เศรษฐีแห่ซื้ออสังหาฯตปท. บาทแข็ง”ลอนดอน-ญี่ปุ่น”ฮอต!

อานิสงส์ “บาทแข็งโป๊ก” เศรษฐีไทยหอบเงินซื้ออสังหาฯ “อังกฤษ-ญี่ปุ่น-เยอรมนี” ยอดนิยม ฉวยจังหวะค่าเงินถูก แถมดอกเบี้ยขาลง กระจายพอร์ตไปลงทุนต่างแดน “โจนส์ แลงก์ ลาซาลล์” เผยเยอรมนีตลาดใหม่มาแรง “แฟรงก์เฟิร์ต-เบอร์ลิน” ฮอตทั้งแห่ซื้อคอนโดฯแดนปลาดิบ”โตเกียว-นิเซโกะ” โรงแรมไทยพาเหรดออกไปช็อป เปิดข้อมูลแบงก์ชาติ 6 เดือนแรกเงินลงทุนโดยตรงไทยไปต่างประเทศ 2.31 แสนล้าน

บาทแข็งโป๊กเทียบ “ยูโร-ปอนด์”

นายนริศ สถาผลเดชา ผู้บริหารศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจ ทีเอ็มบี (TMB Analytics) กล่าวว่า TMB Analytics ได้เปรียบเทียบค่าเงินบาทกับสกุลเงินต่าง ๆ ตั้งแต่ต้นปีถึงวันที่ 10 ก.ย. 2562 พบว่า ค่าเงินบาทแข็งค่ามากที่สุดเมื่อเทียบกับเงินยูโรอยู่ที่ 9.3% รองลงมาคือ เงินปอนด์สเตอร์ลิงของอังกฤษ 8.8% ต่อมาก็คือ ค่าเงินดอลลาร์ออสเตรเลีย 8.4%, ค่าเงินฟรังก์สวิส 6.8% ค่าเงินดอลลาร์สหรัฐ 5.8% และค่าเงินเยน 3.8% ดังนั้น ถ้ามองในแง่ค่าเงินจึงเป็นโอกาสที่คนไทยจะไปลงทุนซื้อสินทรัพย์ในประเทศเหล่านี้ อย่างไรก็ดี นับตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมาพบว่า บริษัทเอกชนไทยยังใช้โอกาสนี้ไปลงทุนโดยตรงในต่างประเทศ (TDI) ไม่มากนัก ซึ่งอาจจะเป็นผลจากการที่เศรษฐกิจโลกมีการชะลอตัว แต่หากดูแนวโน้มช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ก็มีการเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะการไปลงทุนในสหภาพยุโรป (อียู) ที่มีมากขึ้นต่อเนื่อง

“จริง ๆ ก่อนหน้านี้ ค่าเงินปอนด์อ่อนค่ากว่านี้ แต่เมื่อคืนวันที่ 9 ก.ย.ที่ผ่านมา มีการผ่านกฎหมายว่าห้ามเบร็กซิตแบบ no deal ค่าเงินปอนด์จึงกลับมาแข็งค่าขึ้นเล็กน้อย” นายนริศกล่าว

เศรษฐีขนเงินลงทุน

แหล่งข่าวจากเจ้าของธุรกิจรายหนึ่งเปิดเผยว่า จากที่ภาวะเงินบาทแข็งค่าเพิ่มขึ้นมากในช่วงปีนี้ ประกอบกับที่หลายประเทศค่าเงินอ่อนลงจากปัญหาต่าง ๆ ทำให้ขณะนี้กลุ่มนักธุรกิจเศรษฐีคนไทยมีความสนใจไปลงทุนซื้อบ้าน อสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ บางส่วนก็ซื้อไว้ให้ลูกหลานที่ไปเรียนต่อต่างประเทศ ขณะเดียวกันก็ถือเป็นการลงทุน อย่างกรณีประเทศอังกฤษ นอกจากที่เงินปอนด์จะอ่อนค่ามากจากผลกระทบเรื่องที่จะออกจากอียู หรือ “เบร็กซิต” ยังทำให้ราคาอสังหาฯในอังกฤษปรับลดลงด้วย ทำให้เศรษฐีไทยจำนวนมากเข้าไปซื้ออสังหาฯ รวมถึงประเทศอื่นในยุโรป และญี่ปุ่น

