การเงิน 16 บิ๊กแบรนด์ฉลุย 2562-2563

งานสัมมนาประจำปีของ 3 สมาคมวงการพัฒนาที่ดิน หัวข้อ “แนวโน้มภาวะเศรษฐกิจ ตลาดเงิน ตลาดทุน ผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯ ในปี 2562” โหรอสังหาฯ “เทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม” ผู้ช่วยกรรมการผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บล.เอเซีย พลัส รับเชิญขึ้นเวที เปิดประเด็นด้วยการมองย้อนหลังบริษัทจดทะเบียนเติบโต 10% เศษ ขณะที่แนวโน้มกำไรปีนี้เติบโตลดลงที่ 3%

“เราถูกลดน้ำหนักการลงทุนของผู้ซื้อหุ้นต่างชาติติดต่อกัน 6 ปี ตลาดหุ้นไทยยังมีโอกาสจะกลับมาคึกคักอีกรอบ ดัชนีคาดหวัง 1,790 จุด ผลตอบแทนไม่ถึง 10%”

ประสิทธิภาพการทำกำไรในภาพรวม เฉลี่ยตลาด 35% กำไรสุทธิ 15%

แนวโน้มปีนี้ ยอดจองทำสัญญาแล้ว (พรีเซล) ภาพเชิงบวก โดยเฉพาะไตรมาส 3/61 ทำได้ 1.1 แสนล้านบาท ไม่เคยเห็นมาก่อน แยกโครงการร่วมทุน (JV-Joint Venture) ซึ่งไม่ได้แสดงรายงานในงบ จะบันทึกรายได้จากกำไรตามสัดส่วนถือหุ้น

ยอดพรีเซลรายปี 16 บริษัทโตจาก 3.2 แสนล้านบาท คาดว่าเพิ่มเป็น 3.5 แสนล้านบาท โดยปีที่แล้ว ณ ต.ค.-พ.ย. 61 มี 215 โครงการ ใกล้เคียงปี 2556

สินค้าแนวราบมีการเปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้น จากเดิมคอนโดฯ มีการขยายตัวมากกว่า เพราะแนวรราบมีความยืดหยุ่นในการลงทุนมากกว่าคอนโดฯ

“แบ็กล็อก” เป็นตัวทำนายอนาคตของแผนธุรกิจ พบว่าบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ 4.5 หมื่นล้าน โอนใน 6 เดือน, คอนโดฯ 1.76 แสนล้านบาท, คอนโดฯ ร่วมทุน 1.36 แสนล้านบาท จำนวนใกล้เคียงกันมากสำหรับคอนโดฯ

“คอนโดฯร่วมทุนที่ไม่แสดงรายการในงบทำให้เป็นจุดอ่อนประเมินภาพรวม”

ทั้งนี้ แบ็กล็อกที่มีทยอยโอนปี 2561-2566 แบ่งมาโอนในปีนี้ 1 แสนล้านบาท เป็นตัวพยุงตลาด, แบ่งโอนปี 2563 มากที่สุด มีผลทำให้บุ๊กกำไรสุทธิสูงขึ้น

“โปรเจ็กต์ร่วมทุนมาช่วยแบ่งเบาภาระการเงิน กับกระจายความเสี่ยง โดย 7 บริษัทร่วมทุนมูลค่ารวม 1.34 แสนล้านบาท ส่วนใหญ่จับตลาดไฮเอนด์”

ในด้านกำไรสุทธิ แนวโน้มเขย่งขึ้นไปจาก 14% เป็น 16% ทำให้กำไรกลุ่มหุ้นอสังหาฯ ยังมีการเติบโตได้อยู่

ส่วนโครงสร้างสินทรัพย์สัดส่วน 70% ต้องดูว่าแปลงเป็นเงินสดได้แค่ไหน โดยพบว่าอินเวนทอรี่ถูกขายได้ เคยอยู่ที่ 60% ล่าสุดมาอยู่ที่ 30%

ปัจจัยอยู่ที่ภาคการเงินขับเคลื่อนด้วยหนี้หรือทุน ซึ่งแสดงความยากง่ายในการประกอบการไม่เท่ากัน

โครงการแอ็กทีฟ ณ ไตรมาส 3/61 มี 5.3 แสนล้านบาท แบ่งเป็นแนวราบ 3 แสนล้าน คอนโดฯ 2.3 แสนล้านบาท เฉลี่ยตลาดรวมอยู่ที่ 3.5 แสนล้านบาท หมายความว่าต้องใช้เวลาดูดซับ 1 ปี 6 เดือน

“โครงสร้างการเงิน” ข้อแตกต่างบิ๊กแบรนด์กับรายกลาง-เล็ก โฟกัสหนี้มีภาระดอกเบี้ยจ่าย ลบด้วยเงินสด ดีอี (หนี้สินต่อทุน) อยู่ที่ 1.07 เท่า ถือว่าอยู่ในเกณฑ์แข็งแรง มีหนี้รวม 3.2 แสนล้านบาท (แบ็กล็อก 3.5 แสนล้าน) เป็นหนี้ระยะสั้นไม่เกิน 1 ปี 38% รูปแบบระดมทุนไม่ง้อแบงก์มากขึ้น ทำให้รายใหญ่ได้เปรียบรายย่อย