คีย์คอนเซ็ปต์ “สยามสินธร” เราไม่ได้มองตัวเงิน แต่มองผลตอบแทนด้านจิตใจ

สัมภาษณ์พิเศษ

เดินมาได้ค่อนทางแล้วอภิโปรเจ็กต์ “สินธร วิลเลจ” ของบริษัท สยามสินธร จำกัด ที่มีสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ถือหุ้น 100% ล่าสุด 2 ผู้บริหาร “ขจรเดช แสงสุพรรณ” กรรมการบริหาร “สืบพงษ์ เกียรติวิศาลชัย” ผู้อำนวยการพัฒนาโครงการของสยามสินธร ให้สัมภาษณ์ในวันเปิดคอนโดมิเนียมแบรนด์ใหม่ “สินธร หลังสวน” กับ “สินธร ต้นสน” ตารางเมตรละ 3.25-3.5 ล้านบาท

Q : อัพเดตโครงการหลังสวนวิลเลจ

ขจรเดช – 2 ปีที่พัฒนาโครงการหลังสวน วิลเลจ ต้องบอกว่า งานคืบหน้า 70% หลังสวน วิลเลจ เป็นบิ๊กโปรเจ็กต์ 56 ไร่เป็นโครงการมิกซ์ยูส มีคอนโดฯไฮเอนด์ถึงระดับลักเซอรี่ กับเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์

ไฮไลต์คือเราออกแบบชีวิตการพักอาศัยสมบูรณ์แบบ มีพื้นที่สวนส่วนกลาง 14 ไร่ อยู่กึ่งกลางสุขุมวิทกับสีลม อยู่ติดสวนลุมพินี ใกล้รถไฟฟ้า 2 สายมีทั้งบีทีเอสและเอ็มอาร์ที

สืบพงษ์- ตอนเราเปิดตัวสองปีที่แล้ว ทุกอย่างเป็นไปตามแผน เนื่องจากเป็นโครงการใหญ่จึงแบ่งพัฒนาหลายเฟส คอนโดฯ โครงการแรกคือ สินธร เรสซิเดนซ์ มียอดขาย 70-80% มี 202 ยูนิต เริ่มเปิดขายครั้งแรกตารางเมตรละ 1.9 แสน ปัจจุบันอยู่ที่ 2.4-2.5 แสน ผ่านจุดคุ้มทุนไปแล้ว

ส่วนโรงแรมกับคอมมิวนิตี้มอลล์ จะสร้างเสร็จกลางปีและปลายปี”62 ที่มั่นใจเพราะส่วนหนึ่งเราใช้ผู้รับเหมากลุ่มโอบายาชิ ถือเป็นคีย์ซักเซสแฟกเตอร์อันหนึ่ง

โอบายาชิเป็นพันธมิตรธุรกิจ ที่ไม่ได้รับงานใครง่าย ๆ เพราะต้องการใช้เป็นผลงานอ้างอิง น่าจะเป็นโปรเจ็กต์ที่โอบายาชินำผู้บริหารระดับคีย์สตาฟ 100 กว่าคนมานั่งทำงานอยู่กับเรา 5-6 ปีแล้ว จากคนทำงาน 4,500 คน

Q : โมเดลธุรกิจของสยามสินธร

ขจรเดช – นโยบายของสำนักงานทรัพย์สินฯ พัฒนาที่ให้เหมาะสมกับศักยภาพ โปรดักต์จึงต้องออกมาเป็นตลาดลักเซอรี่ ทำอย่างอื่นไม่ได้เลย

เพราะฉะนั้น การขายจึงเป็นแบบขายสิทธิการเช่าระยะยาว รายได้มาจากโปรดักต์ที่แตกต่าง เริ่มจากรายได้เช่าระยะสั้นเป็นโรงแรม รายได้เช่าระยะปานกลางเป็นเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ และรายได้จากค่าเช่าระยะยาวมาจากคอนโดฯ

ปีนี้เราเปิด 2 คอนโดฯ ใหม่คือ สินธร หลังสวนกับสินธร ต้นสน อย่างสินธร ต้นสน ห้องชุดเราเอ็กซ์คลูซีฟมีแค่ 59 ห้อง คอนเซ็ปต์ทำเป็นห้องไซซ์ใหญ่ แบบ 1 ห้องนอนพื้นที่ใช้สอยเริ่มต้น 85 ตารางเมตร เจาะตลาดลักเซอรี่ซึ่งไม่ใช่แค่วัสดุมาจากสเปน อิตาลี แต่สเปซต้องลักเซอรี่ด้วย ซึ่งมีให้เลือกตั้งแต่ 1-2-3 ห้องนอน และห้องเพนต์เฮาส์

โปรดักต์เราไม่เยอะ เปิดหนึ่งโครงการมี 59 ห้องเท่านั้น ยอดขายปัจจุบัน 20-25% คาดภายในสิ้นปีนี้มียอดขาย 50%

สืบพงษ์- เราขายแบบสิทธิการเช่ากับกรมที่ดิน อายุตามสัญญาให้ 30+30 ปี เนื่องจากเราเป็นเจ้าของที่ดินเองจึงให้สิทธิได้เลย เทียบกับคนอื่นถ้าเป็นที่ดินเช่าจะต้องบอกว่า “ใช้ความพยายามอย่างเต็มที่เพื่อให้ต่อสัญญาเช่า” แต่โครงการนี้ลูกค้าสบายใจในเรื่องนี้ (ยิ้ม)

Q : ห้องชุดลักเซอรี่เปิดเยอะมาก

ขจรเดช – เรามีตังค์ (ยิ้ม) ในแง่การแข่งขันบริษัทมีจุดแข็ง 1.เราไม่มีต้นทุนดอกเบี้ย ราคาก็ตั้งตามต้นทุน ค่าก่อสร้าง 2. เราให้ของดีจริง ๆ คอนโดฯ แรกแบรนด์สินธร เรสซิเดนซ์ เราไม่ได้ใช้มาร์เก็ตติ้งคอสต์สักเท่าไหร่ คนมาซื้อคือปากต่อปาก เพื่อน คนรู้จักชอบก็บอกต่อ พี่โมทย์ (ปราโมทย์ เตชะสุพัฒน์กุล กรรมการบริหาร) บอกว่าถ้าไม่ได้ใช้งบการตลาดก็ขอต้นทุนตรงนั้นมาอัพสเป็กวัสดุให้กับลูกค้าแทน

เราสังเกตเห็นว่าเวลาลูกค้ามาเซ็นสัญญา ไม่คาดหวังว่าจะได้วัสดุพรีเมี่ยม เช่น ตู้เย็นใช้แบรนด์ซีเมนส์ เครื่องซักผ้า ตู้เสื้อผ้า ชุดครัว เป็นแบบ fully fitted แต่ของเราต้องบอกว่าฟิตเตดพลัส fully fitted plus ลูกค้า 90% เป็นคนไทย แต่ก่อนมาดูเพราะดูให้คนอื่น แต่สุดท้ายก็มาอยู่เอง

โครงการใหม่ที่เปิดตัว “สินธร หลังสวน-สินธร ต้นสน” สามารถมองเห็นสวนลุมพินีได้ทั้งแผ่น และเราทำซิงเกิลโหลด ทุกห้องหันหน้าเข้าหาสวนลุมฯหมด ในทางเทคนิคะสวนลุมฯ หันหน้าเข้าทิศใต้ ร้อนเพราะแดดอ้อมใต้

เพราะฉะนั้นต้องใช้เทคนิคการออกแบบและเลือกใช้วัสดุเกรดพรีเมี่ยมมาช่วย อย่างกระจกทริปเปิลเลย์เยอร์ กรองอินฟาเรดกับยูวี เราไปเทสต์ช่วงบ่ายสอง จับกระจกแล้วไม่ร้อนเลย มั่นใจว่าเจ้าของห้องสามารถนั่งชมวิวได้แน่ ๆ ในตอนกลางวัน

สืบพงษ์ – สินธร ต้นสน มี 59 ห้อง ชั้น 1-6 เป็นอาคารจอดรถ ชั้น 7 ขึ้นไปเป็นห้องชุดอยู่อาศัย มี 17 ชั้น ส่วนสินธร หลังสวน สูง 14 ชั้น มีแค่ 20 ห้อง เพดานสูง 3.5 เมตรเพราะเน้นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายระดับลักเซอรี่ทุกห้องเป็นเพนเฮาส์ทั้งหมด

ส่วนคอนโดฯ โครงการต่อไปทำเลโรงเรียนมาแตร์เดอีกับทำเลมิดทาวน์ ทุกโครงการสร้างหมดแล้ว ขึ้นซูเปอร์สตรักเจอร์ (ฐานราก) หมดแล้ว ต่อไปจะตื่นเต้นเพราะขึ้นสัปดาห์ละชั้น นั่นคือจากนี้ไปอีก 20 กว่าสัปดาห์จะเห็นคอนโดฯ สูง 20-30 ชั้น