อีกด้านเป็นเพราะทิศทางดอกเบี้ยขาลง ผลตอบแทนการลงทุนต่าง ๆ ลดลง ทำให้มีการชักชวนกันไปลงทุนซื้อบ้าน หรือคอนโดมิเนียมในต่างประเทศมากขึ้น เพื่อเป็นการลงทุน เพราะจากภาวะค่าเงินในปัจจุบันก็ทำให้ถือว่าได้ต้นทุนถูกลง ขณะที่ภาวะเศรษฐกิจของหลายประเทศมีปัญหา ราคาอสังหาฯก็ปรับลดลงด้วย

ท็อป 20 ตั้งท่าช็อปโรงแรม

นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์ แลงก์ ลาซาลล์ (JLL) โบรกเกอร์อสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่ของโลก เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ภาวะเงินบาทแข็งค่า ประกอบกับนักลงทุนเกิดความกังวลเกี่ยวกับตลาดคอนโดมิเนียมประเทศไทยที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่า มีการแข่งขันสูง ขณะที่การเพิ่มขึ้นของราคาชะลอตัว และผลตอบแทนการลงทุนลดลง ทำให้เศรษฐีไทยจำนวนมากหันไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศเพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในหัวเมืองใหญ่ของประเทศพัฒนาแล้ว ทั้งในยุโรป อเมริกา และเอเชีย-แปซิฟิก

จุดเด่นอสังหาริมทรัพย์ในประเทศพัฒนาแล้ว นักลงทุนจะได้รับการคุ้มครองที่ดีเกี่ยวกับการซื้อขายที่มีความโปร่งใสสูง กฎหมายและกฎระเบียบมีความชัดเจน และมีบรรษัทภิบาลที่เข้มแข็ง รวมทั้งยังไม่มีการจำกัดสิทธิครอบครองอสังหาฯของนักลงทุนต่างชาติ ที่สำคัญมีความโปร่งใส ข้อมูลธุรกรรมการซื้อขาย ดีมานด์-ซัพพลายเข้าถึงได้ง่าย ผู้ซื้อจึงสามารถคาดคะเนทิศทางตลาดได้ค่อนข้างแม่นยำ ประเมินผลตอบแทนการลงทุน ไม่ว่าจะเป็นค่าเช่า การปรับขึ้นของราคาในอนาคต

ขณะเดียวกันพบว่า ในกลุ่มผู้ประกอบการโรงแรมไทยระดับท็อป 20 มีความสนใจซื้อกิจการโรงแรมในต่างประเทศตลอดเวลา สอบถามข้อมูลและต้องการให้แมตชิ่งการซื้อขายกิจการ ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มเซนทารา ไมเนอร์กรุ๊ป ดุสิตกรุ๊ป กลุ่มนารายณ์ ฯลฯ

ลอนดอน-เยอรมนีฮอต

สำหรับตลาดหลักอสังหาฯที่คนไทยสนใจซื้อ ได้แก่ “ลอนดอน” ประเทศอังกฤษ สัดส่วน 80% ซื้อให้ลูกหลานพักอาศัยในระหว่างการศึกษาต่อ อีก 20% ซื้อเพื่อปล่อยเช่า แม้ค่าเช่าให้ผลตอบแทนไม่สูงมากนัก 2-3% แต่สถิติผู้ซื้อคอนโดฯในลอนดอนแล้วขายต่อในช่วง 10 ปี ได้กำไร 40-50% จากราคาต้นทุนที่ซื้อไว้ย่านที่ผู้ซื้อชาวไทยสนใจเป็นพิเศษ คือ โซน 1 ย่านศูนย์กลางธุรกิจชั้นใน คอนโดฯมีราคาเฉลี่ยตารางเมตรละ 1 ล้านบาท กับโซน 2 ย่านศูนย์กลางธุรกิจชั้นนอก ราคาเฉลี่ยตารางเมตรละ 6 แสนบาท

