ฮอตไลน์สายตรง “บิ๊กแสนสิริ” อุทัย อุทัยแสงสุข Q2/62 ไตรมาสแห่งการรีวิวแผนธุรกิจ

สัมภาษณ์พิเศษ

ไตรมาส 1/62 ผ่านไปอย่างรวดเร็ว บรรยากาศการทำธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์กล่าวได้ว่าหมดช่วงฮันนีมูนจากมาตรการ LTV-loan to value ของแบงก์ชาติ ซึ่งเป็นมาตรการบังคับเพิ่มเงินดาวน์สำหรับการใช้สินเชื่อซื้อบ้าน-คอนโดมิเนียมตั้งแต่หลังที่ 2 จากเดิมเงินดาวน์ต่ำ 5-10% ต้องเพิ่มเป็น 20% มีผลบังคับ 1 เมษายน 2562 เป็นต้นไป

“ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษ “พี่ช้าง-อุทัย อุทัยแสงสุข” ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เพื่อช่วยคลำทางธุรกิจอสังหาฯ จะต้องไปต่อกันยังไงในช่วง 9 เดือนที่เหลือของปีนี้

Q : ผลงานไตรมาสแรก

ไตรมาส 1 ยอดขาย presale ที่เราประเมินอยู่ตอนนี้เกินมานิดหนึ่งจากเป้าที่ตั้งไว้ 7 พันกว่าล้านบาท เป็นการระบายสต๊อกด้วยส่วนหนึ่ง

มูลค่าโครงการที่เปิดใหม่ปีนี้ 46,600 ล้านบาท เป็นไปได้ที่จะมีโอกาสปรับเป้าเพิ่มขึ้น ต้องขอดูรัฐบาลนี้ก่อน จัดตั้งขึ้นมาแล้วหน้าตาเป็นยังไงแล้วค่อยมานั่งดูว่ามีการยอมรับ มีความเชื่อมั่นเป็นยังไง

ซึ่งในช่วงไตรมาส 2 ปีนี้ เราต้องมาขายเรียลดีมานด์ให้เยอะขึ้น ผู้ที่ซื้อบ้านหลังแรกแล้วซื้อเพื่ออยู่คือเรียลดีมานด์ ในทุกเซ็กเมนต์ ผมคิดว่าคงมีมาตรการอะไรออกมาในแง่ของแบงก์ที่คิดว่ายังปล่อยกู้ได้เยอะอยู่ ถ้าบ้านเดี่ยวเขากู้ได้ 95% เราอาจมีมาตรการผ่อนดาวน์ให้เขาในแง่ของ 5%

หรือว่าแบงก์เองเขาก็มีมาตรการ เช่น กู้ได้ 95% แต่ก็มี personal loan มีอะไรต่าง ๆ พวกนี้ขึ้นมา ทำให้สามารถกู้ได้ อาจจะเป็น 95+3% หรือ 95+4% กลายเป็น 98-99%

สำหรับคอนโดมิเนียม คนที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ๆ ก็มีอยู่ กลุ่มลูกค้าแสนสิริบางคนที่เขา investment ระยะยาว ลูกค้าเศรษฐีเขามีเงินสดที่จะซื้อของถึงแม้ซื้อบ้านหลังที่ 3-4 แล้วก็ตาม เขามีเงินสดวาง 30% โอน 70% แล้วกู้แบงก์ได้ ที่ผ่านมาลูกค้าเราหลายรายไม่ได้กู้ 100%

เพียงแต่เมื่อก่อนเนื่องจากดอกเบี้ยมัน provide ให้ผู้กู้รู้สึกว่าดอกเบี้ยมันถูก เขาก็กู้ 100% แต่จริง ๆ เงินกู้ 70% แล้วเอาเงินมาโปะดาวน์ 30% เขาก็ทำได้ ก็มีกลุ่มลูกค้าเหล่านี้อยู่

Q : กลยุทธ์จับกลุ่มเรียลดีมานด์

ฐานลูกค้าเรียลดีมานด์เป็นเรื่องปกติอยู่แล้ว แสนสิริมีกลุ่มลูกค้าที่โดยธรรมชาติก็วิ่งมาหาเรา ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย บ้านเดี่ยวนี่ชัดเจนส่วนมากเป็นเรียลดีมานด์อยู่แล้ว กลุ่มลูกค้าคอนโดฯ

