ผู้ว่าฯธปท.กางข้อมูลยืนยันสินเชื่อบ้านทั้งประเทศยังโต 15% ย้ำเจตนามาตรการ LTV ไม่กระทบคนซื้อบ้านหลังแรก

ดร.วิรไท สันติประภพ ผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กล่าวในงาน “สัมมนาวิชาการประจำปี 2562 “โลกเปลี่ยน หมู่เฮาปรับ รุกรับให้ทัน” ว่า การที่ธปท.ออกมาตรการกำกับดูแลการปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เมื่อเดือน พ.ย. 61 และเริ่มมีผลเมื่อเดือน เม.ย. 62 นั้น

ขออนุญาตถอยหลังไปเล็กน้อยว่าเราเห็นข้อมูลอะไรที่เรากังวล เนื่องจากหน้าที่ของธนาคารกลางทุกประเทศ คือ หน้าที่ในการรักษาเสถียรภาพของระบบเศรษฐกิจ เวลาที่ทุกอย่างมีเสถียรภาพดี คนก็จะรู้สึกว่าทุกอย่างดี ไม่มีปัญหาอะไร แต่ถ้าปล่อยไว้จนถึงสภาวะที่ไม่มีเสถียรภาพแล้ว อาจจะมีคำถามว่าเมื่อ 3 หรือ 5 ปีที่แล้ว ทำไมไม่ทำอะไร

สำหรับสินเชื่อ ที่อยู่อาศัยเราเห็นสัญญาณที่ไม่ดีหลายอย่างในช่วงประมาณ 12-18 เดือนที่ผ่านมา และก็ติดตามดูแลใกล้ชิด ปกติสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะเป็นสินเชื่อที่มี NPL ต่ำ เวลาที่คนกู้ซื้อบ้าน สิ่งสุดท้ายที่เราจะให้หลุดไปก็คือบ้าน เรามีปัญหาเรื่องเงินหมุนไม่ทัน รายได้ไม่มี เราก็ต้องพยายามรักษาบ้านของเราไว้

แต่ช่วงหลังเราเห็นตัวเลข NPL สินเชื่อบ้านปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง เราสงสัยว่าเศรษฐกิจโดยรวมดูดีขึ้น การจ้างงานดีขึ้น รายได้ของประชาชนดีขึ้น ทำไมยอดสินเชื่อบ้านโตขึ้น และ NPL ของสินเชื่อบ้านก็โตขึ้นเรื่อยๆ จึงลงไปดูในรายละเอียด เพราะช่วงหลังธนาคารแห่งประเทศไทยให้ความสำคัญกับการดูข้อมูลจาก Big Data จึงลงไปดูข้อมูลรายสัญญา ผู้กู้รายคน อสังหาริมทรัพย์รายประเภท รายพื้นที่ ก็พบลักษณะคล้าย ๆ กันว่า มีสัญญาที่กู้ ที่ 2 สัญญาที่ 3 สัญญาที่ 4 ที่เกิดขึ้น (กู้เพื่อซื้อบ้านหลังที่ 2 หลังที่ 3 หลังที่ 4 ในขณะที่หลังแรกยังผ่อนไม่หมด)

นอกจากนี้ ยังพบการแข่งขันที่เพิ่มมากขึ้นระหว่างสถาบันการเงินด้วยกัน NPL ที่เพิ่มสูงขึ้น
ตอนแรกกระจุกตัวอยู่กับบางแบงก์เท่านั้น แบงก์ที่เข้ามาตอนแรกก็ไม่ได้เป็นเจ้าตลาดสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้เป็นเจ้าตลาดของสินเชื่อเคหะ พอเข้ามารุกตลาด สถาบันการเงินก็ลดมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อในหลากหลายรูปแบบ ให้เงินเพิ่มขึ้นเยอะ ๆ บ้าง ดังที่หลายท่านคงได้ยินเรื่องสินเชื่อเงินทอน

