อสังหาฯเชิงพาณิชย์ตกต่ำ ยุโรปผวาหนี้สูญ 1.5 ล้านล้านเหรียญ แบงก์เยอรมันเสี่ยงสุด
ปี 2023 เป็นปีที่ภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ตกต่ำในหลายประเทศทั่วโลก ซึ่งภาวะตกต่ำของภาคอสังหาเชิงพาณิชย์ได้ส่งผลกระทบต่อภาคการธนาคารในระดับที่ต้องจับตามอง
ในเยอรมนี ประเทศที่มีขนาดเศรษฐกิจใหญ่ที่สุดในยุโรปและใหญ่เป็นอันดับ 3 ของโลก ราคาอสังหาฯเชิงพาณิชย์ลดลง 10.2% ในปี 2023 ซึ่งการลดลงนี้ก็คล้ายกันกับค่าเฉลี่ยทั่วทั้งกลุ่มยูโรโซน
ภาคอสังหาริมทรัพย์คิดเป็นประมาณ 1 ใน 5 ของผลผลิตทั้งหมดของเยอรมนี อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำในช่วงหลายปีก่อนหน้านี้ดึงเงินหลายพันล้านยูโรเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์ แต่อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นและต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้นในช่วงปีกว่า ๆ ที่ผ่านมาส่งผลให้บริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์บางรายขาดสภาพคล่องไปจนถึงล้มละลาย เนื่องจากจัดหาเงินทุนจากธนาคารยากขึ้น ข้อตกลงซื้อ-เช่าอสังหาริมทรัพย์ก็หยุดนิ่ง และราคาอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำ
ส่วนในสหรัฐอเมริกาก็คล้ายกัน อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ความยากในการรีไฟแนนซ์ และอัตราการเช่าอาคารสำนักงานที่ลดลง ส่งผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์อย่างหนัก
ผลกระทบของภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ต่อภาคธนาคารถูกจับตามองหลังจากที่ ดอยช์ ฟานบรีฟแบงก์ (Deutsche Pfandbriefbank : PBB) หนึ่งในบริษัทการเงินด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของเยอรมนี ซึ่งมีการให้สินเชื่อ 5,000 ล้านยูโร หรือ 15% ในสหรัฐ ได้เพิ่มเงินตั้งสำรองความเสี่ยงเป็น 2 เท่า เมื่อสัปดาห์ที่แล้ว จุดชนวนให้นักลงทุนรู้สึกหวาดกลัวเททิ้งหุ้นและพันธบัตรของ PBB
ต่อมา ในวันพุธที่ 14 กุมภาพันธ์ บริษัทจัดอันดับความน่าเชื่อถือ เอสแอนด์พี (S&P) ได้ปรับลดอันดับความน่าเชื่อถือของ PBB ลงเป็น BBB- เนื่องจากมีความเชื่อมโยงกับภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์
และก่อนหน้านั้น ในช่วงปลายเดือนมกราคมก็เกิดความกังวลในภาคธนาคารท้องถิ่นของสหรัฐ หลังจากที่ นิวยอร์ก คอมมิวนิตี้ แบงก์ (New York Community Bank : NYCB) รายงานผลประกอบการปี 2023 ขาดทุน ซึ่งมีส่วนเกี่ยวข้องกับภาคอสังหาฯเชิงพาณิชย์
อย่างไรก็ตาม มูดีส์ (Moody’s) กล่าวในรายงานเมื่อวันที่ 14 กุมภาพันธ์ว่า ธนาคารในสหภาพยุโรปส่วนใหญ่ไม่มีความเสี่ยงโดยตรงกับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ของสหรัฐ มีเพียงธนาคารเยอรมันเท่านั้นที่เป็นข้อยกเว้น
ตามข้อมูลของหน่วยงานกำกับดูแลธนาคารพาณิชย์ของยุโรป (European Banking Authority : EBA) ธนาคารพาณิชย์ในเยอรมนีมีการให้สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์รวม 285,000 ล้านยูโร คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 1 ใน 5 ของสินเชื่อทั้งหมดที่ธนาคารให้แก่อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ในสหภาพยุโรป ซึ่งมีมูลค่ารวม 1.4 ล้านล้านยูโร หรือประมาณ 1.5 ล้านล้านดอลลาร์สหรัฐ
ดอยช์แบงก์ (Deutsche Bank) ธนาคารรายใหญ่ที่สุดของเยอรมนี เป็นธนาคารเยอรมันที่มียอดสินเชื่อคงค้างในภาคส่วนนี้มากที่สุด ตามมาด้วย ลันเดสบานเคิน (Landesbanken) ซึ่งเป็นธนาคารที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐ
เมื่อต้นเดือนกุมภาพันธ์ที่ผ่านมา ดอยช์แบงก์เปิดเผยว่าได้ให้เงินกู้จำนวน 17,000 ล้านยูโรแก่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ของสหรัฐที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก ซึ่งคิดเป็นประมาณ 1 ใน 5 ของวงเงินรวมทั้งหมด 76,000 ล้านยูโร ที่ธนาคารในสหภาพยุโรปให้ยืมแก่ผู้พัฒนาอสังหาฯเชิงพาณิชย์ในสหรัฐอเมริกา
หากรวมการให้สินเชื่อแก่ภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ทั้งหมดไม่เจาะจงเฉพาะในตลาดสหรัฐ ตามข้อมูลของ EBA ระบุว่า มีธนาคารในบางประเทศในยุโรปที่ให้สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์มากกว่าธนาคารเยอรมัน นั่นคือธนาคารในเนเธอร์แลนด์และฝรั่งเศส โดยมีโรโบแบงก์ (Rabobank) และบีเอ็นพี พาริบาส์ (BNP Paribas) อยู่บนหัวตาราง
โดยรวมทั้งประเทศ ธนาคารฝรั่งเศสให้กู้ยืมแก่ภาคอสังหาฯเชิงพาณิชย์มากกว่าธนาคารเยอรมนีเล็กน้อย ส่วนธนาคารเนเธอร์แลนด์อยู่ในอันดับ 3 ตามด้วยอิตาลี และสเปน
สำหรับแนวโน้มข้างหน้า จากมุมมอง ณ เวลานี้ผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมบางรายกล่าวว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในเยอรมนีและสหรัฐยังจะลดลงอีก
ขณะเดียวกัน ผู้เชี่ยวชาญหลายคนกล่าวว่า การปรับลดอัตราดอกเบี้ยในปลายปีนี้อาจช่วยบรรเทาความตกต่ำได้ และตลาดอสังหาริมทรัพย์ในบางประเทศในยุโรปก็ไม่ย่ำแย่เท่ากับเยอรมนี
เยนส์ ทอล์กมิตต์ (Jens Tolckmitt) ผู้บริหารระดับสูงของของสมาคมธนาคารฟานบรีฟเยอรมัน (Verband Deutscher Pfandbriefbanken : VDP) กล่าวว่า ยังไม่เห็นแนวโน้มการพลิกกลับของราคาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ แม้จะมีการคาดเดาจากสาธารณชนอยู่บ่อยครั้งว่ามันจะฟื้น แต่สถานการณ์นี้จะยังคงเป็นเรื่องที่เกิดขึ้นยากในปี 2024
ธนาคารกลางยุโรป (ECB) เตือนในเดือนพฤศจิกายน 2023 ว่า อสังหาริมทรัพย์อาจตกต่ำเป็นเวลานานหลายปี แต่ก็กล่าวด้วยว่าภาคส่วนนี้มีขนาดไม่ใหญ่พอที่จะสร้างความเสี่ยงเชิงระบบสำหรับธนาคาร
ด้านกองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) ระบุว่า ธนาคารขนาดเล็กและธนาคารระดับท้องถิ่น โดยเฉพาะในสหรัฐอเมริกา รวมถึงสถาบันการเงินที่ไม่ใช่ธนาคารซึ่งมีการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์สูง อาจเผชิญกับความท้าทาย
เมื่อเดือนที่แล้ว ผู้บริหารหน่วยงานกำกับดูแลทางการเงินของเยอรมนีได้ยกระดับคำเตือน โดยคาดการณ์ว่าปี 2024 ผลกำไรของธนาคารจะน้อยลง และภาคอสังหาริมทรัพย์มีความเสี่ยงเพิ่มขึ้น
แต่มีข้อมูลล่าสุดในวันที่ 16 กุมภาพันธ์นี้ที่ให้ความหวังในทางบวก เมื่อ ซีบีอาร์อี (CBRE Group Inc.) บริษัทผู้ให้บริการธุรกรรมการซื้อขาย-เช่าและการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์รายใหญ่ที่สุดในโลกรายงานผลประกอบการไตรมาส 4 ที่แข็งแกร่ง ซึ่งชี้ว่าภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่เลวร้ายได้สิ้นสุดลงแล้ว ทำให้หุ้นบริษัทอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ที่ใหญ่ที่สุดในโลกพุ่งขึ้นสู่ระดับสูงสุดในรอบเกือบ 2 ปี
อ้างอิง :
……………………….
อ่านเนื้อหาอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง