Interview Distancing “อิสระ บุญยัง” อสังหาฯในสถานการณ์ล็อกดาวน์สมุทรสาคร

สัมภาษณ์พิเศษ

แถลงข่าวสายฟ้าแลบเมื่อ 3 ทุ่มคืนวันเสาร์ 19 ธันวาคม 2563 ประกาศล็อกดาวน์จังหวัดสมุทรสาคร 14 วัน (19 ธันวาคม 2563-3 มกราคม 2564) จากผลกระทบสถานการณ์โควิด-19 เชื่อว่าทำให้หัวใจนักธุรกิจไทยหล่นวูบไปทั้งประเทศ ซึ่งสมุทรสาครไม่ใช่แค่มีพื้นที่ 872 ตารางกิโลเมตร มีขนาดเล็กอันดับ 5 ของประเทศ มีขนาดเศรษฐกิจ 4 แสนล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 3% ของจีดีพี แต่ยังเป็นจังหวัดปริมณฑลของกรุงเทพฯ การเดินทางห่างเพียง 20-30 กิโลเมตรเท่านั้น

ณ ค่ำคืนวันเสาร์ 19 ธันวาคม “ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษ “อิสระ บุญยัง” อดีตนายกธุรกิจบ้านจัดสรร 2 สมัย ประธานกลุ่มกานดา พร็อพเพอร์ตี้ และในฐานะดีเวลอปเปอร์เจ้าถิ่นโซนสมุทรสาคร มาตรการล็อกดาวน์สมุทรสาครมีผลต่อบรรยากาศการค้าการลงทุนมากน้อยแค่ไหน และเราจะอยู่กันอย่างไรในปี 2564

Q : ผลกระทบล็อกดาวน์สมุทรสาคร

เฉพาะหน้านี้ก็คือว่าทุกคนก็คงต้องยอมรับสภาพที่เกิดขึ้น ล็อกดาวน์เกิดไปแล้วก็ต้องปรับตัว เหมือนกับช่วงที่เคยเกิดการล็อกดาวน์ประเทศ ทุกคนจะต้องปรับตัว มาตรการอยู่ในขอบเขตจำกัดแค่จังหวัดก็หวังว่ามันคงไม่ลุกลามไปกว่านั้น พูดในเชิงบวกไว้ก่อนนะ

สำหรับธุรกิจที่อยู่อาศัย ต้องบอกว่าตัวเลขตลาดจังหวัดสมุทรสาครยังน้อยเมื่อเทียบกับปริมณฑล 5 จังหวัด แต่ทั้งนี้ก็มีผลกระทบว่าตลาดคงจะโตลำบาก อาจจะกระทบความรู้สึกตลาดโดยรวมด้วย อาจจะไม่ใช่แค่บางพื้นที่ เราก็ต้องปรับตัวรับสภาพ พนักงานก็ต้องเตรียมการ แล้วก็คงต้องให้ไปตรวจโควิด ตัวพนักงานเราก็ต้องให้งบประมาณไปตรวจเลย ต้องมีความชัดเจน แล้วก็จะเห็นทุกโครงการมีการเตรียมการหมดแล้วเพราะมีประสบการณ์ปรับตัวรับมือกันหมดแล้ว

มาตรการกักตัว 14 วัน ต้องปฏิบัติตัวอย่างเคร่งครัด คิดว่าไม่ใช่แค่ภาคธุรกิจ ทางภาคครัวเรือนก็เหมือนกัน แต่ละครอบครัวก็เหมือนกัน ต้องเคร่งครัดเพราะถือว่าใกล้ตัวมากแล้ว ตอนที่ล็อกดาวน์ประเทศ สมุทรสาครยังมี (ผู้ติดเชื้อโควิด) ไม่กี่รายเอง แต่ครั้งนี้ไม่ใช่แล้ว สมุทรสาครเป็นใจกลางแล้ว

