ต่อม ‘เอ๊ะ’
marคอลัมน์ : Market-think ผู้เขียน : สรกล อดุลยานนท์
เวลาฟังนักธุรกิจรุ่นเก๋าแบบ “ตัวจริง-เสียงจริง” คุยกัน เราจะเรียนรู้วิธีคิดหรือการสังเกตบางอย่างที่มาจากประสบการณ์จริง
ไม่ใช่ Data ในโลกยุคใหม่
คล้าย ๆ กับ คุณเทียม โชควัฒนา ที่ไปดูสินค้าที่ขายดีจาก “ถังขยะ”
คุณตัน ภาสกรนที ที่ไปนั่งในห้องน้ำ วันที่เปิดร้านอาหาร
แอบฟังว่าลูกค้าคุยกันในห้องน้ำว่าชอบหรือไม่ชอบอะไร
หรือ คุณเพียงใจ หาญพาณิชย์ คุณแม่ของคุณอนันต์ อัศวโภคิน แห่งแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ใช้วิธีการนั่งดูที่ดินหรืออาคารพาณิชย์ตลอดวัน
ทั้งวันธรรมดาและวันหยุด
ดูว่าคนผ่านที่ดินแปลงนี้ตอนเช้าหรือเย็นมากกว่ากัน
วันหยุดมีคนไหม
ดูว่าอาคารเจอแดดช่วงไหน
เป็นข้อมูลหนึ่งในการตัดสินใจซื้อที่ดิน
หรือนักธุรกิจที่ทำคอนโดมิเนียมราคาถูก กลุ่มลูกค้าของเขาเป็นกลุ่มเดียวกับที่เช่าอพาร์ตเมนต์อยู่ในแถบนั้น
วิธีการหาทำเล คือหาทำเลใกล้ ๆ กับอพาร์ตเมนต์
ถ้าตรงไหนมีอพาร์ตเมนต์หลายแห่ง
ทำเลนี้น่าสนใจ
เขาจะเริ่มต้นจากไปเซอร์เวย์ดูว่าอพาร์ตเมนต์ในแถบนั้นมีคนเช่าเต็มหรือเปล่า
จะไปถามอพาร์ตเมนต์ต่าง ๆ
หลักการง่าย ๆ คือ ถ้าอพาร์ตเมนต์ 4 ชั้น ชั้น 1-3 จะเต็มก่อน ชั้นที่ 4 จะว่างเพราะคนขี้เกียจขึ้นบันได
แต่ถ้า 8 ชั้น มีลิฟต์ ชั้นบนจะเต็มก่อน
ชั้นล่างจะว่าง
วิธีการ คือถามแค่ชั้น 4 กับชั้นล่าง ที่จะเต็มเป็นลำดับสุดท้าย ว่าว่างหรือเปล่า
ถ้าถาม 2-3 แห่งแล้วเต็ม แสดงว่า “ดีมานด์” สูง
ทำเลนี้สร้างคอนโดฯได้
การซื้อที่ดินในซอยจะต่ำกว่าที่ดินใกล้ถนนใหญ่
สามารถทำราคาคอนโดฯให้มีอัตราผ่อนต่อเดือนเท่ากับค่าเช่าอพาร์ตเมนต์ได้
และไม่ต้องไปหาลูกค้าที่ไหน
เจาะลูกค้าที่เช่าอพาร์ตเมนต์แถวนี้
เพราะคนกลุ่มนี้คุ้นชินกับทำเลอยู่แล้ว
คนทั่วไปอาจมองว่าคอนโดฯนี้อยู่ในซอยลึก หรือซับซ้อน แต่คนที่อยู่เดิมจะไม่รู้สึกว่ามีปัญหา
เพราะเขาชิน
ดังนั้น ถ้าใครพอมีเงินเก็บก็จะเปลี่ยนมาซื้อคอนโดฯแทน
หรือคนที่ไปซื้อที่ดินริมทะเล
เขาจะย้ำกันเสมอว่า ให้ไปดูช่วงน้ำขึ้นและน้ำลงด้วย
เพราะบางหาดไปดูตอนน้ำลง หาดสวยมาก
แต่พอน้ำขึ้น ชายหาดหายไปเลย
ล่าสุดมีคนเล่าให้ฟังถึงนักธุรกิจใหญ่คนหนึ่ง ไปทำโรงแรมและคอนโดฯที่ภูเก็ต
นักลงทุนส่วนใหญ่มักจะหาที่ดินริมทะเลซึ่งราคาแพงมาก
ลงจากโรงแรมก็เจอทะเลเลย
แต่เขาพบข้อมูลอินไซต์ว่า ฝรั่งเมืองหนาวคุ้นชินกับเรื่องการเดินมาก
เดินแค่ 500 เมตร หรือ 1 กิโลเมตร เป็นเรื่องปกติ
ฝรั่งมาเมืองไทยเพราะอยากอาบแดด
การเดินฝ่าแสงแดดตอนกลางวันเป็นเรื่องที่เขาชอบ
ไม่เหมือนคนไทยที่พยายามหลบแดด
ที่ดินที่สร้างคอนโดฯหรือโรงแรม จึงไม่จำเป็นต้องติดชายหาด
ราคาก็ถูกลง
แต่มาเพิ่มพื้นที่อื่นในคอนโดฯหรือโรงแรมดีกว่า
โรงแรมหรือคอนโดฯที่ภูเก็ต ต้องคิดแบบขายฝรั่ง
เฟอร์นิเจอร์ต้องใหญ่ ห้องต้องใหญ่
ระเบียงในห้องพักถ้าขายคนไทยไม่ต้องกว้างมาก เพราะคนไทยจะออกไปเฉพาะตอนเช้าหรือตอนเย็นที่แดดหมดแล้ว
แต่ฝรั่งชอบแดด ชอบนั่งระเบียงมากกว่าขลุกตัวอยู่ในห้องแอร์
ระเบียงจึงต้องกว้าง
เพราะเขาใช้ชีวิตอยู่ที่ระเบียงอย่างจริงจังมาก
ผมชอบฟังข้อมูลแบบนี้
นอกจากสนุกแล้ว
ยังแสดงให้เห็นว่า นักธุรกิจใหญ่ ๆ เป็นคนช่างสังเกต
และต่อม “เอ๊ะ” ใหญ่มาก