Q : ลูกค้าต้องซื้อสดหรือไม่

ขจรเดช- หลังสวน วิลเลจมีพันธมิตรสถาบันการเงิน ตรงนี้เป็นข้อแตกต่างกับลีสโฮลด์ (โครงการแบบเช่า) อื่น ๆ อย่างสินธร เรสซิเดนซ์ที่เปิดขายเมื่อสองปีก่อนมีแบงก์กรุงเทพให้กู้โพสต์ไฟแนนซ์ (ลูกค้ารายย่อย) 100% ดอกเบี้ยถูกกว่าซื้อแบบฟรีโฮลด์ (แบบโอนกรรมสิทธิ์) ให้อัตราดอกเบี้ย 0.5% 3 ปีแรก (ยิ้ม)

เทียบกับโครงการลีสโฮลด์ทั่วไป สัญญากู้เงินแบงก์ให้ไม่เกิน 60-65% ของราคาอสังหาริมทรัพย์ สัญญามีเวลา 15 ปี ซึ่งลีสโฮลด์มีปัญหาข้อกฎหมายในเรื่องการเป็นเจ้าของ อยู่ที่ว่าแบงก์จะเข้ามาสเต็ปไหน

สถิติลูกค้าเราเป็นกลุ่มเรียลดีมานด์ ซื้อให้ลูกหลานหรือซื้ออยู่วันธรรมดา ส่วนกลุ่มนักลงทุน คิดลึก ๆ เขาต้องคิดในหัวอยู่แล้วไม่ใช่การขายใบจอง แต่ลงทุนลีสโฮลด์ที่น่าจะมีแวลูในอนาคต

สืบพงษ์- สินธร หลังสวนตกตารางเมตร 3 แสนบาท อนาคตถามว่าจะมีราคาไปถึงตารางเมตรละ 1-1.5 ล้านไหม ผมคิดว่าภายใน 10 ปีได้เห็นนะ เทียบกับคอนโดฯ ในสิงคโปร์ตอนนี้ตารางเมตรละ 1.2 ล้านบาทแล้ว

Q : สัดส่วนลูกค้าต่างชาติ

ขจรเดช- ไม่เยอะ มี 5-10% ลูกค้าต่างชาติตอนนี้มีแค่ญี่ปุ่น ฮ่องกงบ้างนิดหน่อย ส่วนใหญ่ซื้อเพราะเป็นต่างชาติที่ทำงานในเมืองไทย ออฟฟิศอยู่ตึกออลซีซั่น

เรื่องโรดโชว์ก็วางแผนไว้อยู่ เกิดมาไม่เคยทำโรดโชว์ (ยิ้ม) อยากลองทำแต่ไม่ได้เน้นขาย คงจะไปทดลองที่ฮ่องกง โรดโชว์เป็นโปรเจ็กต์อินโทรดักชั่นมากกว่า เพราะเราคิดว่าของเราดีจะไปแสดงศักยภาพสักหน่อย คงเป็นแนวนั้นมากกว่า

ไม่ได้เน้นลูกค้าต่างชาติมากนักเพราะเราห่วงลูกบ้าน ถ้ามีลูกค้าไม่พึงประสงค์ที่มีพฤติกรรมอยู่อาศัยแบบรุ่มร่ามเราก็คงไม่อยากได้ เราไม่ใช่ลักเซอรี่คอสเมติก แต่เป็นลักเซอรี่อินเนอร์ ลูกค้าถ้าไปเดินดูโครงการคนอื่นแล้วมาดูของเรา จะรู้สึกได้เลยว่ายิ่งอยู่แล้วทำไมยิ่งดี๊ดี

หลังสวน วิลเลจ เปิดขายคอนโดฯ โครงการแรกเมื่อสองปีที่แล้ว แต่เบื้องหลังการพัฒนาโครงการกว่าจะออกมาเป็นไอเดียใช้เวลาหมดไป 5 ปี กว่าจะทำฟิสฯ (ศึกษาความเป็นไปได้) หมดไป 8 ปี ตอนนี้พัฒนาให้เต็มเฟสเหลือเวลาตามแผนอีก 2-3 ปี

เหตุผลใช้เวลาพัฒนาโครงการนานขนาดนี้ เพราะเราไม่ได้มองตัวเงิน แต่มองผลตอบแทนด้านจิตใจเป็นหัวใจหลัก