ซึ่งตัวสมุทรสาครเองมีเรื่องอาหารทะเลเป็นธุรกิจหลัก แล้วก็เป็นแหล่งส่งออกสำคัญของประเทศก็ต้องกระทบแน่นอน ซึ่งก็มั่นใจว่ารัฐบาลทุ่มเททรัพยากรทั้งหลายมาดูแลและจัดการ เพราะไม่ใช่กระทบแค่จังหวัดเดียว แต่กระทบภาพรวมของเศรษฐกิจด้วย ผมคิดว่าช่วงก่อนหน้านี้ทั้งเทศบาล อบต. ทุกหน่วยงานเข้ามาช่วยกันหมด ถ้าเป็นอย่างนั้นได้ก็อาจจะทำให้โควิดไม่ลุกลามไปมากกว่านี้ เพื่อให้มันมีขอบเขตความเสียหายระยะสั้น

Q : ให้ลูกค้าวิสิตไซต์ปกติไหม

ผมก็ยังคงให้วิสิตไซต์ปกติ แต่ว่าเรื่องการรักษาระยะห่างสำคัญ เพราะตอนลุกลามที่ภูเก็ต จำได้ว่าเป็นอันดับ 2 รองจากกรุงเทพฯ มาตรการล็อกดาวน์มีประสิทธิภาพมาก เช่น พนักงานที่อาจจะต้องเคลื่อนย้ายข้ามตำบลก็จะให้ WFH-work from home ตรวจเชื้อโควิดให้คนงาน ฯลฯ โมเดลภูเก็ตอาจนำมาใช้ที่จังหวัดได้ เพียงแต่สมุทรสาครเป็นพื้นที่เปิดมากกว่าเกาะภูเก็ต ทำให้ทำงานยากกว่า

ข้อจำกัด คือ สมุทรสาครมี 3 เส้นทางหลักในการเดินทางเข้า-ออก มีทางถนนคือเส้นเอกชัยกับพระราม 2 มาบรรจบกัน อันนี้ถือว่าเป็นถนนพระราม 2 กับถนนเพชรเกษม ซึ่งเป็นเส้นทางหลักแล้วก็มีปิ่นเกล้า-นครชัยศรีอ้อมมาบรรจบกันแต่ละช่วง ตั้งแต่ถนนพุทธมณฑลสาย 4 สาย 5 สาย 6 สาย 7 กับด้านที่ติดทะเลอยู่แล้ว เพราะฉะนั้น ต้องล็อกดาวน์ 3 ด้านให้เข้มงวดจริง ๆ

ซึ่งคนที่อยู่ในพื้นที่ หรือคนที่จะเข้าพื้นที่ก็ต้องยอมรับความยากลำบากเหมือนกัน และผมเชื่อว่าเป็นช่วงเวลาที่ต้องยอมรับ เพราะถ้ามันไปถึงการล็อกดาวน์ประเทศ มันก็ยิ่งกระทบมากไปกว่านี้อีก ที่ภูเก็ตก็บ่นกันทุกคน แต่ทุกคนก็ยอมรับ เราทำธุรกิจที่นั่น เราก็ต้องยอมรับ ปิดไซต์ไปเลย ในช่วงเวลาหนึ่งเราก็ทำในตอนนั้น

ส่วนคำถามจะถึงขั้นต้องปิดไซต์โครงการไหม… เราดูมาตรการของรัฐด้วยดีกว่า ตอนล็อกดาวน์ภูเก็ตเหมือนถูกปิดไซต์ทางอ้อม ซึ่งเราชะลองานก่อสร้างอยู่แล้ว ลูกค้าก็เข้าชมน้อยอยู่แล้ว และมีการห้ามรถวัสดุขนส่งข้ามจังหวัด ซึ่งภูเก็ตขนเข้ามาได้ทางเดียวคือถนนเชื่อมกับจังหวัดพังงา ครั้งนี้เราก็ไม่รู้ว่ามาตรการของรัฐจะออกมาแค่ไหน แต่ผมคิดว่าพอจะเห็นโมเดลการล็อกดาวน์เพราะภูเก็ตโมเดลอยู่แล้ว

Q : มีข้อแนะนำดีเวลอปเปอร์ด้วยกัน

ผมยังเชื่ออย่างนี้ว่า เหตุการณ์นี้เชื่อว่ารัฐบาลคงทุ่มสรรพกำลังในการที่จะมาแก้ปัญหาอยู่แล้ว เพราะฉะนั้นในเวลานี้ ทุกคนก็ต้องยอมที่จะอยู่ในช่วงเวลาของความยากลำบากเป็นเรื่องธรรมดา แต่ทุกคนหรือทุกธุรกิจก็ต้องมองข้ามช่วงเวลาที่เลวร้ายนี้ไป

