ttb analytics คาดแบงก์ยังระวังปล่อยกู้บ้าน แม้ผ่อนเกณฑ์ LTV

ttb analytics ประเมินคลายล็อก LTV เน้นกระตุ้นตลาดบ้านแพงมากกว่าตลาดบ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท คาดส่งผลดีต่อตลาดอสังหาฯ ปีหน้า ชี้แบงก์อาจยังระมัดระวังปล่อยสินเชื่อ-คุมคุณภาพหนี้

นายนริศ สถาผลเดชา หัวหน้าศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจทีทีบี (ttb analytics) กล่าวว่า การที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) มีการผ่อนคลายหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (มาตรการ LTV) เป็นการชั่วคราว มองว่าเป็นการส่งสัญญาณที่เป็นการกระตุ้นในกลุ่มที่มีกำลังซื้อบ้านราคาสูงมากกว่า รวมถึงปัจจุบันสินเชื่อที่อยู่อาศัย มีลูกหนี้พักชำระหนี้กันอยู่ราว 10% จากทั้งระบบ

ดังนั้น แม้จะมีการผ่อนคลาย LTV แต่เชื่อว่าระบบแบงก์ก็คงระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อพอสมควร เพื่อควบคุมคุณภาพสินเชื่อ ซึ่งลูกค้าทุกรายก็คงจะไม่ได้ LTV ที่ 100% หมดทุกราย แต่ถ้าเป็นลูกค้าที่มีความเสี่ยงต่ำ โอกาสจะได้ LTV 100% จะมีมากกว่า

“ถามว่าจากมาตรการผ่อนคลายรอบนี้ จะช่วยให้คนที่รายได้ไม่สูงมีบ้านไหม ก็ไม่เชิง เพราะเดิมบ้านหลังแรก ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท LTV ก็จะได้ 100% อยู่แล้ว แต่อันนี้มาปรับ LTV ในส่วนบ้านเกิน 10 ล้านบาท กับสัญญาที่ 2 ที่ 3 ให้ขึ้นมาเป็น 100% ดังนั้น ในส่วนบ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ก็ไม่ได้ผ่อนคลายมากขึ้นในทางปฏิบัติ” นายนริศกล่าว

นายนริศ กล่าวด้วยว่า ปีนี้ LTV ที่ผ่อนคลาย คงไม่ได้เปลี่ยนเกมตลาดอสังหาฯ อะไรมาก แต่ปีหน้า ก็คงช่วยให้ตลาดฟื้นตัวดีขึ้น แต่ก็คงเน้นที่บ้านราคาแพง และ เจาะกลุ่มลูกค้าที่ความเสี่ยงต่ำเป็นหลัก ส่วนการเก็งกำไรจะกลับมาเพิ่มขึ้นหรือไม่นั้น มองว่าตอนนี้ ถ้าจะกู้แบงก์มาซื้อบ้านเพื่อเก็งกำไร คงมีน้อย เพราะปกติเก็งกำไรจะอยู่ที่ตลาดคอนโดมิเนียม เพราะการปล่อยเช่าคอนโดฯ ปัจจุบันก็ได้ผลตอบแทนต่ำ เมื่อเทียบกับดอกเบี้ย ขณะที่ผู้เช่าต่างชาติก็น้อยลงมาก ดังนั้น ไม่น่าจะจูงใจให้เก็งกำไรนัก นอกจากนี้ ช่วงที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนจากคอนโดฯ มาเป็นบ้านแนวราบสัดส่วนที่มากขึ้น ซึ่งคอนโดฯ ต้องใช้เวลาสร้าง 2-3 ปี แต่แนวราบสร้างไปขายไปได้

“คิดว่า มาตรการนี้จะกระตุ้นบ้านแนวราบมากกว่า แล้วก็ไม่จำเป็นต้องอยู่ในเมือง และเนื่องจากรวมกรณีรีไฟแนนซ์ด้วย ดังนั้น การต่อเติม การก่อสร้าง ก็น่าจะช่วยกระตุ้น น่าจะทำให้การกระจายตัวของการจ้างงาน เม็ดเงินลงทุนไปได้ทั่วถึง ดังนั้น เรื่อง LTV ก็เป็นส่วนหนึ่งของนโยบายการเงินที่พยายามซัพพอร์ตการกระตุ้นเศรษฐกิจ เพราะมีการปลดล็อกพวกกู้ต่อเติม เติมสภาพคล่องด้วย ไม่ใช่กู้ซื้อบ้านใหม่ตรง ๆอย่างเดียว” นายนริศกล่าว