EEC ดันอสังหาฯเมืองชลแข่งดุ ปี2561โต10% แนวราบลิ่ว…แนวดิ่งชะลอ

นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี เผยตลาดอสังหาฯ ปี61 เติบโตสูงไม่น้อยกว่า 10% ชีอีอีซีดันแข่งขันเดือด ดีเวลอปเปอร์ท้องถิ่นกระอัก บิ๊กเนมบุกตลาดทุกเซ็กเมนต์

นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ชลบุรี ปี 2560 อัตราการเติบโตลดลง 10% เนื่องจากผู้ประกอบการชะลอการลงทุน หรือ เปิดโครงการใหม่ จึงไม่มีซัพพลายเข้าไปป้อนในตลาด ขณะที่ปัญหาลูกค้าไม่ผ่านการพิจารณาสินเชื่อนั้นสูงขึ้นเรื่อย ๆ โดยเฉพาะกลุ่มระดับกลาง ล่าง รายได้ประมาณ 15,00-20,000 บาท ซึ่งปัญหานี้จะยังเป็นปัญหาต่อเนื่อง ทางออก คือ ลูกค้ากับผู้ประกอบการต้องร่วมมือกัน โดยผู้ประกอบการต้องสร้างโครงการเสร็จพร้อมอยู่ เพื่อให้ลูกค้าใช้เงินน้อยที่สุดในการจับจ่าย และไม่สร้างภาระการผ่อนชำระเงินดาวน์ให้กับลูกค้ามากจนเกินไป รวมถึงการดูแลสภาวะเครดิต หรือความสามารถในการกู้ของลูกค้าให้ดีที่สุด ตั้งแต่คัดกรองลูกค้าเบื้องต้นโดยการทำ pre-approve ลูกค้าทุกราย ถ้าผ่านจึงจะทำให้ลูกค้าเข้ามาทำสัญญากับทางโครงการ ขณะที่ลูกค้าต้องรักษาสถานภาพทางการเงิน ก่อนโอนกรรมสิทธิ์ลูกค้าต้องไม่ก่อหนี้เพิ่ม เป็นต้น

ด้านทิศทางตลาดอสังหาฯ ชลบุรีปี 2561 ภาพรวมมีโอกาสเติบโตค่อนข้างสูงไม่น้อยกว่า 10% โดยเฉพาะตลาดอสังหาฯ แนวราบในเขตเมือง และเขตที่เกาะติดอยู่กับนิคมอุตสาหกรรมซึ่งเป็นแหล่งงานที่สำคัญ ทิศทางแนวโน้มของตลาดปรับตัวไปในทิศทางที่ดีขึ้น กำลังซื้อของผู้บริโภคสูงขึ้น เดิมตลาดที่เป็นแมสโปรดักต์ ระดับราคาของตัวสินค้าจะอยู่ประมาณ 1.5-3.5 ล้านบาท วันนี้ระดับราคาของตัวสินค้าประเภทนี้ยืนอยู่ที่ราคาระหว่าง 1.5-5 ล้านบาท ซึ่งกว้างมากขึ้นตามกำลังซื้อของลูกค้าที่เพิ่มสูงขึ้น ผู้ประกอบการจึงจำเป็นต้องแบ่งเซ็กเมนต์ของตัวสินค้าให้ละเอียดมากขึ้น ทั้งทาวน์โฮมหลายระดับราคา บ้านแฝด บ้านเดี่ยวขนาดเล็ก บ้านเดี่ยวขนาดกลาง บ้านเดี่ยวขนาดใหญ่ และคอนโดมิเนียม เป็นต้น