ถ้าข้ามช่วงเวลานี้ไปแล้วจะทำยังไง ก็อยู่ที่ว่าตอนนี้จะปรับตัวยังไง แต่ละธุรกิจก็จะปรับตัวไม่เหมือนกัน แล้วก็เตรียมพร้อมสำหรับการที่จะเดินไปข้างหน้า แล้วผมก็เชื่อว่าในช่วงโควิดที่ผ่านมา หลายธุรกิจและหลายอุตสาหกรรมได้มีโอกาสกลับมาทบทวนตัวเอง ทบทวนธุรกิจ ทบทวนกำลังคน ทบทวนความเหมาะสมด้วยเหมือนกันในช่วงที่ผ่านมา
เพราะฉะนั้น ช่วงนี้ก็เอาช่วงเวลาที่ยากลำบากมาทบทวนทิศทางของธุรกิจดีกว่าที่จะมาจมอยู่กับมัน มันไม่มีประโยชน์

Q : กานดาฯลงทุนเยอะแค่ไหน

ไซต์ก่อสร้างของผมเยอะที่สุดนะ (หัวเราะ) เพราะว่ามีทั้งถนนเศรษฐกิจ 2 โครงการ, ทำเลถนนพระราม 2 กม.18 อีก 1 โครงการ แล้วก็ กม.14 อีก 3 โครงการ รวมเป็น 6 โครงการที่อยู่ในย่านสมุทรสาคร เรื่องเป้าธุรกิจเราดูยอดโอนซึ่งก็คงมีผลกระทบบ้าง แต่เราวางเป้าโอนในเดือนธันวาคมแค่ 250 ล้านบาท ซึ่งเหลือเวลาอีกไม่มากนักก็จะจบปี 2563 ฉะนั้นก็คงจะไม่ได้ถึงกับกระทบมาก

Q : ภาพที่น่ากลัวกว่าคือปี 2564

ใช่ครับ ซึ่งตรงนั้นคงมาดูข้อเท็จจริง เราก็อาจจะต้องปรับแผนธุรกิจใหม่ อะไรก็ว่ากันไป กลุ่มกานดาฯจริง ๆ ปี 2564 นโยบายชัดเจนว่าเราไม่ซื้อที่ดินเพิ่มอยู่แล้ว เป็นนโยบายที่เพิ่งประชุมกันเมื่อต้นเดือนธันวาคมที่ผ่านมา ว่าไม่มีความจำเป็นที่จะต้องซื้อที่ดิน เพราะพอร์ตที่ดินในมือไม่ว่าจะเป็นปทุมธานี พระราม 2 สมุทรสาคร ประชาอุทิศ เราหยิบมาพัฒนาโครงการได้อยู่แล้ว วางเป้าแค่ปีละ 2,000 ล้านบวกลบ ในขณะที่พอร์ตที่ดินในมือมีเพียงพอพัฒนามูลค่าโครงการได้ถึง 13,000 ล้านบาท เทียบเท่าแผนธุรกิจ 5-6 ปี ถ้าหยุดซื้อที่ดินไป 1 ปีก็ไม่มีผลอะไรหรอก

เช่น รังสิต คลอง 4 ซึ่งพัฒนาอยู่ 62 ไร่ มีอีก 40 ไร่ยังไม่ได้พัฒนาเลย แต่พอมาอยู่ในโลเกชั่นเดียวกัน เราก็ต้องทำโปรดักต์หลากหลายเพื่อให้มีความแตกต่าง ทำเลประชาอุทิศก็มีแลนด์แบงก์สะสม ทำเลลำลูกกามี 2 แปลงใหญ่ ๆ รอพัฒนา หรือ กม.14 ย่านแสมดำ มีที่อยู่อีกเป็นร้อยไร่ ถ้าเกิดเราผลักโครงการใหม่ออกมาเป็นโปรดักต์ที่แตกต่างกัน ระดับราคาแตกต่างกัน ในแต่ละโซนที่เรากำหนดอย่างนี้ เพราะฉะนั้น ปีหน้าเราก็ไม่ต้องซื้อที่ดินก็ได้ จากเดิมที่ผ่านมาที่เราซื้อ ๆ เพราะที่ดินเราซื้อถูกอยู่แล้ว อันนี้หมายถึงที่ดินสำหรับทำโครงการแนวราบนะ

