สุพัตรา เป้าเปี่ยมทรัพย์ เปิด 10 ทำเลที่ดินแพง กลยุทธ์พฤกษา
“ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษ “สุพัตรา เป้าเปี่ยมทรัพย์” รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) เจาะลึกเพียงประเด็นเดียวในเรื่องการบริหารจัดการแลนด์แบงก์ของพฤกษาเรียลเอสเตท บนบรรยากาศที่บริษัทปักป้ายประกาศขายที่ดินอย่างน้อย 5 ทำเลด้วยกันในโซนพญาไท ท่าพระ ประดิพัทธ์ สุขุมวิท 18 และสีลมเมื่อต้นปี 2563 ที่ผ่านมา
Q : กลยุทธ์ในการซื้อที่ดิน
พฤกษาฯยังมองหาที่ดินอยู่ แต่ปริมาณการซื้ออาจลดลง เน้นที่ดินที่มีศักยภาพสูง เกรด AA เพื่อพัฒนาโครงการทั้งแนวราบและแนวสูง
การซื้อที่ดินทำโครงการแนวราบ โดยทั่วไปต้องการเนื้อที่ 20-30 ไร่ ในทำเลที่เป็นชุมชนหรือแหล่งงาน สามารถเดินทางได้สะดวก เช่น ใกล้ทางด่วน ใกล้ถนนสายหลัก เข้าเมืองสะดวก หรืออยู่ในซอยทางลัด เนื่องจากที่ดินแปลงใหญ่ ทำให้ส่วนใหญ่เป็นการรวมที่ดินจากเจ้าของหลายกลุ่ม
กลยุทธ์จะเน้นเรื่องการประชาสัมพันธ์รับซื้อที่ดินในทำเลเป้าหมาย ผ่านช่องทางต่าง ๆ เช่น Facebook, Google, LINE เพื่อเข้าถึงเจ้าของที่ดินและนายหน้าในวงกว้างให้ได้มากที่สุดนอกจากนี้ทีมงานของพฤกษาฯ มีการจัดประชุมพูดคุยร่วมกับนายหน้าที่เชี่ยวชาญในแต่ละทำเลอย่างสม่ำเสมอ เพื่อสื่อสารความต้องการสเป็กที่ดินและติดตามการทำงานที่ดินแปลงศักยภาพ
อีกกลยุทธ์หนึ่งที่สำคัญสำหรับการสรรหาที่ดินแนวราบ คือการใช้ประโยชน์จากข้อมูลการเสนอขายทั้งหมดที่มีอยู่ ซึ่งมีจำนวนเป็นหมื่นแปลง นำมา sort และ matching เพื่อระบุที่ดินศักยภาพในไปป์ไลน์ ทำให้มีความพร้อมในการซื้อที่ดินได้เท่าทันตามความต้องการทางธุรกิจ
การซื้อที่ดินทำโครงการแนวสูง ส่วนใหญ่ต้องการเนื้อที่ 1-3 ไร่ เพื่อไม่ให้โครงการใหญ่เกินไป ซึ่งเป็นการลดความเสี่ยงด้านการลงทุน สำหรับการสรรหาที่ดินจะเน้นทำเลใกล้รถไฟฟ้า ระยะไม่เกิน1 กม. โดยมีกลยุทธ์การเจาะที่ดิน เช่น พื้นที่ว่าง อาคารเก่า ที่จอดรถ ปั๊มเก่าเพื่อเข้าถึงเจ้าของโดยตรง
นอกจากนี้มีการร่วมมือกับพันธมิตรบริษัทโบรกเกอร์ ซึ่งมีคอนเน็กชั่นอย่างกว้างขวางกับเจ้าของที่ดินกลุ่ม high net worth โดยตั้งแต่ช่วงปลายปี 2562 เริ่มเห็นการเสนอขายอาคารสำนักงานและโรงแรมมากขึ้น ทั้งในรูปแบบฟรีโฮลด์และลีสโฮลด์ ซึ่งโอกาสในการดีลที่ดินเหล่านี้ก็จะผ่านเข้ามาทางบริษัทโบรกเกอร์มืออาชีพเป็นหลัก
ช่องทางสุดท้ายด้านการสื่อสารรับซื้อที่ดินแนวสูง บริษัทจะเน้นระบุเจาะจงไปที่สถานีรถไฟฟ้าเลยว่าต้องการบริเวณสถานีใดบ้าง เพื่อโฟกัสทำเลได้ตรงตามเป้าหมาย
Q : ขอทราบกลยุทธ์ครึ่งปีหลัง 2563
