ยุคบูมออฟฟิศบิลดิ้งเกรด A+B “ซีบีดี-รัชดา-พหลโยธิน” ทำเลฮิต

คอลลิเออร์สฯเปิดบ้านชั้น 17 อาคารเพลินจิตเซ็นเตอร์ นำเสนอผลสำรวจประจำไตรมาส 1/2561 รายเซ็กเตอร์ จุดโฟกัสวันนี้เป็นข้อมูลตลาดอาคารสำนักงานที่พบว่าแนวโน้มยังมีดีมานด์เพิ่มต่อเนื่อง ในขณะที่ซัพพลายอาจขาดช่วงภายใน 2-3 ปีหน้าเป็นต้นไป

ออฟฟิศ 8.69 ล้านตารางเมตร

ปัจจุบัน พื้นที่ออฟฟิศบิลดิ้งหรือสำนักงานสะสมในเขตกรุงเทพฯ มีจำนวน 8.68 ล้านตารางเมตร คาดว่าภายในปี 2564 มีพื้นที่เพิ่มเติมเป็น 9.33 ล้านตารางเมตร หรือเท่ากับภายในปี 2562-2564 มีซัพพลายใหม่เพิ่มขึ้น 669,300 ตารางเมตร

โดยปีนี้มีพื้นที่เพิ่มเติมจาก 3 โครงการใหญ่ ได้แก่ ธนาคารกรุงศรีอยุธยา 25,000 ตารางเมตร, โครงการลาดพร้าวฮิลล์ 6,720 ตารางเมตร ค่าเช่า 690 บาท/ตารางเมตร มีอัตราเช่า 60-70% กับโครงการอารีย์ฮิลล์ 18,000 ตารางเมตร

คาดการณ์มีซัพพลายใหม่เพิ่มเติมในปี 2562 โดยกระจุกตัวอยู่ในโซนซีบีดีหรือโซนศูนย์กลางธุรกิจ โดยเป็นสำนักงานเกรด A, เกรด B และอาคารสำนักงานที่ได้รับใบรับรอง LEED ซึ่งเป็นมาตรฐานอาคารประหยัดพลังงานระดับเข้มข้น.

เกรด A+B จ่อผุดเพียบ

“ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้จัดการอาวุโสฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด แจกแจงรายละเอียดโครงการสำนักงานใหม่ล่าสุด แบ่งเป็นสำนักงานเกรด A ประกอบด้วยโครงการเพิร์ล แบ็งคอกของ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท 30,000 ตารางเมตร, เกษร II 32,312 ตารางเมตร, กรุงศรี ทาวเวอร์ 25,000 ตารางเมตร

โครงการสิงห์ คอมเพล็กซ์ 60,000 ตารางเมตร, โครงการ T1 ทาวเวอร์ 22,500 ตารางเมตร, วิสซ์ดอม 101 พื้นที่ 30,000 ตารางเมตร, ยู ซิตี้ หมอชิต 70,000 ตารางเมตร, ไอร่า คอมเพล็กซ์ 30,792 ตารางเมตร, 548 เพลินจิต 80,000 ตารางเมตร, สามย่าน มิตรทาวน์ 48,000 ตารางเมตร

โครงการศิวดล 45,000 ตารางเมตร, ดุสิตธานี 45,500 ตารางเมตร, ยู ซิตี้ พญาไท 22,452 ตารางเมตร, ซุปเปอร์ทาวเวอร์ 100,000 ตารางเมตร, เดอะมาร์เก็ต บาย แพลตินัม 35,000 ตารางเมตร และ The PARQ 60,000 ตารางเมตร

ส่วนสำนักงานเกรด B ประกอบด้วย โครงการลาดพร้าว ฮิลล์ พื้นที่ 6,720 ตารางเมตร, ภิรัช สาทร 15 พื้นที่ 3,200 ตารางเมตร, อารีย์ฮิลล์ 16,000 ตารางเมตร, เอ็มเอส สยาม ทาวเวอร์ 40,000 ตารางเมตร, ซัมเมอร์ฮิลล์ 10,000 ตารางเมตร

อัตราเช่า 92-98%

“ภัทรชัย” ระบุด้วยว่า ในด้านค่าเช่าเฉลี่ยทำเลออฟฟิศบิลดิ้งทั้งเกรดเอและบี 3 ทำเลหลัก ได้แก่ ย่านซีบีดี ถนนพหลโยธิน และถนนรัชดาภิเษก อยู่ระหว่าง 92-98% แบ่งเป็นโซนรัชดาภิเษก เฉลี่ยมีอัตราเช่า 92% โซนซีบีดีมีอัตราเช่า 95% และถนนพหลโยธินมีอัตราเช่า 98%

ในขณะที่คาดการณ์อัตราว่างของพื้นที่สำนักงานให้เช่า ณ ปี 2563 คาดว่าอยู่ที่ 6-7% จากพื้นที่สะสมรวม 9.3 ล้านตารางเมตร โดยมีเทรนด์ค่าเช่าที่ประเมินว่าสามารถปรับสูงขึ้นได้อย่างต่อเนื่อง ดังนี้

โซนซีบีดี สำนักงานเกรด A ค่าเช่าเฉลี่ย 970 บาท/ตารางเมตร/เดือน เกรด B ค่าเช่า 780 บาท/ตารางเมตร/เดือน, ถนนพหลโยธิน สำนักงานเกรด A ค่าเช่าเฉลี่ย 720 บาท/ตารางเมตร/เดือน เกรด B เฉลี่ย 630 บาท/ตารางเมตร/เดือน และถนนรัชดาภิเษก สำนักงานเกรด A เฉลี่ย 800 บาท/ตารางเมตร/เดือน เกรด B เฉลี่ย 620 บาท/ตารางเมตร/เดือน

ปรับขึ้นเฉลี่ยปีละ 2-3%

สำหรับสรุปภาพรวมและแนวโน้มอนาคต “ภัทรชัย” ประเมินแนวโน้มค่าเช่าในตลาดรวมสามารถปรับขึ้นต่อเนื่องปีละ 2-3% ในขณะที่สำนักงานเกรด A แนวโน้มปรับค่าเช่าได้ปีละ 3% โดยดีมานด์มีเข้ามารองรับอย่างต่อเนื่องในช่วง 2-3 ปีหน้า

ในด้านทำเลการพัฒนาสำนักงานให้เช่า เทรนด์มีการกระจายตัวออกนอกเขตซีบีดีมากขึ้นในอนาคต ในขณะที่สำนักงานให้เช่าในย่านซีบีดีจะถูกพัฒนาบนที่ดินลีสโฮลด์หรือที่ดินเช่ามากขึ้น