SAMเปิดขุมทรัพย์เอ็นพีเอหมื่นล้าน คัดเกรดA-B-C-Dขายทอดตลาดรายใหญ่-ย่อย

SAM เปิดตัวผู้บริหารสูงสุดคนใหม่ “นิยต มาศะวิสุทธิ์” โชว์ผลงานปี”61 ยอดเงินสดรับ 1.1 หมื่นล้าน โต 134% ของเป้าหมาย เดินหน้าสร้างผลงานปี”62 ไม่น้อยกว่าเดิมอยู่ที่ 11,600 ล้าน เผยกลยุทธ์คัดกรอง “ขุมทรัพย์ NPA” เจาะเทรนด์ฮิตซื้อที่ดินเปล่าทำแวร์เฮาส์รองรับอีคอมเมิร์ซ รับเหมารายย่อย-เอเย่นต์แห่ซื้อลงทุนรีโนเวตแล้วขายต่อทำกำไร ตัวช่วยใหม่ “โคเวิร์กกิ้งสเปซ-โฮสเทล” สร้างมูลค่าเพิ่มทำเลห่างรถไฟฟ้า 400-500 เมตร ส่วนทรัพย์เกรดรองเน้นขาย G to G ประสาน อบต.-อบจ.ซื้อที่ดินเปล่าทำสำนักงาน ควบคู่ตัดขายแลนด์แบงก์เข้าโครงการบ้านล้านหลัง

นายนิยต มาศะวิสุทธิ์ ผู้บริหารสูงสุด บริษัท บริหารสินทรัพย์สุขุมวิท จำกัด (บสส.) หรือ SAM เปิดเผยว่า ผลดำเนินงานปี 2561 ได้รับชำระเงินสด 11,422 ล้านบาท คิดเป็น 134% ของเป้าหมาย มาจากการบริหารสินเชื่อด้อยคุณภาพ (NPL) 7,000 ล้านบาท สัดส่วน 62% จำหน่ายทรัพย์สินรอการขาย (NPA) 4,000 ล้านบาท สัดส่วน 38%

คลินิกแก้หนี้เพิ่ม Nonbank

โดยสามารถซื้อสินทรัพย์ NPL เพิ่มเติม 10,000 ล้านบาทตามเป้า ส่งผลให้ตั้งแต่ปี 2543 ถึง ณ 31 ธันวาคม 2561 นำส่งเงินคืนกองทุนฟื้นฟูและพัฒนาระบบสถาบันการเงิน (กองทุน) ยอดสะสม 250,000 ล้านบาท

ส่วนคลินิกแก้หนี้ในปี 2561 มีผู้สมัครเข้าโครงการ 9,800 ราย มีผู้ผ่านคุณสมบัติและลงนามสัญญาปรับโครงสร้างหนี้แล้ว 1,087 ราย ปัจจุบันมีลูกหนี้ผ่อนชำระอยู่กับโครงการเกือบ 1,000 ราย ภาระหนี้รวม 270 ล้านบาท โดย SAM เตรียมความพร้อมขยายขอบเขตรองรับลูกค้ากลุ่ม nonbank

นอกจากนี้มีแผนจัดกิจกรรม “เปิดบ้านทำงานวันหยุดกับคลินิกแก้หนี้” ทุกวันเสาร์ เริ่มครั้งแรกสาร์ 23 กุมภาพันธ์ และตลอดเดือนมีนาคมนี้ ณ ที่ทำการชั้น 12 อาคารเล้าเป้งง้วน ถ.วิภาวดีรังสิต

เป้าซื้อ NPA 1.65 หมื่นล้าน

แผนงานในปี 2562 มีเป้าหมายเก็บเงินสดรับ 11,600 ล้านบาท เพิ่มขนาดพอร์ตสินทรัพย์ด้วยการเข้าประมูลซื้อ NPA จากธนาคารพาณิชย์ตามแผนระยะยาว 16,500 ล้านบาท ปัจจุบัน SAM มีสินทรัพย์ NPL คงเหลือ 335,000 ล้านบาท แบ่งเป็นลูกหนี้รายใหญ่ 66%, SMEs 30%, รายย่อย 4% จึงมุ่งเน้นช่วยเหลือลูกค้าปรับโครงสร้างหนี้ทุกกลุ่ม โดยมีแผนจัดกิจกรรมพิเศษ อาทิ กิจกรรมลดหนี้มีสุข, กิจกรรมเปิดบ้านทำงานวันหยุด เพื่ออำนวยความสะดวกให้ลูกค้าเข้ามาเจรจาปรับโครงสร้างหนี้นอกวันทำการ และเพิ่มเติมกิจกรรมสัญจร (mobile branch) เพื่อเดินทางไปพบลูกค้าและให้บริการในพื้นที่อย่างทั่วถึงตลอดปี

