REIC เผยอสังหาฯภูเก็ตอ่วม บ้านจัดสรร-คอนโดฯเหลือขายอื้อ

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยในงานจัดสัมมนาวิเคราะห์สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยจังหวัดภูเก็ต ปี 2562 ที่จังหวัดภูเก็ต พบว่า ประมาณการอุปทานเหลือขายที่อยู่อาศัยในตลาดจังหวัดภูเก็ตปี 2562 มีจำนวนหน่วยเหลือขาย ณ ปี 2562 ประมาณ 6,724 หน่วย บ้านจัดสรรมีประมาณ 3,260 หน่วย คิดเป็น 48.5% อาคารชุด มีประมาณ 3,464 หน่วย คิดเป็น 51.5% หน่วยที่มีมากที่สุด คือ อาคารชุด 51.5% รองลงมาเป็นทาวน์เฮาส์ 24.3% บ้านแฝด 13.5% บ้านเดี่ยว 9.8% ที่เหลือเป็นอาคารพาณิชย์

ขณะที่ผลการสำรวจอุปทานและอุปสงค์ของโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายในช่วงครึ่งหลังปี 2561 ในจังหวัดภูเก็ต มีจำนวน 210 โครงการ มีหน่วยในผังของทุกโครงการรวมกัน 30,416 หน่วย มูลค่าโครงการรวม 176,366 ล้านบาท มีหน่วยเหลือขายหรือเป็นอุปทานในตลาด 7,698 หน่วย (ร้อยละ 25.3 ของหน่วยในผังโครงการทั้งหมด) คิดเป็นมูลค่าหน่วยเหลือขาย 41,925 ล้านบาท แบ่งเป็น โครงการบ้านจัดสรร จำนวน 84 โครงการ มีจำนวนหน่วย 12,682 หน่วย มูลค่าโครงการรวม 56,417 ล้านบาท มีหน่วยเหลือขายหรือเป็นอุปทานในตลาด 3,513 หน่วย คิดเป็นมูลค่าหน่วยเหลือขาย 15,096 ล้านบาท

โครงการอาคารชุด จำนวน 87 โครงการ มีจำนวนหน่วย 17,025 หน่วย มูลค่าโครงการรวม 85,239 ล้านบาท มีหน่วยเหลือขายหรือเป็นอุปทานในตลาด 4,029 หน่วย คิดเป็นมูลค่าหน่วยเหลือขาย 20,608 ล้านบาท และมีโครงการวิลล่า จำนวน 39 โครงการมีหน่วยในผังจำนวน 709 หน่วย มูลค่าโครงการรวม 34,710 ล้านบาท หน่วยเหลือขายหรือเป็นอุปทานในตลาด 156 หน่วย คิดเป็นมูลค่าหน่วยเหลือขาย 6,220 ล้านบาท

ทั้งนี้ หน่วยเหลือขายโครงการบ้านจัดสรรและอาคารชุด จำนวน 7,542 หน่วย เป็นอาคารชุดมากที่สุด ร้อยละ 53.4 ส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคา 3-5 ล้านบาท รองลงมาเป็นทาวน์เฮาส์ ร้อยละ 21.5 ส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคา 2-3 ล้านบาท เป็นบ้านแฝดร้อยละ 12.7 ส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคา 3-5 ล้านบาท เป็นบ้านเดี่ยว ร้อยละ 10.7 ส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคา 5-7.5 ล้านบาท ที่เหลือเป็นอาคารพาณิชย์และที่ดินเปล่าตามลำดับ