ขณะที่อสังหาฯ แนวดิ่งคงชะลอตัวลงไปบ้าง เพราะยังมีซัพพลายส่วนเกินเหลืออยู่ในตลาดพอสมควร โดยเฉพาะในเขตเมืองพัทยา ศรีราชา และบางแสน นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี กล่าวอีกว่า เหตุผลที่ตลาดอสังหาฯชลบุรีจะเติบโตหนีไม่พ้นกระแสการผลักดัน EEC และความชัดเจนของภาครัฐในการลงทุนระบบสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานในจังหวัดชลบุรี และภาคตะวันออก ไม่ว่าจะเป็นการขยายเส้นทางมอเตอร์เวย์ไปจนถึงพัทยา และเชื่อมต่อไปยังมาบตาพุด ระยอง การลงทุนขยายท่าเทียบเรือน้ำลึกแหลมฉบังเฟส 3 การขยายเส้นทางถนนสาย 36 และ 331 รวมถึงการลงทุนของภาคเอกชนในเขตนิคมอุตสาหกรรมที่จะเพิ่มมากขึ้น ทำให้การจ้างแรงงานเพิ่มสูงขึ้น เพิ่มกำลังซื้อให้กับผู้บริโภคที่อยู่ในจังหวัดชลบุรี ซึ่งมีจำนวนไม่น้อยกว่า 1 ล้านคน

ขณะที่ซัพพลายแนวราบที่ส่งป้อนเข้าสู่ตลาดมีเพียงปีละ 25,000 ยูนิต แนวดิ่งที่เป็นตลาดคอนโดมิเนียม ปีละ 30,000 ยูนิต ช่องว่างทางการตลาดจึงยังเหลืออยู่มาก อย่างไรก็ตามผลกระทบจากอีอีซีดันราคาต้นทุนที่ดินสูงขึ้นมาก กลายเป็นอุปสรรคสำคัญอย่างหนึ่งในการพัฒนาอสังหาฯ

นายมีศักดิ์กล่าวว่า การแข่งขันของตลาดอสังหาริมทรัพย์ชลบุรีขณะนี้ รุนแรงไม่น้อยกว่าตลาดในกรุงเทพมหานคร เนื่องจากภาพรวมของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในชลบุรีเป็นลำดับที่ 2 รองจากกรุงเทพฯ ทำให้ผู้ประกอบการที่เป็นบิ๊กเนม หันมาขยายการลงทุนในภาคตะวันออก และโฟกัสที่ชลบุรีมากขึ้น

โดยเฉพาะพื้นที่ชลบุรี ศรีราชา จะมีแบรนด์ดัง ๆ มากันครบถ้วน ไม่ว่าจะเป็นคิวเฮ้าส์ ศุภาลัย พฤกษา เอ็นซี กรุ๊ป แสนสิริ ลลิล แอลพีเอ็น โกลเด้น แลนด์ เจเอสพี ซึ่งทุกค่ายก็แย่งส่วนแบ่งตลาดในทุกเซ็กเมนต์ที่มีอยู่ ไม่ว่าจะเป็นตลาดทาวน์โฮม บ้านแฝด บ้านเดี่ยว และคอนโดมิเนียม”

“ปัจจุบันการแข่งขันดุเดือดทั้งในด้านราคา และตัวสินค้า ช่วงหลังมีผู้ประกอบการรายใหญ่ได้ลงมาเล่นตลาดทาวน์เฮาส์ ซึ่งได้สัดส่วนไปเยอะ รายเล็กเรียกว่ากระอักเลือดเลย บวกกับกลยุทธ์สื่อโฆษณา และโปรโมชั่นต่าง ๆ ที่จัดเต็มทุกรายการ แม้ว่าความได้เปรียบของผู้ประกอบท้องถิ่นด้านทำเลที่ตั้ง โลเกชั่น แต่นับวันจะลดน้อยลง ทั้งต้นทุน แลนด์แบงก์ แทบจะไม่แตกต่างกันแล้ว ระหว่างผู้ประกอบการท้องถิ่น กับบิ๊กเนมทั้งหลาย แนวโน้มตอนนี้ยอมรับว่าเหนื่อย ที่เห็นชัด ๆ การเปิดโครงการของรายเล็กที่เกี่ยวกับตัวสินค้าทาวน์เฮาส์น้อย สู้ไม่ได้ เท่าที่ติดตามทาวน์เฮาส์ที่เปิดโครงการช่วงหลังนี้โครงการขนาดเล็กน้อยลง”