สินเชื่อเงินทอนคืออะไร

ขออธิบายง่าย ๆ สมมุติซื้อบ้านที่ผู้ขายบอกราคา 3 ล้านบาท แต่ในทางปฏิบัติสามารถต่อรองได้ เช่นลดเหลือ 2.5 ล้านบาท แต่สถาบันการเงินเอา 3 ล้านบาทไปเป็นราคาทำสัญญา และให้เงินกู้บวกไปอีก เพื่อซื้อเฟอร์นิเจอร์ ค่าตกแต่ง ดังที่เรียกกันว่าเงินกู้เอนกประสงค์ บวกไปอีก 10% เป็นกู้ทั้งหมด 3.3 ล้านบาท ในขณะที่จ่ายจริง 2.5 ล้านบาท คนกู้เหลือเงินสด 8 แสนบาท สำหรับใช้จ่าย

ภายหลังเริ่มเห็นกรณีทีเดียว 4 สัญญา ยื่นพร้อมกัน ข้อมูลเครดิตบูโรตามไม่ทัน เพราะเป็นข้อมูลหลังการอนุมัติของสถาบันการเงิน กู้ 4 สัญญาพร้อมกัน ก็ได้เงิน 8 แสนบาท คูณ 4 ก็ 3.2 ล้านบาทมาใช้ คนทั่วไปมักคิดว่าราคาบ้านมีแต่ขึ้น ผ่านไปสองปีก็จะขายบ้านได้กำไรอีกต่อหนึ่ง บ้านที่ซื้อถ้าให้เช่า ก็ได้ค่าเช่าอีกต่อหนึ่ง คนส่วนใหญ่จะคิดแบบนี้ คิดว่ามีแต่ด้านได้ แต่ไม่ได้คิดว่าถ้าไม่เป็นเช่นนั้นจะเกิดอะไรขึ้น

เราเห็นสถานการณ์เช่นนี้รุนแรงขึ้น จึงส่งทีมลงไปดูข้อมูลส่วนกลางและข้อมูลรายพื้นที่ ปลอมตัวไปซื้อบ้าน ท่านลองค้นหาใน Google คำว่า “สินเชื่อเงินทอน” หรือ “บริษัทรับจัดสินเชื่อเคหะ” จะพบว่ามีคน
ที่อ้างว่าสามารถให้คำปรึกษา หรือช่วยวางแผนเยอะมากที่ทำให้เกิดการกู้ที่ไม่ได้เป็นความต้องการอยู่จริง และมีการเก็งกำไรเกิดขึ้น ถ้าปล่อยแบบนี้ไปเรื่อย ๆ อุปทาน (Supply) ส่วนเกินเพิ่มมากขึ้น บ้านที่โอนแล้วแต่คนไม่อยู่จริงเพิ่มมากขึ้นเรื่อย ๆ ฉะนั้น ไม่มีทางที่ค่าเช่าจะเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง แต่อาจลดลงเพราะมีบ้านใหม่ ๆ ที่เป็นอุปทานส่วนเกินเข้ามาต่อเนื่อง นอกจากนี้ ราคาบ้านที่บอกว่าจะเพิ่มขึ้น ก็ไม่เพิ่มขึ้นถ้ามี supply ส่วนเกิน

คนซื้อบ้านหลังแรกไม่กระทบและจะซื้อบ้านในราคาที่เหมาะสมขึ้น

ต้องเรียนว่ามาตรการนี้เป็นมาตรการที่ค่อนข้างเบามากเมื่อเทียบกับประเทศอื่น ๆ คือ การเพิ่มเงินดาวน์ สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยที่ไม่ใช่บ้านหลังแรก บ้านหลังแรกไม่ได้รับผลกระทบ ยืนยันอีกครั้งว่าเจตนาของเราไม่ต้องการให้คนที่ต้องการซื้อบ้านหลังแรกได้รับผลกระทบ

ความจริงมาตรการที่ออกมานั้นช่วยคนที่อยากมีบ้านเป็นครั้งแรกด้วย เพราะว่าราคาบ้านของเดิมที่มีอุปสงค์ (demand) เทียมทำให้ราคาบ้าน โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่อง ในเชียงใหม่ก็ขึ้นเร็วมาก คนที่อยากจะซื้อบ้านจริง ๆ ไม่สามารถซื้อได้ หรือซื้อได้ในราคาที่สูงกว่าที่ควร มาตรการช่วยให้ตลาดมีความสมดุลมากขึ้น เป็นตลาดที่สะท้อนความต้องการที่แท้จริงมากขึ้น และช่วยคนที่อยากจะซื้อบ้านครั้งแรกให้สามารถซื้อได้ในราคา
ที่เหมาะสมขึ้น