ทำเลบ้านจัดสรรในจังหวัดภูเก็ตที่ขายดีมากที่สุด 5 อันดับแรก โดยดูจากสัดส่วนที่ขายได้ต่อหน่วยทั้งหมดในโครงการ ได้แก่ 1.ทำเลฉลอง-วิชิต ขายได้ร้อยละ 89.3 มูลค่าขายได้ 10,865 ล้านบาท 2.ทำเลหาดบางเทา-หาดสุรินทร์ ขายได้ร้อยละ 89.3 มูลค่าที่ขายได้ 1,681 ล้านบาท 3.ทำเลตลาดใหญ่-ตลาดเหนือ ขายได้ร้อยละ 80.2 มูลค่าที่ขายได้ 481 ล้านบาท 4.ทำเลในเมืองกะทู้ ขายได้ร้อยละ 78.1 มูลค่าที่ขายได้ 3,415 ล้านบาท 5.ทำเลหาดกะรน-หาดกะตะ ขายได้ร้อยละ 75.0 มูลค่าที่ขายได้ 160 ล้านบาท

หลากปัจจัยลบชะลอลงทุน

ด้านนายพัทธนันท์ พิสุทธิ์วิมล นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต กล่าวว่า ปัจจุบันภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต โดยพื้นฐานของผู้ประกอบการท้องถิ่นยังมีศักยภาพประกอบธุรกิจ แต่ภาพที่เห็นอาจดูชะลอลงในช่วงนี้ เพราะผู้ประกอบการส่วนใหญ่ได้รับทราบข่าวที่มีผลกระทบต่อการตัดสินใจ เช่น ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะเริ่มใช้ปีหน้า มาตรการกำหนดเพดานสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่มีผลกระทบการวางเงินดาวน์ของผู้ซื้อ การยกร่างผังเมืองรวมภูเก็ตฉบับใหม่ที่อยู่ระหว่างดำเนินการจะมีข้อกำหนดต่าง ๆ ออกมาควบคุม และสถานการณ์การท่องเที่ยวภูเก็ตที่มีจำนวนนักท่องเที่ยวลดลง รวมถึงต้องพิจารณาความไม่แน่นอนทางการเมืองด้วย ซึ่งปัจจัยต่าง ๆ เหล่านี้ทำให้มุมมองการลงทุนของผู้ประกอบการอสังหาฯชะลอการลงทุนลงเพื่อปรับตัววางแผนในอนาคต โดยเฉพาะผู้ประกอบการหลายรายที่ตั้งใจจะเปิดโครงการตั้งแต่ช่วงต้นปี 2562 อาจชะลอไปบ้าง แต่ในช่วงครึ่งปีหลังน่าจะเห็นการขยับตัวมากขึ้น คาดหวังว่าน่าจะมีการเติบโต คงต้องลุ้นในช่วงปลายปีนี้

ขณะที่นักลงทุนอสังหาฯต่างชาติในภูเก็ต ส่วนมากยังคงเป็นชาวจีน แต่ปัจจุบันมีปัญหาการเข้มงวดในการนำเงินออกนอกมาลงทุน ประกอบกับค่าเงินหยวนอ่อนตัวลง ขณะที่เงินบาทแข็งค่า ทำให้ต้นทุนนักลงทุนจีนสูงขึ้น

“มีความเชื่อว่าผู้ประกอบการอสังหาฯ ภูเก็ตทุกคนมีภูมิต้านทานพอ เพราะว่าเจอคลื่นมาหลายระลอกมาก จึงพอรู้กันว่าจะต้องเตรียมตัวอย่างไร อยากให้เน้นเรื่องกฎหมายที่ออกมาใหม่ และหน้าที่ที่ต้องรับผิดชอบมากขึ้นในเรื่องภาษี สัญญาต่าง ๆ ต้องทำให้รัดกุม อยากให้ทำให้ถูกต้อง เพราะยุคนี้ไม่ใช่ยุคหลบแล้ว เป็นยุคที่ต้องทำทุกอย่างให้ถูกต้อง อยากให้โครงการในภูเก็ตเป็นโครงการที่ดี มีคุณภาพ ส่งเสริมให้เกิดการลงทุนการท่องเที่ยวที่ดีขึ้น”