ดาวรุ่ง-ดาวโรย อสังหา 20 จังหวัด EEC นำโด่ง จับตาโซนอันตรายบ้าน-คอนโด

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) เผยแพร่รายงานผลสำรวจการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ประจำงวดมกราคม-มีนาคม 2561 จุดเน้นอยู่ที่การสังเคราะห์ข้อมูลตลาดต่างจังหวัด 20 จังหวัด โดยพบว่าพื้นที่ EEC (ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา) มีความโดดเด่นอย่างเห็นได้ชัด

20 จังหวัด+กทม.แชร์ 97%

ทั้งนี้ กรุงเทพฯและปริมณฑลรวม 6 จังหวัด บวกกับจังหวัดที่มีขนาดตลาดอสังหาฯ 20 จังหวัดแรก มีส่วนแบ่งรวมกันในแง่จำนวนหน่วยเกิน 90% ของตลาดรวมทั่วประเทศแบ่งเป็นโครงการแนวราบ 95.3% และคอนโดมิเนียม 97.7% นั่นหมายความว่าอีก 51 จังหวัดที่เหลือมีส่วนแบ่งเพียง 4.7% ในตลาดแนวราบ กับส่วนแบ่ง 2.3% ในตลาดคอนโดฯรายละเอียด 20 จังหวัด ประกอบด้วย จังหวัดในภาคเหนือ มีเชียงใหม่ เชียงราย พิษณุโลก ตาก, ภาคใต้ มีภูเก็ต สงขลา เพชรบุรี ประจวบคีรีขันธ์ สุราษฎร์ธานี นครศรีธรรมราช, ภาคอีสาน มีขอนแก่น นครราชสีมา อุดรธานี อุบลราชธานี มหาสารคาม, ภาคตะวันออก มีระยอง ชลบุรี ฉะเชิงเทรา และภาคกลาง มีพระนครศรีอยุธยา สระบุรี

เหลือขายเฉียด 1 แสนหน่วย

เรามาเริ่มจาก “ซัพพลาย” ผลสำรวจภาคสนามไตรมาส 3/2560 มีโครงการอยู่ระหว่างขาย 2,256 โครงการ เหลือขายรวม 99,055 หน่วย สัดส่วน 28.1% เมื่อเทียบกับหน่วยในผังโครงการทั้งหมด 353,105 หน่วยแบ่งเป็นคอนโดฯ 508 โครงการ 26,747 หน่วย สัดส่วน 18% เทียบกับหน่วยในผังโครงการ 148,555 หน่วย และบ้านจัดสรร 1,748 โครงการ 72,308 หน่วย สัดส่วน 35.3% เทียบกับหน่วยในผังโครงการ 204,550 หน่วย

ชลบุรีสต๊อกคอนโดฯหมื่นหน่วย

คัดข้อมูลท็อป 5 พบว่า หน่วยคอนโดฯเหลือขายรวมกัน 82.6% 26,747 หน่วย มาจากจังหวัดชลบุรี 12,296 หน่วย รองลงมาภูเก็ต 3,560 หน่วย เพชรบุรี 2,725 หน่วย เชียงใหม่ 2,257 หน่วย และนครราชสีมา 1,262 หน่วยในด้านราคาพบว่า หน่วยเหลือขาย 26,747 หน่วย เป็นห้องชุดราคาต่ำ 2 ล้านบาท 9,593 หน่วย สัดส่วน 35.9%, ราคา 1-2 ล้านบาทมีสัดส่วน 29.6% และราคาต่ำ 1 ล้านบาทมีเพียง 6.3% โดยห้องชุดราคา 2-5 ล้านบาทมีหน่วยรวมกัน 12,851 หน่วย สัดส่วน 48.1%

ภูเก็ตซิวห้องชุด 10 ล้านอัพ

โฟกัสรายจังหวัด พบว่า ชลบุรีมีซัพพลายห้องชุดเหลือขายจำนวนมากทุกระดับราคา ยกเว้นกลุ่มราคาเกิน 10 ล้านบาท ซึ่งกระจุกตัวอยู่ในภูเก็ตมากที่สุดโดยท็อป 5 จังหวัดที่มีซัพพลายห้องชุดราคาต่ำล้านบาท ได้แก่ อำเภอเมือง-ศรีราชา จังหวัดชลบุรี, อำเภอชะอำ เพชรบุรี, อำเภอเมืองฉะเชิงเทรา, อำเภอเมืองมหาสารคาม และอำเภอเมืองพิษณุโลก ส่วนใหญ่เป็นที่อยู่อาศัยสำหรับแรงงานและนักศึกษา

ในขณะที่ห้องชุดราคาเกิน 10 ล้านบาท จังหวัดท็อป 5 ได้แก่ อำเภอถลาง-อำเภอเมืองภูเก็ต, อำเภอบางละมุง ชลบุรี, อำเภอปากช่องโคราช, อำเภอหัวหิน ประจวบฯ และอำเภอเมืองเชียงใหม่ ส่วนใหญ่อยู่ในทำเลแหล่งท่องเที่ยวหลักของแต่ละจังหวัด

ฉะเชิงเทราติดโผท็อป 5 บ้าน

สำหรับหน่วยโครงการแนวราบเหลือขายรวมกัน 66% รวม 72,308 หน่วย มาจากจังหวัดชลบุรี 23,387 หน่วย ระยอง 9,589 หน่วย เชียงใหม่ 6,911 หน่วย โคราช 4,294 หน่วย และฉะเชิงเทรา 3,536 หน่วย

ในจำนวนนี้บ้านจัดสรรราคาต่ำ 2 ล้านบาทมี 19,098 หน่วย สัดส่วน 26.4% ราคาต่ำล้านมีเพียง 0.5% บ้านจัดสรรราคาปานกลาง 2-5 ล้านบาท รวม 45,341 หน่วย สัดส่วน 62.7% และราคาเกิน 5 ล้านบาทมี 7,869 หน่วย สัดส่วน 10.9%

“บางละมุง” คอนโดฯขายดีสุด ๆ

ในด้านดีมานด์ ผลสำรวจ “หน่วยขายได้สะสม” ภาพรวม 20 จังหวัดในปี 2560 มี 254,050 หน่วย คิดเป็น 71.9% ของหน่วยในผังโครงการ แบ่งเป็นคอนโดฯ 121,808 หน่วย 82% และบ้านจัดสรร 132,242 หน่วย 64.7% ของหน่วยในผังโครงการ

สำหรับจังหวัดท็อป 5 ประเภทคอนโดฯประกอบด้วย ชลบุรี 72,381 หน่วย สัดส่วน 59.4% รองลงมาคือภูเก็ต 11,389 หน่วย 9.3% เพชรบุรี 9,851 หน่วย 8.1% เชียงใหม่ 6,358 หน่วย 5.2% และระยอง 3,401 หน่วย 2.8%

ในจำนวนนี้เป็นห้องชุดราคาต่ำ 2 ล้านบาท รวม 50,817 หน่วย สัดส่วน 41.7% ของหน่วยขายได้สะสมทั้งหมด โดยมีราคาต่ำ 1 ล้านบาท 9,334 หน่วย 7.7% ราคา 2-5 ล้านบาท 14,206 หน่วย 11.7%

ทำเลที่มีหน่วยขายได้สะสมมากสุดคือ อำเภอบางละมุง ตั้งแต่พัทยาเหนือถึงหาดนาจอมเทียน

ทั้งนี้ จังหวัดท็อป 5 ราคาต่ำ 1 ล้านบาท ได้แก่ อำเภอเมือง-บางละมุง-ศรีราชา-สัตหีบ จังหวัดชลบุรี เพราะเป็นแหล่งงานอุตสาหกรรม แหล่งท่องเที่ยว และแหล่งสถานศึกษา รองลงมาอำเภอชะอำ เพชรบุรี, อำเภอเมืองฉะเชิงเทรา, อำเภอเมืองสระบุรี และอำเภอหาดใหญ่ สงขลา