ตอนทำ hearing มีหลายท่านเสนอว่า ไม่ควรทำบ้านหลังที่สองด้วย เพราะรูปแบบการดำเนินชีวิต (lifestyle) ของคนเปลี่ยน อาจมีความจำเป็นที่จะต้องซื้อคอนโดมิเนียมเป็นหลังที่สอง เราเลยไม่แตะบ้านหลังที่สอง กรณีถ้าผ่อนหลังแรกมาแล้ว 3 ปี แล้วมาซื้อหลังที่สอง อันนี้ไม่ได้รับผลกระทบจากมาตรการ มาตรการจะเน้นคนที่เก็งกำไร โดยเฉพาะหลังที่ 3 หรือสัญญาเงินกู้ที่ 3 ขึ้นไป ถ้าท่านใช้เงินของท่านเองซื้อ
ไม่กระทบ

ข้อมูล 5 เดือนที่ผ่านมา สินเชื่อยังเพิ่มขึ้น 15%

ตัวเลขสินเชื่อใหม่ในเดือนเมษายนหลังมาตรการมีผลลดลงบ้าง แต่ส่วนสำคัญเป็นเพราะ มีการเร่งกู้ในช่วงเดือนมกราคม กุมภาพันธ์ มีนาคม ก่อนมาตรการมีผล 1 เม.ย. 62 ข้อมูลจะดูเฉพาะตัวเลขของเดือนเมษายนและพฤษภาคมไม่ได้ ต้องดูข้อมูล 5 เดือนที่ผ่านมา ซึ่งพบว่าสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยทั้งประเทศ
ยังเพิ่มขึ้นร้อยละ 15 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ตลาดที่อยู่อาศัยไม่ได้ลดลง สินเชื่อที่อยู่อาศัยยังโต 15% ในช่วง 5 เดือนแรกของปีนี้ แต่ถ้าดูข้อมูลเดือน เม.ย. – พ.ค. บ้านหลังแรกและบ้านแนวราบโดยรวมไม่ได้ถูกผลกระทบ คอนโดมิเนียมที่เป็นสัญญาที่ 2 ที่ 3 ขึ้นไป เห็นว่ายอดขายลดลง

จากข้อมูลผลเป็นไปตามที่คาดไว้ ที่สำคัญคือถ้าดูเงินเดือนของคนที่กู้สัญญาที่ 3 ช่วงที่มีการเก็งกำไร รายได้ของคนกู้สัญญาที่ 3 ลดลงมากจากเดิมรายได้เคยอยู่ที่ 2.5 แสนบาท ลดลงเหลือ 1.4 แสนบาท วันนี้รายได้ของคนที่เข้ามาซื้อหรือขอกู้สัญญาที่ 3 เริ่มขยับสูงขึ้น สะท้อนว่าถ้าคุณจะเก็งกำไรคุณต้องมีรายได้มากพอที่จะรับความเสี่ยง โดยรวมผลเป็นไปตามที่คาด  แต่อย่างไรก็ดี ยังเร็วเกินไปที่จะประเมินเพราะมาตรการเพิ่งมีผลบังคับใช้เพียง 2 เดือน และมีผลของการเร่งกู้ในช่วง 3 เดือนแรกก่อนที่มาตรการจะมีผลบังคับใช้ด้วย

ถ้าปล่อยไปฟองสบู่จะแตก ถ้าไม่ทำมาตรการนี้จะเกิดอะไรขึ้น ?

ถ้าเราปล่อยแบบนี้ไปเรื่อย ๆ โดยไม่ทำอะไร สักวันหนึ่งฟองสบู่จะแตก และถ้าฟองสบู่แตกจะกระทบทุกคน ทุกคนที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะกู้หรือไม่กู้ และจะสร้างผลข้างเคียงอีกมาก เพราะอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกันทางธุรกิจ เป็นสินทรัพย์ที่เรามี เป็นเงินออมก้อนสำคัญ และอย่าคิดว่าราคาตกไม่ได้ ฮ่องกงเป็นเกาะที่มีพื้นที่จำกัด ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังลดลงร้อยละ 20 ในปีเดียว เพราะฉะนั้นในกรณีของไทย ถ้ามีดีมานด์เทียมเยอะ ๆ และปล่อยให้เกิดเป็นฟองสบู่ขึ้น ก็จะส่งผลกระทบต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตได้