Real Estate Outlook 2019 2 ซีอีโอ “เสนาฯ-ศุภาลัย” ผ่าทางตันเมกะเทรนด์อสังหาฯ

คอลัมน์ ส่องอสังหา2019

แนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2562 มีความจำเป็นอย่างยิ่งยวดที่ต้อง “ผ่าทางตัน” ขนานใหญ่ ปัจจัยกดดันมาจากนโยบายภาครัฐ 2 เรื่องหลัก 1.มาตรการแบงก์ชาติสกัดฟองสบู่ เริ่มมีผลบังคับใช้ 1 เมษายน 2562 กับกฎหมายใหม่ “ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” หรือ property tax ซึ่งมีผลบังคับใช้ 1 มกราคม 2563

ทั้ง 2 เรื่องจะเห็นว่าเหลือเวลาปรับตัวไม่มากนักสำหรับผู้ประกอบการและผู้บริโภค

ล่าสุด หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจร่วมกับเมกะดีลเลอร์วัสดุค่ายแกรนด์โฮม ร่วมกันจัดสัมมนาส่องอสังหาริมทรัพย์ 2019 ขึ้นในวันที่ 29 พฤศจิกายน 2561 ณ ห้องประชุมแกรนด์โฮม บางนา

บนเวทีอาจกล่าวได้ว่าเป็นโอกาสเดียวที่ได้รับฟังดีเวลอปเปอร์คนรุ่นใหม่ ดีกรีเป็นทั้งเจ้าของบริษัท และเป็นผู้บริหารรุ่นทายาทธุรกิจที่ฝากฝีมือและผลงานโดดเด่นตลอดช่วงปี 2561 ที่ผ่านมา ภายใต้หัวข้อ “Real Estate Outlook 2019”

คนแรก “ดร.ยุ้ย-รศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์” รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) องค์กรอสังหาฯที่เติบโตราวติดจรวดในตลาดคอนโดมิเนียมคอนเซ็ปต์ฮิตติดปากคนกรุงมาจากโมเดลธุรกิจ “Made from her-ผู้หญิงอยู่สบาย…ผู้ชายก็แฮปปี้”

โดยจุดเปลี่ยนเสนาฯ เริ่มต้นเมื่อวันที่ 5 ธันวาคม 2559 ผ่านดีลจอยต์เวนเจอร์กับญี่ปุ่น “ฮันคิว ฮันชิน พร็อพเพอร์ตีส์ คอร์เปอเรชั่น” ไม่ถึง 2 ปี ร่วมทุนทำห้องชุดแล้ว 7 โครงการ มูลค่ารวม 23,000 ล้านบาท

ปี 2562 แผนร่วมทุนประกาศตัวล่วงหน้าจะทำเพิ่มอีก 11 โครงการ ร่วม 35,000 ล้านบาท หมายความว่าภายในปีหน้า กลุ่มเสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จะมีการลงทุนโครงการแนวสูงร่วม 50,000 ล้านบาท ขยับขึ้นมาอยู่เบอร์ต้น ๆ ของตลาดคอนโดฯเมืองไทย

ส่องสคริปต์ ดร.ยุ้ย ได้เตรียมทำการบ้านมาพูดในแนวถนัดว่า ด้วยโอกาสและความเสี่ยง (opportunity and risk) ตั้งแต่ภาษีที่ดิน แนวโน้มดอกเบี้ย มาตรการ LTV ของแบงก์ชาติ ไปจนถึงเศรษฐกิจจีนที่มีผลกระทบอย่างลึกซึ้งต่อกำลังซื้อโควตาต่างชาติในเมืองไทย

ผู้บริหารอีกท่าน “เต-ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) สไตล์การทำงานพูดน้อยต่อยหนัก เก็บเกี่ยวความสำเร็จติดต่อกันหลายปี ทั้งในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตลาดต่างจังหวัดทั่วประเทศ

จุดเด่นของศุภาลัย แผนธุรกิจเติบโตอย่างมีคุณภาพทั้งโครงการแนวราบ ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ กับทั้งโครงการแนวสูง หรือห้องชุด ซึ่งโดดเด่นเป็นอย่างมากกับทำเลใกล้สถานีรถไฟฟ้าสายใหม่ที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง

ล่าสุด ปี 2561 ประกาศแผนปั้นรายได้ 33,000 ล้านบาท ผลงาน 9 เดือนแรก ทำไปแล้วเกือบ 29,000 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 87% ของเป้าทั้งปี

นั่นหมายความว่า อีก 3 เดือนสุดท้ายไม่ต้องเหนื่อยมาก เพราะเหลืองานให้ทำเพิ่มอีกเพียง 4,332 ล้านบาท หรืออีกนัยหนึ่ง มีโอกาสสูงทำได้เกินเป้าที่วางไว้ ประเมินจากบริษัทเตรียมเปิดตัวถึง 10 โครงการ ภายในไตรมาส 4/61

อย่างไรก็ตาม มีปัจจัยเสี่ยงใหม่ ๆ ที่เหนือการควบคุมของภาคเอกชน ทำให้การทำธุรกิจอสังหาฯปีหน้าเป็นปีที่ต้องผ่าทางตันอย่างแท้จริง

“ปีหน้าไม่ง่าย เพราะส่งออกซึ่งเป็นจีดีพีหลักไม่ค่อยดี…” แน่นอนว่ากระทบต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะเซ็กเมนต์ตลาดบน

รวมทั้งผลกระทบจากมาตรการสกัดฟองสบู่ที่บังคับเพิ่มเงินดาวน์การซื้อบ้าน-คอนโดฯหลังที่ 2 เป็นต้นไป ในสัดส่วน 10-20% ส่วนหลังที่ 3 บังคับเงินดาวน์ 30%

“เชื่อว่ามีการต้อง adjust ของตลาดสักระยะหนึ่ง โดยเฉพาะแนวราบที่โดนกระทบและเกิดขึ้นทันที แต่คอนโดฯปกติการขายจนกว่าจะโอนยังมีเวลาเตรียมตัวบ้าง”

การปรับตัวในปี 2562 “เต-ไตรเตชะ” ฟันธงว่า บริษัทใดทำธุรกิจสไตล์คอนเซอร์เวทีฟด้วยการเรียกเก็บเงินดาวน์สูง จะเบาตัวจากผลกระทบภาครัฐ

มุมมองที่น่าสนใจ คือ ในวิกฤตมีโอกาสเสมอ แนวโน้มปีหน้าผู้ประกอบการรายกลาง-รายเล็ก เสียเปรียบการแข่งขันกับรายใหญ่อย่างเห็นได้ชัด

2562 จึงอาจเป็นเรดโซนการแข่งขันระหว่างบิ๊กแบรนด์ด้วยกันเอง