มากกว่าที่มีบางส่วนซื้อลงทุน แต่อย่างที่บอกว่าเนื่องจากตอนหลังเรื่องของมาตรการอะไรต่าง ๆ เข้าใจว่าหลังจากนี้จะหายไปค่อนข้างเยอะพอสมควร

Q : LTV จะฆ่านักเก็งกำไรได้หมด

ผมคิดว่าที่ผ่านมานักเก็งกำไรก็แทบไม่เหลืออยู่ในตลาดแล้ว (ยิ้ม) แต่ถ้าเกิดเจอ LTV ด้วย…คือต้องบอกว่านักเก็งกำไรคอนโดฯ รูปแบบมีช่วงจังหวะที่บางทีมันขายกระดาษ เพราะฉะนั้นก็จะเป็นนักเก็งกำไรในช่วงระหว่างที่คอนโดฯยังสร้างไม่แล้วเสร็จ ผมคิดว่าตรงนี้มันคงหนีไม่รอด คงต้องมีบ้าง

สุดท้าย end up คนที่ซื้อคอนโดฯ ต้องคิดว่าตัวเองโอนได้หรือสามารถกู้ได้ สมมุติคนหนึ่งอาจมีคอนโดฯแล้ว 1 ห้อง อยากซื้อลงทุน เขาก็ต้องมีเงินสด 20% ของราคาขาย เพราะฉะนั้น นักลงทุนต้องกลับมามองตัวเองว่ามีเงินสดไหม สมมุติราคา 5 ล้านบาท คุณต้องมี cash 1 ล้าน

แต่ในระหว่างนี้คอนโดฯก็พยายามวางแผนเหมือนกันว่าระหว่างนี้เราก็มีการวางงวดผ่อนดาวน์ให้ลูกค้า ปกติอยู่ที่ 15% หรืออาจปรับเป็น 20% เพื่อให้ยอดดาวน์สอดคล้องกับจำนวนเงินที่ลูกค้าจะกู้ได้ในตอนสุดท้าย มาตรการเหล่านี้เราทำมาตลอดอยู่แล้ว

นอกจากนี้ แสนสิริมีมาตรการเกี่ยวกับเรื่องการเช็กเครดิตลูกค้าหรือ prefinance การขายบ้านเดี่ยวเราทำเลย ก่อนจองเราจะให้ลูกบ้านทำ prefinance เลย ซึ่งแบงก์บอกได้เลยว่าเขากู้ได้หรือกู้ไม่ได้ ส่วนคอนโดฯ ทำโดยวิธีการจอง-มัดจำ-ดาวน์ payment ให้เยอะหน่อยให้เหมาะสมกับมาตรการจริง ๆ เราก็ทำอยู่แล้วนะ ที่ผ่านมาเขาเรียกขั้นตอนว่าเครดิตเดย์ ก่อนการโอนประมาณสัก 6-12 เดือนทำเครดิตเดย์ให้ลูกบ้านทุกคนเข้ามาเช็กสุขภาพการเงินของตัวเองว่ามีความสามารถในการกู้ได้ไหม โอนได้ไหม เพื่อให้ลูกบ้านเตรียมตัว

Q : นิยามการทำธุรกิจ Q2

เนื่องจาก LTV เริ่มบังคับใช้ 1 เมษายน ไตรมาส 2/62 จึงเป็นไตรมาสของการที่ต้องมาตรวจสอบว่าเราจะเดินไปทางไหน เพราะว่ายังมีตัวแปรอื่น อย่างรัฐบาลใหม่เพิ่งตั้งเสร็จ ใครจะเป็นรัฐบาล…ทิศทางเหล่านี้ต้องนำมาใช้ประกอบการตัดสินใจทำธุรกิจทั้งสิ้น

ผมคิดว่าไตรมาส 2 ปีนี้เราต้องมานั่งดูว่าเราจะปรับเปลี่ยนแผนการทำงานเราอย่างไรบ้าง เป็นไตรมาสแห่งการรีวิวแผนแทนที่จะรอไปทำช่วงปลายปี