‘บ้านคนละหลัง PLUS’ 5 หมื่นล้านปลุกหุ้นอสังหาฯ-ธอส.คาดปีหน้า ‘เต็มวงเงิน’

คณะรัฐมนตรี (ครม.) เพิ่งมีมติเห็นชอบโครงการสินเชื่อ “บ้านคนละหลัง PLUS” ของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) วงเงินรวม 50,000 ล้านบาท ซึ่งจะให้วงเงินกู้สูงสุดไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อรายต่อหลักประกัน ผ่อนชำระสูงสุด 40 ปี ครอบคลุมการซื้อบ้าน ห้องชุด และการปลูกสร้างที่อยู่อาศัยตามเงื่อนไขที่กำหนด คิดอัตราดอกเบี้ยพิเศษ 2 ปีแรกที่ 2.60% ต่อปี สำหรับผู้กู้ตามเกณฑ์รายได้ปกติ และ 2.80% ต่อปี สำหรับผู้ที่ได้รับการผ่อนปรนเกณฑ์รายได้และค่าครองชีพ ก่อนปรับอัตราดอกเบี้ยตามเงื่อนไขของ ธอส.

ทั้งนี้ เปิดให้ยื่นขอสินเชื่อตั้งแต่วันที่ 15 ต.ค. 2569 ถึง 30 ธ.ค. 2573 หรือจนกว่าวงเงินจะหมด โดยรัฐบาลคาดว่าจะช่วยสร้างเงินหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจ 125,000 ล้านบาท

ปัจจัยบวกหุ้นบริษัทบ้านต่ำ 3 ล้าน

นายเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม กรรมการบริหาร บริษัทหลักทรัพย์ เอเซีย พลัส จำกัด เปิดเผยว่า โครงการดังกล่าว เป็นปัจจัยบวกต่อหุ้นกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่มีโครงการบ้านและคอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดที่มีความสำคัญ เนื่องจากข้อมูลศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) พบว่า บ้านราคาดังกล่าวมีสัดส่วนมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์สูงถึง 41% ของมูลค่าการโอนที่อยู่อาศัยรวมทุกระดับราคา

“มาตรการนี้มีโอกาสเข้ามาช่วยกระตุ้นตลาดกลุ่มบ้านต่ำกว่า 3 ล้านบาทได้โดยตรง โดยเฉพาะการเพิ่มโอกาสให้ผู้ซื้อบ้านเข้าถึงสินเชื่อ ซึ่งจะช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถเปลี่ยนยอดจองซื้อเป็นยอดโอนกรรมสิทธิ์ และรับรู้รายได้ได้มากขึ้น โดยหุ้นที่มีโอกาสได้รับประโยชน์ ได้แก่ PSH, LPN, SENA และ LALIN เนื่องจากมีพอร์ตโครงการที่อยู่อาศัยในระดับราคาสอดคล้องกับมาตรการ”

แนะเลือกหุ้นต้องดูพื้นฐานธุรกิจ

อย่างไรก็ตาม นายเทิดศักดิ์กล่าวว่า แม้โครงการดังกล่าวจะเป็นแรงสนับสนุนตลาดอสังหาฯ แต่ยังไม่สามารถคาดหวังการฟื้นตัวของผลประกอบการได้อย่างเต็มที่ เนื่องจากปัญหากำลังซื้อที่อ่อนแอ ภาระหนี้ครัวเรือนสูง และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญ โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้ไม่แน่นอนหรือมีภาระหนี้เดิมจำนวนมาก

อีกทั้งวงเงินสินเชื่อ 50,000 ล้านบาท เป็นเพียงกรอบวงเงินที่จัดสรรสำหรับดำเนินโครงการ ไม่ได้หมายความว่าจะเกิดยอดขายหรือยอดโอนกรรมสิทธิ์ในจำนวนดังกล่าวทันที จึงต้องติดตามยอดอนุมัติสินเชื่อจริงของ ธอส. ว่าจะสามารถกระตุ้นตลาดได้มากน้อยเพียงใด

“การเลือกลงทุนในหุ้นอสังหาฯ จึงไม่ควรพิจารณาเฉพาะบริษัทที่ได้รับประโยชน์จากมาตรการ แต่ต้องให้น้ำหนักกับความแข็งแกร่งของธุรกิจ โดยเฉพาะบริษัทที่มีโครงการกระจายหลายระดับราคา กลุ่มลูกค้า และทำเลที่ตั้ง เพื่อช่วยลดความเสี่ยงจากกำลังซื้อที่อ่อนแอในบางตลาด จึงยังคงเลือก AP ราคาเป้าหมาย 10.50 บาท และ SIRI ราคาเป้าหมาย 1.84 บาท เป็นหุ้นเด่นของกลุ่ม เนื่องจากคาดว่ากำไรไตรมาส 3/2569 ของทั้ง 2 บริษัทจะเติบโตได้ดีกว่าภาพรวมอุตสาหกรรม รวมถึงมีปัจจัยพื้นฐานและอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลที่น่าสนใจ”

