สินเชื่อรีเวิร์ส ธอส. ไทยเจ๋งกว่าญี่ปุ่น

คอลัมน์ : สามัญสำนึก
ผู้เขียน : เมตตา ทับทิม

กลางเดือนพฤษภาคม 2567 ที่ผ่านมา ได้รับเชิญจาก ธอส.ร่วมทริปดูงานที่เมืองโอซากา ประเทศญี่ปุ่น มีเรื่องมาบอกต่ออีกพะเรอเกวียน

หนึ่งในไฮไลต์ทริปดูงานเป็นการเยี่ยมชม Japan Real Estate Institute-JREI หรือศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์แห่งประเทศญี่ปุ่น จุดที่เห็นว่าน่าสนใจและอยากใคร่รู้มากที่สุด เป็นเรื่องการอำนวยสินเชื่อสำหรับผู้สูงวัย โมเดลของสินเชื่อ Reverse Mortgage เหตุผลเพราะญี่ปุ่นเข้าสู่สังคมประชากรผู้สูงวัยเต็มรูปแบบตั้งแต่ 30 กว่าปีที่แล้ว ทำให้คนทั้งโลกอยากเข้าไปดูงานดูแลผู้สูงวัยในทุกด้าน รวมทั้งประเทศไทยด้วย

สำหรับคำอธิบาย Reverse Mortgage เป็นการจำนองแบบย้อนกลับ ด้วยการนำบ้านหรือคอนโดมิเนียมที่ปลอดภาระหนี้สิน นำไปจำนองไว้กับธนาคาร แลกกับธนาคารจะจ่ายเงินกลับมาให้เราทุกเดือนจนครบสัญญา เหมือนกับเป็นเงินบำนาญให้ผู้สูงอายุมีรายได้เพิ่มในการดำรงชีพ โดยที่ยังสามารถอาศัยอยู่ในบ้านหลังนั้นได้จนกว่าจะเสียชีวิต

กรณีเมื่อเสียชีวิตไปแล้ว หากไม่มีบุตรหลานมาไถ่ถอน บ้านที่จำนองไว้จะตกเป็นของธนาคาร พูดง่าย ๆ ก็เหมือนการที่เราขายบ้านให้ธนาคารผ่อนซื้อล่วงหน้านั่นเอง

วกกลับมาดูระบบสินเชื่อบ้านในญี่ปุ่น มีอายุการผ่อน 30-35 ปี สัดส่วน 70% ใช้อัตราดอกเบี้ยผันแปร ข้อคำนึงคือ แบงก์ชาติญี่ปุ่น หรือ BOJ เพิ่งยกเลิกอัตราดอกเบี้ยติดลบ ทำให้คนกู้เริ่มมีข้อกังวลเกี่ยวกับการใช้ดอกเบี้ยผันแปร คาดว่าเป็นเรื่องที่กำลังโกลาหลของพี่ยุ่น

ในมุมของการดูแลผู้สูงวัย จากสาเหตุที่สังคมญี่ปุ่นมีผู้สูงวัยสัดส่วนเยอะ รัฐบาลญี่ปุ่นจึงยืดอายุผู้กู้ซื้อบ้าน-สร้างบ้านได้ถึง 80 ปี เทียบกับเมืองไทยให้กู้สูงสุดที่อายุตัว 70 ปี

เทรนด์ปี 2583 คนญี่ปุ่นอายุเกิน 65 ปี จะมีสัดส่วน 35% นำมาสู่การออกโปรแกรมสินเชื่อ “รีเวิร์ส 60” อาจมีข้อสงสัยว่าทำไมผู้สูงวัยญี่ปุ่นซื้อบ้านได้หลังเกษียณ คำตอบสำเร็จรูป คือ ญี่ปุ่นมีระบบบำนาญให้กับประชาชนทุกคน สรุปคือนำรายได้บำนาญมาผ่อนเงินกู้

แต่จุดไคลแมกซ์สำหรับผู้กู้ น่าจะเป็นเรื่องดอกเบี้ย พบว่า รีเวิร์ส 60 ของญี่ปุ่น ชาร์จดอกเบี้ย 4-5% เทียบกับดอกเบี้ยสินเชื่อทั่วไปอยู่ที่ 1-2% นั่นคือ สินเชื่อสูงวัยของญี่ปุ่น ดอกเบี้ยแพงกว่าปกติ

ผู้บริหารที่กำกับดูแลสายตรง “พี่เก๋-ภานิณี มโนสันต์” รองกรรมการผู้จัดการกลุ่มงานสินเชื่อ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ ธอส. บอกว่า โปรแกรมสินเชื่อรีเวิร์สทำจริงจังมา 4 ปีแล้ว ตอนแรกกะจะมาดูโมเดลสินเชื่อผู้สูงวัยญี่ปุ่น เพื่อนำกลับมารับใช้ในไทย แต่ปรากฏว่า สินเชื่อรีเวิร์สของ ธอส. ต่ำกว่าดอกเบี้ยของสินเชื่อบ้านปกติ

“มาดูงานญี่ปุ่น อาการคนละแนวไปแล้ว (ยิ้ม) ข้อแตกต่าง คือ ญี่ปุ่นให้รีเวิร์สที่เป็นสินเชื่อทั้งซื้อและปลูกสร้างบ้าน แต่ ธอส.ทำ คือ ผู้กู้มีทรัพย์สินหรือที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว นำมาเป็นหลักทรัพย์ในการขอสินเชื่อ สัดส่วนการปล่อยสินเชื่อ 50% เหมือนกัน”

และ “มองในมุมดอกเบี้ยรีเวิร์ส เราให้ออปชั่นที่ดีกว่า”

แต่ก็อย่างที่บอก สินเชื่อรีเวิร์ส ธอส. ถึงแม้เริ่มให้สินเชื่อจริงจัง 4 ปี แต่คนยังรู้จักน้อยมาก มียอดปล่อยหลักร้อยล้านบาทเท่านั้น ส่วนใหญ่มีปลูกสร้างบ้านเองแล้วนำมาขอสินเชื่อรีเวิร์ส หนึ่งในแนวทางของแคมเปญ Housing for All ธอส.จึงต้องจัดอีเวนต์เพื่อโรดโชว์ทุกภูมิภาค ให้ผู้สูงวัยในต่างจังหวัดได้รับทราบข้อดี และจูงใจให้มาขอสินเชื่อรีเวิร์สกันเยอะ ๆ

ในที่นี้ ถือโอกาสร่วมรณรงค์ไปยังเจ้าของบ้านและคอนโดฯ ที่เป็นผู้สูงวัย สินเชื่อรีเวิร์สถือเป็นทางเลือกที่เพิ่มอิสระทางการเงิน โดยไม่ต้องไปรบกวนลูกหลานอีกทางหนึ่ง ทราบแล้วเปลี่ยนค่ะ