ปูพรมอีเวนต์ถี่ยิบ

ส่วนทรัพย์สิน NPA คงเหลือ 3,700 รายการ มูลค่ารวม 21,000 ล้านบาท แบ่งเป็นทรัพย์รายใหญ่เกิน 20 ล้านบาท มีสัดส่วน 5% ที่เหลือเป็นทรัพย์มูลค่าต่ำกว่า 20 ล้านบาท 95%

ในจำนวนนี้ 50% เป็นทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย กลยุทธ์การระบายทรัพย์ NPA ในปีนี้ SAM จึงเน้นการทำตลาดเข้าถึงลูกค้ารายย่อย เช่น จัดประมูลทรัพย์ NPA 9 ครั้ง, เข้าร่วมงานมหกรรมกับหน่วยงานพันธมิตร 5 ครั้ง, เปิดบูท “ทรัพย์มือสองต้อง SAM” 6 ครั้ง

รวมทั้งการจัดโปรโมชั่นและกิจกรรมส่งเสริมการขาย เช่น “SAM อีซี่ โปร” ฟรีค่าโอน 1%, “SAM จัดให้” และ “SAM Light ผ่อนสบาย ๆ 0%” คาดว่ากระตุ้นยอดขาย NPA ได้ยาวถึงสิ้นปี

จัดเกรดทรัพย์ A-B-C-D

นายสหรัตน์ เพ็ญกุล ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ สายงานบริหาร NPA กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” เพิ่มเติมว่า ทรัพย์รอการขายหรือ NPA ในพอร์ต SAM ตามปกติมีการจัดเกรดทรัพย์ตามระดับชั้น ได้แก่ เกรด A-B-C-D โดยทรัพย์เกรด A ต้องยอมรับว่ามีไม่ถึง 1% ส่วนใหญ่การขายทอดตลาดไม่มีส่วนลดหรือส่วนต่างเมื่อเทียบกับราคาตลาด เพราะตัวทรัพย์มีความโดดเด่น เช่น ตั้งอยู่ในเมือง หรืออยู่ในโซนไพรมแอเรียมาก ๆ ที่ผ่านมาบางแปลงสามารถขายได้สูงกว่าราคากลางที่ตั้งไว้ด้วยซ้ำไป

ขณะเดียวกันทรัพย์เกรดรอง ๆ ลงมา หรือตั้งแต่เกรด B อาจเริ่มเห็นมีส่วนลดหรือมีราคาแตกต่างจากทรัพย์มือหนึ่งหรือสินค้าใหม่ในตลาด ขณะเดียวกันส่วนลดก็มีความหลากหลายตั้งแต่ 1 ดิจิตไปจนถึง 2 ดิจิต ปกติอยู่ที่ 10% บวกลบ

“ที่มาของทรัพย์ NPA ในพอร์ตของเรารับมาจากกรมบังคับคดี และประมูลซื้อมาจากสถาบันการเงิน ส่วนใหญ่จึงเป็นทรัพย์เกรดรอง แต่สถานการณ์เปลี่ยนไป หรือกาลเวลาเปลี่ยนไปทำให้ตัวทรัพย์สามารถทวีมูลค่าขึ้นมาได้”

ซื้อทำโกดัง-รีโนเวตขายต่อ

ผู้สื่อข่าวสอบถามประเด็นขุมทรัพย์ NPA ที่อยู่ในพอร์ตยังมีอยู่หรือไม่ นายสหรัตน์กล่าวว่า เนื่องจาก SAM มีพอร์ตขนาดใหญ่ ดังนั้นจึงจัดกลุ่มทรัพย์ที่น่าสนใจได้ดังนี้ 1.แวร์เฮาส์หรือโกดังขนาดใหญ่ เดิมอาจเป็นทำเลที่ไม่ดึงดูดผู้ซื้อ แต่เมื่อมีโครงการสาธารณูปโภคพื้นฐานภาครัฐเข้ามาในพื้นที่ กลายเป็นเพิ่มความน่าสนใจให้กับทรัพย์โดยอัตโนมัติ

“ปกติทำเลสำหรับสร้างแวร์เฮาส์จะต้องอยู่ใกล้อินฟราสตรักเจอร์ ใกล้เมือง ระยะห่าง 10-15 กิโลเมตร เริ่มมีสภาพคล่องในการซื้อขายมากขึ้น เพื่อรองรับกับเทรนด์การช็อปปิ้งออนไลน์หรือการซื้อสินค้าผ่านอีคอมเมิร์ซ”

2.ศักยภาพในการพัฒนา ทรัพย์กลุ่มนี้ผู้ซื้อหลักคือดีเวลอปเปอร์หรือนักพัฒนาที่ดิน โดยเฉพาะในพื้นที่ต่างจังหวัดซึ่งความเจริญของตัวเมืองเริ่มขยายออกรอบนอก เห็นชัดเจนจากช่วง 2-3 ปี มูลค่าทรัพย์มีการเปลี่ยนแปลงในลักษณะทวีมูลค่าจากในอดีต ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นแบบ value creation เป็นด้านหลัก ไม่ได้ประเมินจากราคาปรับตัวขึ้นเพียงอย่างเดียว

3.กลุ่มผู้ซื้อรายย่อย มีเทรนด์ของการซื้อแล้วนำไปลงทุนตกแต่ง-ต่อเติมหรือรีโนเวตใหม่แล้วขายต่อ ซึ่งกำลังได้รับความนิยมเป็นอย่างมาก โดยเฉพาะผู้ซื้อที่เป็นเอเย่นต์ (ตัวแทนนายหน้า) กับผู้รับเหมาย่อย เปรียบเทียบกับอสังหาริมทรัพย์มือหนึ่งหรือสินค้าใหม่ สมมุติราคา 6 ล้านบาท ทรัพย์ NPA ราคา 4 ล้านบาท ลงทุนรีโนเวตแล้วขายต่อในราคา 5 ล้านบาท เป็นต้น

ทรัพย์เกรดรองขาย G to G

4.เทรนด์โคเวิร์กกิ้งสเปซกับโฮสเทล สร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโลเกชั่นที่เป็นจุดเชื่อมในระยะเดินไปสถานีรถไฟฟ้า 400-500 เมตรได้ ยกตัวอย่าง SAM จำหน่ายทรัพย์ที่เป็นอาคารพาณิชย์เล็ก ๆ 1 ห้อง แต่อยู่ในทำเลเสือป่าก์ซึ่งเป็นย่านชุมชนจีนหนาแน่น พบว่าผู้ซื้อนำไปลงทุนเพิ่มเติมทำเป็นโฮสเทลแคปซูล และขายต่อในราคา 30 ล้านบาท

5.สำหรับทรัพย์เกรดต่ำสุดหรือทรัพย์ที่มีจุดอ่อน ขายทอดตลาดยาก แนวทางบริหารจัดการทำในรูปแบบร่วมกับหน่วยงานรัฐ จุดเน้นคือองค์กรปกครองท้องถิ่น ทั้งองค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.) และองค์การบริหารส่วนจังหวัด (อบจ.) ให้มาเลือกซื้อเพื่อทำเป็นสำนักงาน

“ทรัพย์ที่ขายลำบากมีประมาณ 10% ในพอร์ต การระบายทรัพย์ต้องทำในรูปแบบ G to G หรือรัฐต่อรัฐ หรือตัดที่ดินเปล่าขายให้นำไปใช้ประโยชน์ทำโครงการบ้านล้านหลังตามนโยบายรัฐบาล คสช. ซึ่งมีเงื่อนไขราคาผ่อนไม่เกินเดือนละ 5,500 บาท ยังพอมีแลนด์แบงก์ให้ทำได้ เพียงแต่ทำเลอาจขยับออกจากเมืองไปบ้าง” นายสหรัตน์กล่าว