จังหวัดท็อป 5 คอนโดฯเกิน 10 ล้านบาท เริ่มจากอำเภอบางละมุง-สัตหีบ ชลบุรี, อำเภอถลาง-เมือง-กะทู้ ภูเก็ต, อำเภอหัวหิน ประจวบฯ, อำเภอชะอำ เพชรบุรี และอำเภอปากช่อง นครราชสีมา

“โคราช” ติดโผบ้านขายดี

ในส่วนตลาดบ้านจัดสรร 132,242 หน่วย ราคาต่ำ 2 ล้านบาท 34,688 หน่วย สัดส่วน 26.2% ราคาต่ำ 1 ล้านบาทมี 0.7% ในขณะที่บ้านจัดสรรราคาปานกลาง 2-5 ล้านบาทมี 83,981 หน่วย 63.5% และราคาสูงเกิน 5 ล้านบาทมี 13,573 หน่วย 10.3%

ท็อป 5 บ้านจัดสรร เรียงลำดับมากสุดจากชลบุรี 43,001 หน่วย 32.5% ระยอง 17,345 หน่วย 13.1% เชียงใหม่ 13,768 หน่วย 10.4% ภูเก็ต 8,416 หน่วย 6.4% และนครราชสีมา 7,379 หน่วย 5.6%

โดยชลบุรีเป็นจังหวัดที่มีหน่วยขายได้สะสมทุกระดับราคา ยกเว้น 7.5-10 ล้านบาท ในขณะที่เชียงใหม่ราคาเกิน 10 ล้านบาทขายได้สะสมมากสุด และภูเก็ตเป็นจังหวัดที่มีหน่วยขายได้สะสมมากที่สุด

ทั้งนี้ จังหวัดท็อป 5 บ้านจัดสรรกลุ่มราคาต่ำล้านบาทพบมากในอำเภอศรีราชา-บางละมุง-บ้านบึง ชลบุรี, อำเภอเมืองเชียงราย, อำเภอหัวหิน ประจวบฯ, อำเภอบ้านโพธิ์ ฉะเชิงเทรา และอำเภอแก่งคอย สระบุรี

ส่วนจังหวัดท็อป 5 ขายดีราคาเกิน 10 ล้านบาท ได้แก่ อำเภอเมืองภูเก็ต, อำเภอเมือง-สัตหีบ ชลบุรี, อำเภอเมือง-สันทราย เชียงใหม่, อำเภอบางปะกง ฉะเชิงเทรา และอำเภอหัวหิน ประจวบฯ

อัตราดูดซับ 15-25 เดือน

ทางศูนย์ข้อมูลได้ทำสูตรคำนวณเพื่อหา “อัตราดูดซับของตลาด” หรืออัตราขายได้ (absorption rate) ด้วยการนำซัพพลาย 20 จังหวัด 99,055 หน่วย และหน่วยขายได้ช่วงไตรมาส 3/2560 จำนวน 16,628 หน่วยมาเข้าสูตรคำนวณ พบว่าภาพรวมตลาดมีอัตราดูดซับ 4.8% คาดว่าขายได้หมดภายใน 21 เดือนในกรณีไม่มีการเปิดซัพพลายใหม่เพิ่มเติม

แบ่งเป็นอัตราดูดซับของสินค้าคอนโดฯ 6.6% คาดว่าระบายซัพพลาย 26,747 หน่วยได้หมดภายใน 15 เดือน ส่วนบ้านจัดสรรมีอัตราดูดซับ 4.1% คาดว่าระบายซัพพลาย 72,308 หน่วยได้หมดใน 25 เดือน กรณีไม่มีหน่วยเปิดขายใหม่เพิ่มเติม

