“เออบาน่า-ออกซิเจน” ทุ่ม 2 พันล. ผุดบ้านพันยูนิตเมิน LTV

2 ยักษ์อสังหาฯสงขลา “เออบาน่า-ออกซิเจนเรียลเอสเตท” ทุ่ม 2,000 ล้านขึ้นโครงการบ้านจัดสรร 1,000 หน่วย เมิน LTV แบงก์ชาติกระทบแค่ 10-20% เหตุผู้ซื้อส่วนใหญ่ไม่ใช่นักเก็งกำไร

นายศุภชัย รุจิเรืองโรจน์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ปุณณกัณฑ์ วัลเลย์ จำกัด เจ้าของโครงการเออบาน่า และนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดสงขลา เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ภาวะอสังหาริมทรัพย์จังหวัดสงขลาช่วงครึ่งปีแรก 2562 ยังเติบโตได้ โดยผู้ประกอบการในจังหวัดสงขลามีการลงทุนโครงการต่อเนื่องประมาณ 1,000 หน่วย ราคาตั้งแต่ 2 ล้านบาทขึ้นไป-4 ล้านบาท มีมูลค่าประมาณ 2,000 ล้าน แบ่งเป็นของโครงการเออบาน่าประมาณ 100 หน่วย, ออกซิเจนเรียลเอสเตท 100 หน่วย ที่เหลือเป็นปาล์มสปริงส์ บ้านสุธาทิพย์ ฉัตรทอง ฯลฯ ทั้งนี้ การลงทุนจะเป็นโครงการขนาดใหญ่ขึ้น เปลี่ยนจากเดิมที่มีผู้ลงทุนเพียง 10-50 หน่วย โดยผู้ประกอบการทั้งหมดต่างเป็นสมาชิกของสมาคม

“ในช่วงไตรมาส 1 มีการเร่งโอนบ้าน และไตรมาส 2 ยอดโอนทยอยลดลงตามลำดับ เนื่องจากมาตรการกำหนดเพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV ratio) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เริ่มมีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 1 เมษายน 2562 ส่งผลกระทบกับกลุ่มซื้อบ้านบางส่วนในสงขลาประมาณ 10-15% แต่ลูกค้าส่วนใหญ่ไม่ได้รับผลกระทบเพราะไม่ใช่เป็นกลุ่มนักลงทุนเก็งกำไร

นายศุภชัย กล่าวต่อไปว่า ปัจจัยสำคัญที่มีการลงทุนก่อสร้างโครงการในช่วงนี้ เพราะผู้ประกอบการหลายรายถือครองที่ดินปริมาณมากไว้ ทำให้เสียภาษีที่ดินแพง จึงมีปัจจัยกระตุ้นให้นำที่ดินมาใช้ประโยชน์ในการสร้างบ้าน สมมุติ 100 หน่วยจะใช้ระยะเวลา 3-4 ปี ถึงก่อสร้างอาคารแล้วเสร็จ ทั้งนี้ เพื่อให้การดูดซับออกไปและจะแล้วเสร็จโดยจะไม่มีการค้างสต๊อกบ้าน

นายศุภชัย กล่าวอีกว่า เรื่องปัจจัยต้นทุนการผลิตบ้านจัดสรรในอนาคต เนื่องด้วยรัฐบาลใหม่จะมีการปรับอัตราค่าแรงงานเป็น 400 บาท จะมีผลกระทบอีกระลอกเพราะสินค้าทุกตัวต้องปรับตัวตาม แต่สำหรับธุรกิจบ้านจัดสรรไม่สามารถปรับขึ้นตามอัตราค่าแรง เพราะต้องคงดูเรื่องเศรษฐกิจ รายได้ของประชาชนเป็นหลัก แต่ต้องแบกรับภาระขาดทุนโดยมีผลตอบแทนน้อยลง

“ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จังหวัดสงขลา โดยภาพรวมแล้วไม่น่าวิตกกังวล ประเด็นฟองสบู่และดีมานด์ซัพพลาย เพราะมีการปรับตัว เพราะผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต่างเป็นมืออาชีพ มีฐานลูกค้า แหล่งเงินทุน”

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้จัดทำรายงานสรุปผลการสำรวจอุปทานและอุปสงค์ของโครงการที่อยู่อาศัย ที่อยู่ระหว่างการขายในช่วงครึ่งหลังปี 2561 ในจังหวัดสงขลา พบว่าจากการสำรวจในช่วงครึ่งหลังปี 2561 มีหน่วยเหลือขาย จำนวน 7,680 หน่วย หรือร้อยละ 30.4 ของหน่วยในผังโครงการทั้งหมด โดยโครงการบ้านจัดสรรมีหน่วยเหลือขาย จำนวน 6,704 หน่วย หรือร้อยละ 34.8 ของหน่วยในผังโครงการบ้านจัดสรรทั้งหมด โครงการอาคารชุดมีหน่วยเหลือขาย จำนวน 794 หน่วย หรือร้อยละ 14.2 ของหน่วยในผังโครงการอาคารชุดทั้งหมด และโครงการวิลล่ามีหน่วยเหลือขาย จำนวน 182 หน่วย หรือร้อยละ 44.6 ของหน่วยในผังโครงการวิลล่าทั้งหมด

โครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายในจังหวัดสงขลา มีจำนวน 135 โครงการ มีหน่วยในผังของทุกโครงการรวมกัน 11,816 หน่วย มูลค่าโครงการรวม 42,047 ล้านบาท มีหน่วยเหลือขายหรือเป็นอุปทานในตลาด 3,543 หน่วย คิดเป็นมูลค่าหน่วยเหลือขาย 13,183 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร จำนวน 122 โครงการ มีจำนวนหน่วย 8,437 หน่วย มูลค่าโครงการรวม 34,464 ล้านบาท มีหน่วยเหลือขายหรือเป็นอุปทานในตลาด 2,966 หน่วย คิดเป็นมูลค่าหน่วยเหลือขาย 11,716 ล้านบาท และโครงการอาคารชุด จำนวน 13 โครงการ มีจำนวนหน่วย 3,379 หน่วย มูลค่าโครงการรวม 7,583 ล้านบาท มีหน่วยเหลือขายหรือเป็นอุปทานในตลาด 577 หน่วย คิดเป็นมูลค่าหน่วยเหลือขาย 1,466 ล้านบาท

ทั้งนี้ หน่วยเหลือขายโครงการบ้านจัดสรรและอาคารชุด จำนวน 3,543 หน่วย เป็นบ้านเดี่ยวมากที่สุด ร้อยละ 38.0 ส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคา 3-5 ล้านบาท รองลงมาเป็นทาวน์เฮาส์ ร้อยละ 24.4 ส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคา 1.5-2 ล้านบาท เป็นอาคารชุดร้อยละ 16.3 ส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคา 1.5-2 ล้านบาท เป็นบ้านแฝด ร้อยละ 13.0 ส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคา 2-3 ล้านบาท ที่เหลือเป็นอาคารพาณิชย์และที่ดินเปล่าตามลำดับ