื่องกับการขนส่ง พื้นที่โล่งว่าง ที่รัฐให้ภาษีน้อย แต่วิธีการหลักคือการคำนวณฐานภาษีทั้งหมด

แนวทางการออกแบบกิจกรรมเศรษฐกิจเพื่อสร้างมูลค่าทรัพย์สินและเพิ่มฐานภาษี เช่น ทำแผนปรับปรุงฟื้นฟูเมือง ใช้พื้นที่เดิมให้ดีที่สุด พยายามจะไม่ขยายที่ใหม่ ออกข้อกำหนดสัดส่วนการใช้ที่ดิน เน้นให้กิจกรรมหลักตั้งอยู่ใจกลางเมืองหรือดาวน์ทาวน์ ออกข้อกำหนดห้ามความหนาแน่นในพื้นที่มีความหนาแน่นสูงและศักยภาพสูง ออกข้อกำหนดการจัดเก็บภาษีในอัตราสูงสำหรับผู้ไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดสัดส่วนการใช้ประโยชน์ที่ดิน

วางแผนเชิงพื้นที่กำหนดให้เป็นพื้นที่พัฒนาพิเศษ เพื่อเพิ่มความเข้มข้นกิจกรรมเศรษฐกิจและวางเป้าหมายภาษี ออกมาตรการจูงใจให้ผู้ปรับปรุงฟื้นฟูการใช้ที่ดิน อาคาร หรือกิจกรรมทางเศรษฐกิจด้วยสิทธิประโยชน์ จัดตั้งกองทุนประเภทต่าง ๆ

เช่น TOD ฟันด์ การออกข้อกำหนด Tax Abatement ให้ผู้ได้รับประโยชน์จากการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของรัฐ เช่น จัดเก็บในอัตราสูงสำหรับกิจกรรมที่รัฐไม่สนับสนุน และออกมาตรการด้านผังเมืองสนับสนุนการปรับปรุงฟื้นฟูศูนย์เศรษฐกิจย่านพัฒนาพิเศษ

“อย่างราชประสงค์ 1.25 ตร.กม. ผู้ว่าฯ กทม.ตั้งเป้าจะเก็บภาษี 50,000 ล้านบาทต่อปี ต้องมาออกแบบ ต้องมีอาคารไม่น้อยกว่า 30 ชั้น และมีออฟฟิศ ซึ่งข้อกำหนดผังเมืองประเทศไทยมักจะเขียนว่าห้ามเกิน แต่ต่างประเทศเขียนว่า ห้ามต่ำกว่า ขณะที่การจัดการที่จอดรถก็สำคัญ รัฐจะต้องรีบคิด เพราะจะเป็นอุปสรรคต่อการลงทุน เนื่องจากต้นทุนจะสูง”

ดังนั้นจะต้องมีการจำแนกส่วนกิจกรรมเศรษฐกิจจะมีอะไรบ้าง จากนั้นคิดมูลค่าและคิดภาษี เพื่อให้รัฐนำไปวางแผนระบบขนส่งมวลชน วางผังเมือง ออกข้อกำหนด ให้สอดรับกับสิ่งที่ผู้ประกอบการต้องการจะพัฒนา ถ้าวิธีเก่าจะออกแบบก่อนออกข้อกำหนด