7 โซนอันตรายห้องชุด

โฟกัสตลาดคอนโดฯ แบ่งอัตราดูดซับได้เป็น 4 กลุ่ม ดังนี้ กลุ่มแรก ซัพพลายใหม่เพิ่มแต่มีดีมานด์มาดูดซับได้มากกว่า อย่างเช่น ภูเก็ต แสดงให้เห็นถึงการฟื้นตัวของกำลังซื้อ

กลุ่ม 2 ซัพพลายเหลือขายลดลงแต่มียอดขายใหม่เพิ่ม ทำให้อัตราดูดซับเพิ่มด้วย มี 5 จังหวัด ได้แก่ ขอนแก่น เชียงใหม่ นครราชสีมา อุดรฯ สงขลา,กลุ่ม 3 แม้ยอดขายใหม่ลดลงแต่ซัพพลายเหลือขายลดลงมากกว่า ทำให้อัตราดูดซับดีขึ้น มี 2 จังหวัดคือ เชียงราย ระยอง

ทั้ง 3 กลุ่มนี้แสดงให้เห็นถึงการปรับตัวของผู้ประกอบการได้ดีพอสมควร

กลุ่ม 4 กลุ่มที่มีสัญญากำลังซื้อชะลอตัวจากการที่ซัพพลายลดลงแต่ยอดขายก็ลดลงด้วย ทำให้อัตราดูดซับลดลง ดังนั้น ผู้ประกอบการควรระมัดระวังในการลงทุนเปิดตัวโครงการใหม่

กลุ่มนี้มี 7 จังหวัด ได้แก่ ชลบุรี เพชรบุรี ประจวบฯ สุราษฎร์ฯ ฉะเชิงเทรา ตาก พระนครศรีอยุธยา

11 โซนอันตรายบ้านจัดสรร

ศูนย์ข้อมูลนำเสนอข้อมูลอัตราดูดซับตลาดบ้านจัดสรรในปี 2560 โดยแบ่งเป็น 5 กลุ่ม ดังนี้ กลุ่มแรก แม้ซัพพลายเพิ่มแต่ยอดขายก็เพิ่ม อัตราดูดซับจึงเพิ่มตาม มี 5 จังหวัด ได้แก่ เชียงใหม่ ฉะเชิงเทรา พระนครศรีอยุธยา สุราษฎร์ฯ สระบุรี, กลุ่ม 2 มีซัพพลายลดลงแต่มียอดขายใหม่เพิ่ม อัตราดูดซับจึงเพิ่มด้วย มี 4 จังหวัด ได้แก่ โคราช อุบลฯ เชียงราย อุดรฯ

ทั้งนี้ 2 กลุ่มแรกส่งสัญญาณว่าตลาดบ้านจัดสรรมีศักยภาพ มีการพัฒนาโครงการใหม่เป็นไปตามสถานการณ์ยอดขาย

กลุ่ม 3 มีซัพพลายเหลือขายเพิ่มและยอดขายลดลง ทำให้อัตราดูดซับลดลงตาม มี 5 จังหวัด ได้แก่ ชลบุรี ระยอง ประจวบฯ เพชรบุรี พิษณุโลก, กลุ่ม 4 ลดลงทั้งซัพพลายและยอดขาย อัตราดูดซับจึงลดลงด้วย มี 5 จังหวัด ได้แก่ ภูเก็ต สงขลา ขอนแก่น มหาสารคาม ตาก และกลุ่ม 5 ซัพพลายเพิ่ม ยอดขายใหม่เพิ่มแต่เพิ่มน้อยกว่าซัพพลาย ทำให้อัตราดูดซับลดลง มีจังหวัดเดียวคือนครศรีธรรมราช

ในขณะที่ 3 กลุ่มหลังดีเวลอปเปอร์ควรเพิ่มความระมัดระวังในการเปิดตัวโครงการใหม่ เนื่องจากยอดขายยังปรับตัวได้ไม่ดีพอ