“ฟีนิกซ์ฯ” กระเทาะมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ปี 62 แบงก์คุมเข้มปล่อยสินเชื่อยังเป็นปัญหาใหญ่ของผู้ซื้อ

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด เปิดเผยว่า มาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็น 1 ในเรื่องที่มีข่าวออกมาในช่วงที่ผ่านมาว่าจะมีมาตรการออกมากระตุ้น ในเรื่องการลดหย่อนค่าโอนกรรมสิทธิ์ ภาษี ดอกเบี้ย ค่าจดจำนอง

โดยเป็น 1 ในรูปแบบของมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาฯ ที่หลายรัฐบาลที่ผ่านมามีการนำมาใช้อย่างต่อเนื่องเพื่อเร่งให้เกิดการโอนกรรมสิทธิ์รวมไปถึงเกิดการซื้อขายอสังหาฯ ซึ่งจะมาช่วยดันให้เศรษฐกิจในภาพรวมขยายตัว โดยคิดเป็นเกือบ 10% ของ GDP ของประเทศ

ทั้งนี้ การลดหย่อนค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์เป็นเงินก้อนใหญ่ที่ผู้ซื้อจะต้องจ่ายทันที โดยทั่วไปจะมีการจ่ายคนละ 50% จากฝั่งผู้ขายและฝั่งผู้ซื้อ

โดยปกติ มาตรการนี้ลดหย่อนค่าธรรมเนียมจาก 2% เหลือ 0.01% หรือจาก 1% เหลือ 0.01%

นอกจากนี้ การออกมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ในหลายรัฐบาลที่ผ่านมามีการลดหย่อน “ภาษีธุรกิจเฉพาะ” 3.3% ซึ่งเป็นภาษีที่มีผลต่อผู้ประกอบการโดยตรง รวมไปถึงกลุ่มผู้ขายที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์มาไม่เกิน 5 ปี ยกเว้นอสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าของกรรมสิทธิ์มีการย้ายชื่อตนเองเข้าไปในในทะเบียนบ้านแล้วไม่น้อยกว่า 1 ปี

ซึ่งภาษีธุรกิจเฉพาะจัดเก็บในอัตราที่สูงกว่าค่าธรรมเนียมโอน วัตถุประสงค์เพื่อป้องกันการเก็งกำไรระยะสั้น และจัดเก็บภาษีจากผู้ประกอบการโดยตรง โดยหลายรัฐบาลที่ผ่านมามีการลดหย่อนลงมาเหลือ 0.1%

“การลดหย่อนภาษีธุรกิจเฉพาะสร้างผลดีให้กับผู้ประกอบการแบบชัดเจน เพราะผู้ขายส่วนใหญ่เป็นผู้ประกอบการ ซึ่งจะมีผลให้ต้นทุนการเสียภาษีลดลงไปเยอะเลย”

อย่างไรก็ตาม การกระตุ้นธุรกิจสังหาฯ อาจกระตุ้นได้ในระดับหนึ่ง เพราะเป็นมาตรการที่ผู้ซื้อที่มีความพร้อมหรือมีศักยภาพในการขอสินเชื่อจะได้รับผลดีโดยตรง

แต่ในปัจจุบันผู้ซื้อมีปัญหาไม่สามารถขอสินเชื่อธนาคารหรือมีปัญหาในการเข้าถึงสินเชื่อธนาคารเพราะติดขัดไม่ผ่านเกณฑ์การพิจารณาของธนาคาร จึงไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้

ในขณะที่รัฐบาลพยายามผลักดันให้กลุ่มผู้ซื้อสามารถเข้าถึงสินเชื่อธนาคารได้มากกว่าที่เป็นอยู่ แต่อาจจะติดขัดธนาคารต่างๆ มีเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อที่เข้มงวด ทำให้มีเพียงแค่บางธนาคารเท่านั้นที่ออกมาช่วยในเรื่องนี้แต่ก็มีวงเงินงบประมาณจำกัด

การที่รัฐบาลมีมาตรการนี้ออกมาเพื่อหวังจะกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้น ทุกครั้งจะมีการจำกัดกรอบเวลาที่บังคับใช้เพราะว่าทันที่มาตรการนี้มีผลบังคับใช้เท่ากับว่ารัฐบาลขาดแคลนรายได้จากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ไปในทันที

แต่ถ้าพิจารณาจากสถิติมูลค่าการโอนที่ผ่านมา พบว่ามูลค่าสูงขึ้นแบบชัดเจนทันทีที่มีมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ประกาศออกมา เนื่องจากการลดหย่อนต่างๆ สร้างแรงจูงใจได้จริง

อีกทั้งฝั่งของผู้ประกอบการก็พยายามเร่งหรือส่งเสริมการประชาสัมพันธ์ให้ผู้ซื้อรีบตัดสินใจในช่วงที่มีมาตรการจึงเกิดการซื้อขายกันมากขึ้นแบบชัดเจน

ดังนั้น ถ้ามาตรการนี้ออกมาในช่วงที่เหลือของรัฐบาล คสช ก็เท่ากับเป็นการช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถระบายบ้านและคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จเหลือขายในมืออีกหลายหมื่นยูนิตออกไปได้มากขึ้น ซึ่งถือว่าเป็นการช่วยลดภาระของผู้ประกอบการไปได้ในระดับหนึ่งทันที

เพราะฉะนั้นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์น่าจะเป็นกลุ่มที่ได้รับผลประโยชน์จากมาตรการนี้มากกว่าผู้ซื้อทั่วไป ถ้าพิจารณาจากมาตรการที่ออกมาก่อนหน้านี้ เพียงแต่มาตรการที่อาจจะออกมาหลังจากนี้ยังไม่ชัดเจนว่าจะครอบคลุมในเรื่องใดบ้างต้องรอดูต่อไป