“เจ้าสัวเจริญ”โผล่สนใจลงทุนคอมมิวนิตี้มอลล์ อคส.

4 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ตอบรับโปรเจ็กต์แปลงคลังเป็นคอมมิวนิตี้มอลล์ “ยูนิเวนเจอร์” บริษัทลูกเจ้าสัวเจริญ โผล่สนใจโครงการปรับปรุงคลังสินค้าธนบุรี อคส.เป็นคอมมิวนิตี้มอลล์

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า หลังจากองค์การคลังสินค้า (อคส.) ได้ประชุมรับฟังความคิดเห็นผลการศึกษาโครงการพัฒนาพื้นที่คลังสินค้าธนบุรี ให้เกิดประโยชน์สูงสุด โดยการพัฒนาเป็นคอมมิวนิตี้มอลล์ ผสมผสานกับการจัดทำเป็นศูนย์การเรียนรู้ด้านการเกษตร ซึ่งมีสำนักงานศูนย์วิจัยและให้คำปรึกษาแห่งมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์เป็นที่ ปรึกษาโครงการไปแล้ว 2 ครั้ง

โดยได้เปรียบเทียบโมเดลการลงทุน 2 แบบ คือ 1) การดำเนินการโดยภาครัฐ หมายถึง อคส.ลงทุนเองทั้งหมด รับผิดชอบต้นทุนค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ และรับผลตอบแทน 100% 2) กรณีการให้เอกชนร่วมทุน หมายถึงให้เอกชนที่เป็นคู่สัญญาของรัฐลงทุนเองทั้งหมด ซึ่งต้องจ่ายค่าหน้าดิน และค่าเช่าให้ อคส.ในระยะเวลา 32 ปี แบ่งเป็นก่อสร้าง 2 ปี และบริหารอีก 30 ปี

เบื้องต้นสรุปว่า กรณีแรก อคส.จะได้รับผลตอบแทนคิดเป็นเปอร์เซ็นต์สูงกว่ากรณีที่ 2 แต่มีความเสี่ยงเรื่องระบบในด้านกลยุทธ์ ด้านการเงินและด้านการปฏิบัติงาน จากการขาดผู้เชี่ยวชาญหรือบุคลากรที่มีความรู้ และความเข้าใจในการทำธุรกิจลักษณะนี้ จึงมีความเสี่ยงที่ค่อนข้างสูงกว่ากรณีที่ 2 แต่หากเลือกโมเดลที่ อคส. ยังเสี่ยงที่จะไม่ได้รับค่าเช่าหรือค่าเช่าไม่ครบไม่ตรงเวลาจากการที่เอกชน ขาดประสิทธิภาพในการบริหารงาน หรือเกิดปัญหาเศรษฐกิจ

ส่วนผลการสุ่ม ทดสอบความสนใจของเอกชน 7 ราย พบว่า เอกชน 3 ราย คือ CP Land, อนันดาฯ และ TCC Land คิดเป็น 30% ไม่สนใจลงทุน ส่วนเอกชน 4 ใน 7 ราย คือ กลุ่มแกรนด์ เอสเสท, นารายณ์ พร็อพเพอร์ตี้, สยามพิวรรธน์ และยูนิเวนเจอร์ที่สนใจลงทุนคิดเป็น 70% ในรูปแบบที่สัญญาเป็นการร่วมทุนกับภาครัฐในลักษณะ Build Lease Operate Transfer (BLOT) คือ ให้โอนกรรมสิทธิ์ให้เอกชนก่อสร้าง-บริหารแล้วโอนคืนเมื่อสิ้นสุดสัญญา ทั้งยังมีข้อเสนอให้รัฐบาลให้ความช่วยเหลือด้านดอกเบี้ยและสิทธิประโยชน์ ด้านภาษี การประชาสัมพันธ์ และการประสานงาน

“เป็นที่น่าสังเกตว่า เอกชน 1 ใน 4 คือ บริษัทยูนิเวนเจอร์ ซึ่งเป็นกลุ่มของเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี ที่ก่อนหน้านี้ได้ส่งบริษัทลูกกลุ่มตลาดตะวันนาเข้าไปร่วมลงชิงจัดตั้งตลาด กลางข้าวสารแห่งแรกของประเทศไทย ร่วมกับกรมการค้าภายใน แต่โครงการดังกล่าวยังชะงักอยู่”

สำหรับเม็ดเงินลงทุนในการก่อสร้าง ในช่วง 2 ปี จะใช้เงินไม่ต่ำกว่า 1,370 ล้านบาท ส่วนผลตอบแทนที่จะได้รับหากมีการทำสัญญา 32 ปี 500-600 ล้านบาท จาก “ค่าเช่า” ซึ่งเบื้องต้นคำนวณอัตราค่าเช่า เช่น การเช่าพื้นที่เชิงพาณิชย์ ตร.ม.ละ 500-1,500 บาทต่อเดือน, ค่าเช่าทำศูนย์อาหาร ตร.ม.ละ 250 บาทต่อเดือน, พื้นที่จำหน่ายสินค้าเกษตร ตร.ม.ละ 1,200-2,200 บาทต่อเดือน, พื้นที่ทำศูนย์วิจัย ตร.ม.ละ 400 บาทต่อเดือน พื้นที่สัมมนา ตร.ม.ละ 700 บาทต่อเดือน เป็นต้น

พ.อ. (พิเศษ) ดร.ดิเรก ดีประเสริฐ รองประธานกรรมการองค์การคลังสินค้า (บอร์ด อคส.) เปิดเผยว่า จากการรับฟังความเห็นทุกภาคส่วนเห็นด้วย และมีเอกชน 3-4 รายสนใจที่จะร่วมลงทุน ขณะนี้เตรียมจะเสนอผลสรุปผลการรับฟังความเห็นโครงการ เสนอต่อที่ประชุมบอร์ด อคส.ในเดือนตุลาคมนี้ ก่อนที่จะมีการจัดทำหลักเกณฑ์ (ทีโออาร์) เปิดให้ภาคเอกชนสมัครต่อไป

“คุณสมบััติเบื้องต้นควร เป็นนิติบุคคล มีทุนจดทะเบียนจัดตั้งไม่ต่ำกว่า 500 ล้านบาท มีความเชี่ยวชาญในการบริหารจัดการ โดยกำหนดระยะเวลาทำสัญญาอย่างน้อย 30 ปี ซึ่งเป็นระยะเวลาที่จะให้ผลคุ้มค่ากับการลงทุน ซึ่งเอกชนจะต้องพัฒนา และจ่ายค่าเช่าคลังสินค้าได้ไม่ต่ำกว่า 600 ล้านบาท จากปัจจุบันที่รายได้จากการเช่าคลังเฉพาะคลังธนบุรี 1 อยู่ที่ 10 ล้านบาทจากค่าเช่าคลังโดยรวมอคส.ปีละ 70 ล้านบาท”