มี 3 แนวทางหลัก ๆ 1.พฤกษาฯยังคงมองหาที่ดินเกรด AA ที่มีดีมานด์ความต้องการอยู่ ขณะเดียวกัน 2.ขายที่ดินที่มีอยู่ในทำเลที่มีซัพพลายสะสมค่อนข้างมาก เพื่อนำเงินมาพัฒนาโครงการที่มีขนาดเล็กกว่า อย่างไรก็ตาม หากไม่สามารถขายได้ในราคาที่เหมาะสม บริษัทก็จะเก็บที่ดินไว้โดยชะลอการพัฒนาออกไปจนกว่ากำลังซื้อจะกลับมา และ 3.ขายที่ดินแปลงย่อย ๆ ที่อยู่ในโครงการที่ได้ปิดการขายไปแล้ว
Q : Top 10 ทำเลราคาที่ดินแพง
ข้อมูลอ้างอิงจากราคาที่ดินที่เสนอขายให้กับพฤกษาฯ อาจจะไม่ได้สะท้อนราคาซื้อขายจริงในตลาด
โดย ทำเลที่ดินแนวสูง ได้แก่
- หลังสวน วิทยุ
- สยาม-ชิดลม
- สีลม สาทร
- อโศก
- พญาไท ราชเทวี
- ทองหล่อ เอกมัย
- พหลโยธิน อารีย์
- พระราม 4 (สามย่าน-สวนลุมพินี)
- อ่อนนุช
- รัชดาฯ-พระราม 9
ทำเลที่ดินแนวราบ
- เกษตร-นวมินทร์
- สาทร-ราชพฤกษ์
- บรมราชชนนี-ปิ่นเกล้า
- บางนา (กม.1-10)
- พัฒนาการ-อ่อนนุช
- ศรีนครินทร์-ร่มเกล้า (กรุงเทพกรีฑา)
- เฉลิมพระเกียรติ-สวนหลวง
- รามอินทรา-วัชรพล-เพิ่มสิน
- รัตนาธิเบศร์
- กิ่งแก้ว-สุวรรณภูมิ
Q : เทรนด์ราคาที่ดินยุคก่อนและหลังโควิด
โดยภาพรวมแล้ว ราคาที่ดินในยุคก่อนโควิด-19 และช่วงครึ่งปีหลัง 2563 แนวโน้มไม่ได้แตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ ราคาที่ดินที่บอกขายกันตอนนี้ยังไม่ลง ถ้าจะซื้อขายกันได้อาจจะต้องมีการปรับราคาลงให้สอดคล้องกับเศรษฐกิจที่ผ่านมาจะเห็นว่าราคาที่ดินโตเร็วกว่าเศรษฐกิจกล่าวคือ แม้สภาพเศรษฐกิจและในหลายอุตสาหกรรม รวมถึงอสังหาริมทรัพย์จะย่อตัวลงจากผลกระทบจากโควิด-19 แต่ราคาที่ดินไม่ได้ลดลงอย่างที่คนทั่วไปคาดการณ์ เนื่องจากสาเหตุ 3 ประการ
1.ที่ดินเป็นสินทรัพย์ที่ไม่เสื่อมสภาพ อีกทั้งยังมีมูลค่าเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ เช่น ราคาที่ดินในทำเล CBD (ย่านศูนย์กลางธุรกิจ) ราคาปรับสูงขึ้นปีละไม่ต่ำกว่า 10%-15% ส่วนในพื้นที่อื่น ๆ ที่พัฒนาโครงการอสังหาฯได้ก็จะปรับตัวสูงขึ้นปีละไม่ต่ำกว่า 5%
2.ราคาซื้อขายที่ดินมักถูกอ้างอิงด้วยราคาตลาดในทำเลที่ใกล้เคียงกัน ซึ่งเจ้าของที่ดินส่วนใหญ่จะทราบราคาตลาดอยู่แล้วและจะเสนอขายรวมถึงต่อรองราคาที่ดินของตนเองให้ได้ในราคาที่ใกล้เคียงกันหรือสูงกว่าราคาตลาด
3.การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานโดยเฉพาะด้านการคมนาคมขนส่ง เช่น รถไฟฟ้า ทางด่วน มอเตอร์เวย์สายใหม่ ๆ ตลอดจนการเปลี่ยนผังสี (ผังเมือง) เพื่อขยายเมือง ส่งผลให้ที่ดินในหลายทำเลมีศักยภาพเพิ่มขึ้น และราคาปรับตัวสูงขึ้น
ทั้งนี้ทั้งนั้น มีที่ดินบางส่วนซึ่งต้องย้ำว่าเป็นส่วนน้อยมากที่มีการปรับราคาลดลง แต่เป็นการปรับให้สอดคล้องกับราคาตลาดมากกว่า ยังไม่เห็นที่ดินที่ลดราคาลงจนต่ำกว่าราคาตลาดแต่อย่างใด