ถามว่าการหยุดซื้อที่ดินเป็นแผนเพลย์เซฟไหม…ต้องดูสถานการณ์ เพราะว่าเมื่อเราไม่ซื้อที่ดินก็จะเหลือแคชในมือเยอะ เพียงพอที่จะรับมือกับสถานการณ์ทุกอย่างได้ แต่ถ้าที่ดินถูกเราก็ซื้อปกติไม่มีอะไร เพียงแต่มีนโยบายว่าไม่จำเป็นต้องซื้อที่ดิน

Q : นิยามคำว่า “ซื้อที่ดินถูก”

คำว่าที่ดินถูก คือ 1.ต้องดูว่าราคาต่ำกว่าศักยภาพก่อน หรือมีศักยภาพในอนาคต เช่น เมื่อก่อนผมซื้อที่ กม.18 มา 300 ไร่ ตอนนั้นคนก็ไม่ค่อยมองอะไรสักเท่าไหร่ แต่ผมมองว่ามีศักยภาพที่จะเติบโต หรือ กม.14 ผมก็ซื้อที่ 400 ไร่ อันนี้คือมีศักยภาพ

สมมติว่ามีคนมาเสนอขายที่ดินย่านปทุมธานี ทำเลคลอง 5 คำว่าที่ดินมีศักยภาพ 1.แนวโน้มของผังเมืองต้องมีผลกระทบเป็นเรื่องแรกเลย ไม่ใช่ว่าผังเมืองใหม่จะออกมาเป็นสีเขียว เราต้องเร่งขอใบอนุญาตจัดสรร อย่างนี้เราไม่ซื้อดีกว่าเพราะถือว่าเสี่ยง ถูกไหมครับ แต่ถ้าผังเมืองใหม่ออกมาเป็นสีชมพู สีเหลือง ทำหมู่บ้านได้ อันนี้ถือว่ามีศักยภาพ 2.ระดับราคาที่ต่อให้ลงทุนพัฒนาวันนี้ก็หยิบมาทำได้เลย ไม่ใช่ว่าต้องมาดองไว้หรือรอทำ 2-3 ปีข้างหน้า

Q : ปีหน้าลงทุนแบบเพลย์เซฟ

เทรนด์ปีหน้าก็ไม่ได้คิดว่าจะโต ปีหน้าเป้ารับรู้รายได้ 2,300 ล้านบาท เท่า ๆ กับเป้าปีนี้ เพลย์เซฟอยู่แล้ว ยอดขายอาจจะ 2,600-2,700 ล้านบาท เนื่องจากช่วงปลายปี 2563 มีเปิดโครงการทำเลบางบ่อ 2 โครงการ ยอดขายค่อนข้างดี มีเปิดที่รังสิตคลอง 4 อีก 1 โครงการ ผลตอบรับก็ดีกว่าที่คิดมาก (ยิ้ม) และกำลังจะเปิดโครงการที่ 2 ทำเลประชาอุทิศ 90 ในช่วงมีนาคม 2564 แลนด์แบงก์เหลือ 50 ไร่ เพียงพอทำทาวน์เฮาส์ได้ 2 โครงการ

โปรดักต์เรือธงของกานดาฯยังเป็นโครงการแนวราบทั้งหมด นอกจากทาวน์เฮาส์แล้ว ปีหน้าเราเตรียมเปิดตัวบ้านแฝดกับบ้านเดี่ยว ทำเล กม.14 แสมดำ อีกเกือบ 400 ยูนิตเหมือนกัน จริง ๆ ไตรมาส 4/63 วางแผนเปิดโครงการในพัทยาตอนนี้ ก็วางเป็นแผนปีหน้าแทน อยู่โซนจอมเทียน โครงการไม่ใหญ่ ที่ดินแค่ 30 กว่าไร่ ประมาณ 400 กว่ายูนิต

ตามแผนจะพัฒนาเป็นทาวน์เฮาส์ เพราะมองว่าเซฟสุด ๆ แล้วในยุคสถานการณ์โควิด