เข้มงวดสินเชื่อยังเป็นโจทย์ใหญ่

ด้าน นายธีรเศรษฐ์ พรหมพงษ์ นักวิเคราะห์ บริษัทหลักทรัพย์ เมย์แบงก์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า “บ้านคนละหลัง PLUS” จะช่วยสร้างบรรยากาศเชิงบวกต่อหุ้นอสังหาฯ โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่เน้นตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงล่าง ซึ่งมีโอกาสได้รับประโยชน์จากการกระตุ้นกำลังซื้อโดยตรง ได้แก่ LPN, AP และ SPALI ขณะที่ธุรกิจเกี่ยวเนื่องอย่าง HMPRO ซึ่งจำหน่ายสินค้าเกี่ยวกับบ้านและวัสดุก่อสร้าง รวมถึงกลุ่มธนาคาร อาจได้รับประโยชน์จากกิจกรรมซื้อขายที่อยู่อาศัยและความต้องการสินเชื่อที่เพิ่มขึ้นตามไปด้วย

“ยังเร็วเกินไปที่จะสรุปว่ามาตรการดังกล่าว จะช่วยให้ผลประกอบการของบริษัทอสังหาฯ ฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ เนื่องจากภาคธุรกิจยังเผชิญแรงกดดันหลายด้าน ทั้งอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง และความกังวลเกี่ยวกับตลาดหุ้นกู้ ซึ่งอาจส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้ซื้อและความสามารถในการเข้าถึงแหล่งเงินทุนของผู้ประกอบการ และปัญหาสำคัญที่ยังต้องจับตาคือความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อ โดยเฉพาะผู้ซื้อบ้านระดับกลางถึงล่าง ซึ่งมีความอ่อนไหวต่อภาระหนี้และความสามารถในการผ่อนชำระค่อนข้างสูง”

นายธีรเศรษฐ์กล่าวว่า ดังนั้น แม้มาตรการภาครัฐจะช่วยกระตุ้นความสนใจในหุ้นอสังหาฯ แต่ในระยะสั้นยังเหมาะกับการเก็งกำไรตามกระแสข่าวและปัจจัยบวกด้านบรรยากาศการลงทุน มากกว่าการคาดหวังผลประกอบการที่จะฟื้นตัวทันที ทั้งนี้ เลือก SPALI ราคาเป้าหมาย 17.50 บาท เป็นหุ้นเด่น เนื่องจากมีราคาเป้าหมายและอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลที่น่าสนใจ

ส่องหุ้นได้ประโยชน์-หุ้นเด่น

ขณะที่บริษัทหลักทรัพย์ ดาโอ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) มีมุมมองไปในทิศทางเดียวกัน โดยประเมินว่าผลบวกจากโครงการต่อหุ้นกลุ่มพัฒนาอสังหาฯ จะอยู่ในวงจำกัด เนื่องจากมุ่งเน้นที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทเป็นหลัก ขณะที่ผู้ประกอบการหลายรายมีสัดส่วนโครงการในระดับราคาดังกล่าวไม่มากนัก โดยบริษัทที่คาดว่าจะได้รับประโยชน์มากที่สุด ได้แก่ LPN และ PSH

อย่างไรก็ดี แม้ทั้ง 2 บริษัทจะได้รับอานิสงส์จากมาตรการโดยตรง กลับไม่ได้เป็นหุ้นที่ฝ่ายวิจัย บล.ดาโอฯ เลือกแนะนำลงทุน เนื่องจากแนวโน้มการดำเนินงานหลักของทั้ง LPN และ PSH ยังอ่อนแออย่างต่อเนื่อง ทำให้ต้องระมัดระวังต่อทิศทางผลประกอบการ จึงยังคงแนะนำ “ขาย” หุ้น LPN ให้ราคาเป้าหมาย 1.30 บาท ส่วน PSH มีราคาเป้าหมายเฉลี่ยจากนักวิเคราะห์ (IAA Consensus) อยู่ที่ 3.49 บาท

ในทางกลับกัน ฝ่ายวิจัย บล.ดาโอฯ ยังคงเลือก SIRI และ SPALI เป็นหุ้นเด่นของกลุ่ม เนื่องจากมีแนวโน้มผลประกอบการแข็งแกร่งกว่าภาพรวมอุตสาหกรรม ขณะที่มูลค่าหุ้นยังอยู่ในระดับน่าสนใจ และให้อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลสูง โดยแนะนำ “ซื้อ” SIRI ราคาเป้าหมาย 1.60 บาท ซื้อขายบนอัตราส่วนราคาต่อกำไร (P/E) คาดการณ์ปี 2569 ที่ 6.0 เท่า และมีอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผล (Dividend Yield) 8.4% ส่วน SPALI แนะนำ “ซื้อ” ราคาเป้าหมาย 18.50 บาท ซื้อขายบน P/E คาดการณ์ปี 2569 ที่ 7.2 เท่า และมี Dividend Yield 8.0%

ธอส. คาดเต็มวงเงินปีหน้า

ดร.มหัทธนะ อัมพรพิสิฏฐ์ กรรมการผู้จัดการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวว่า ธอส. จะให้บริการสินเชื่อโครงการ “บ้านคนละหลัง PLUS” ภายในงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 50 (House & Condo Expo) ระหว่างวันที่ 29 ต.ค.-1 พ.ย.นี้ ที่ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ ซึ่งเชื่อว่าจะได้รับการตอบรับเป็นอย่างดี

“โครงการนี้ ครม. ให้ทำถึงปี 2573 แต่เรามองว่า ปีหน้า น่าจะครบวงเงิน 50,000 ล้านบาท หรืออย่างช้า ก็ไตรมาส 1-2 ของปี 2571”