ขณะที่ประเทศเยอรมนี เป็นตลาดใหม่ที่เพิ่งเปิดรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ ซึ่งน่าสนใจมากที่สุดในขณะนี้ โดยเฉพาะหัวเมืองใหญ่อย่าง “เบอร์ลิน-แฟรงก์เฟิร์ต” ที่พักอาศัยไม่เพียงพอกับความต้องการ โดยชาวเยอรมันส่วนใหญ่นิยมการเช่าที่อยู่อาศัยมากกว่าซื้อไว้เอง เพราะแม้มีรายได้สูง แต่ต้องจ่ายภาษีสูงด้วย ตลาดเช่าจึงมีดีมานด์สูงมากเช่น ในแฟรงก์เฟิร์ต คอนโดฯมีห้องว่างเหลือเช่าเฉลี่ยไม่ถึง 1% ราคาขายที่สูงมาก ทำให้ผลตอบแทนซื้อเพื่อปล่อยเช่าแค่ 2-3% เท่ากับลอนดอน แต่ราคาซื้อขายปรับขึ้นรวดเร็วมาก เฉลี่ยปีละ 12% อีกทั้งเยอรมนีมีอุปสรรคสำหรับนักลงทุนซื้อเก็งกำไรระยะสั้นเพราะต้องถือครองอย่างน้อย 10 ปี หากขายต่อก่อนกำหนดต้องเสียภาษีขั้นบันไดจากกำไรที่ได้ 14-45%

สำหรับโครงการที่เจแอลแอลเสนอขายอยู่ในขณะนี้ กรุงเบอร์ลินห้องชุด 40 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้น 12 ล้านบาท ไซซ์ 100 ตารางเมตร ราคา 26 ล้านบาท, แฟรงก์เฟิร์ต พื้นที่ 30 ตารางเมตร ราคาเริ่ม 13 ล้านบาท และไซซ์ 193 ตารางเมตร ราคา 113 ล้านบาท

โตเกียว-นิเซโกะติดโผ

สำหรับญี่ปุ่น ถือเป็นประเทศที่คนไทยชื่นชอบ และสองเมืองที่คนไทยนิยมซื้อคอนโดฯในญี่ปุ่น คือ “โตเกียว-นิเซโกะ” โดยโตเกียว นักธุรกิจไทยนิยมซื้อเพื่อพักอาศัย ส่วนนิเซโกะเป็นย่านสกีรีสอร์ตที่มีชื่อเสียง โรงแรมต่าง ๆ มีผู้พักเต็มในช่วงฤดูเล่นสกี

ทั้งนี้ การปล่อยเช่าระยะสั้นให้กับนักท่องเที่ยวไม่ใช่เรื่องผิดกฎหมายในญี่ปุ่น เปิดช่องให้เจ้าของสามารถปล่อยเช่าผ่าน Airbnb ได้ โดยโครงการที่เจแอลแอลเสนอขายที่โตเกียว ห้องชุด 36 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้น 17 ล้านบาท, ขนาด 76 ตารางเมตร ราคา 36 ล้านบาท และ 98.5 ตารางเมตร ราคา 48 ล้านบาท โดย JLL มองว่าช่วงนี้เป็นจังหวะเหมาะที่สุดสำหรับการซื้ออสังหาฯต่างแดน เนื่องจากเงินบาทแข็งค่าขึ้นมาก ทำให้สามารถซื้อในราคาที่ถูกลง

ครึ่งปี TDI ออกไป 2.3 แสนล้าน

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ข้อมูลจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เงินลงทุนโดยตรงของไทยในต่างประเทศ (TDI) ในช่วง 6 เดือนแรก (ม.ค.-มิ.ย. 2562) จำนวน 231,973.89 ล้านบาท ประเทศที่มีเงินลงทุนโดยตรงของไทยเข้าไปมาก อาทิ สิงคโปร์ 7.07 หมื่นล้านบาท, ฮ่องกง 2.83 หมื่นล้านบาท, ญี่ปุ่น 2.12 หมื่นล้าน, สหภาพยุโรป 2.09 หมื่นล้าน, สหรัฐอเมริกา 1.35 หมื่นล้าน ส่วนสหราชอาณาจักรมีเงินลงทุนโดยตรงจากประเทศไทย 6,542.18 ล้านบาท