Q1 ปีมังกร บ้าน-คอนโดเลือดสาด “หน่วยโอน-สินเชื่อใหม่” ร่วงแรง-ต่ำกว่ายุคโควิด
เซอร์ไพรส์ไปทั้งวงการ จากผลสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ณ ไตรมาส 1/67 เจ้าภาพนำเสนอโดย REIC ในฐานะหน่วยงานดาต้าเบสแห่งชาติด้านอสังหาริมทรัพย์
สรุปสาระสำคัญ ตลาดร่วงยกแผง ทั้งหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงถึง -13.8% สินเชื่อปล่อยใหม่ติดลบกราวรูด -20.5% ต่ำเป็นประวัติการณ์ ต่ำสุดในรอบ 25 ไตรมาส หรือในรอบ 6 ปี (2561-ไตรมาส 1/67) และต่ำกว่ายุคสถานการณ์โควิดในปี 2563
แนวทางประเมินคือ สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยไตรมาส 1/67 รับผลกระทบจากปัจจัยลบสะสมในช่วงครึ่งปีหลัง 2566 ทั้งมาตรการ LTV หนี้ครัวเรือน แบงก์เข้มงวดสินเชื่อ แถมเพิ่มอีก 1 ข้อคือภาวะดอกเบี้ยแพง
ส่งผลให้มาตรการรัฐในการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล ที่ได้มีมติคณะรัฐมนตรี เมื่อวันอังคาร 9 เมษายน 2567 ที่ผ่านมา กลายเป็นความหวังในการลุ้นให้ตลาดสามารถกลับมาฟื้นตัวภายในช่วงครึ่งปีหลัง 2567 นี้
ใบอนุญาตจัดสรร-ก่อสร้างวูบ
โดย “ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์” ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIC ระบุว่า ผลสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในไตรมาส 1/67 พบการชะลอตัวอย่างมากในด้านดีมานด์ ทั้งจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ และเงินสินเชื่อปล่อยใหม่ที่ขยายตัวลดลงร้อยละ -13.8 และ -20.5 ตามลำดับ เมื่อเทียบกับไตรมาส 1/66 ซึ่งต่ำสุดในรอบ 25 ไตรมาส
ส่งผลให้ซัพพลายเกิดใหม่ชะลอตัวลง ทั้งใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศ ลดลงร้อยละ -19.7 การออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ลดลงร้อยละ -12.0 และที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ลดลงร้อยละ -38.5
ทั้งนี้ หลังจากรัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ REIC คาดว่าจะส่งผลดีในช่วงครึ่งปีหลัง 2567 จะมีการพลิกฟื้นให้ภาพรวมทั้งปี และขยายตัวร้อยละ 5-10
หน่วยโอน-สินเชื่อต่ำกว่ายุคโควิด
โดย REIC พบการชะลอตัวอย่างมากของตลาดที่อยู่อาศัยในไตรมาส 1/67 ทั้งด้านดีมานด์และซัพพลาย ดังนี้
ในด้านดีมานด์ พบว่า หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศมีจำนวน 72,954 หน่วย ต่ำสุดในรอบ 25 ไตรมาส (2561-Q1/2567) และขยายตัวลดลงร้อยละ -13.8 เมื่อเทียบกับไตรมาส 1/66 ที่มีจำนวน 84,619 หน่วย โดยบ้านแนวราบลดลงมากสุด ร้อยละ -18.9 อาคารชุดลดลง ร้อยละ -0.6 เมื่อเทียบกับไตรมาส 1/66
ด้านมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ มีจำนวน 208,732 ล้านบาท ต่ำสุดในรอบ 19 ไตรมาส (Q3/2562-Q1/2567) และมีการขยายตัวลดลงร้อยละ -13.4 เมื่อเทียบกับไตรมาส 1/66 ที่มีจำนวน 241,167 ล้านบาท โดยบ้านแนวราบลดลงมากสุด ร้อยละ -14.6 อาคารชุดลดลงร้อยละ -10.7
จะเห็นว่าหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ลดลงในทุกระดับราคา โดยกลุ่มราคาลดลงสูงสุด คือ 5-7.5 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -20.0 รองลงมากลุ่มราคา 1.5-2 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -19.8, กลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -18.2 และราคา 2-3 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -18.0 เมื่อเทียบกับไตรมาส 1/66
REIC มีข้อสังเกตว่า ตลาดราคาเกิน 3 ล้านบาทขึ้นไป มีการโอนกรรมสิทธิ์บ้านใหม่มากกว่าบ้านมือสอง ขณะที่ตลาดไม่เกิน 3 ล้านบาท มีการโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสองสูงกว่าบ้านใหม่
กำลังซื้อ 1-5 ล้านอาการหนัก
นอกจากนี้ หน่วยโอนบ้านแนวราบก็ลดลงทุกระดับราคา โดยกลุ่มราคา 1.5-2 ล้านบาทลดลงมากที่สุด ร้อยละ -30.2 รองลงมากลุ่ม 2-3 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -26.5, ราคา 3-5 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -20.2
ขณะที่หน่วยโอนห้องชุด พบว่า กลุ่มราคา 5-7.5 ล้านบาทลดลงมากสุด ร้อยละ -30.3 รองลงมากลุ่มมากกว่า 10 ล้านบาท ลดลงร้อยละ 6.0, ราคา 7.5-10 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -20.9 และราคา 3-5 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -13.4
มีข้อสังเกตว่าห้องชุดไม่เกิน 3 ล้านบาท มีการขยายตัวขึ้นเมื่อเทียบกับปีก่อน ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากคอนโดมิเนียมราคาต่ำที่มีการเปิดตัวมากช่วงปลายปี 2564 และทยอยสร้างเสร็จในปี 2565 จึงเริ่มมีการโอนกรรมสิทธิ์ และมีปริมาณการโอนห้องชุดมือสองราคา 1 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 5.0 และห้องชุดราคา
ไม่เกิน 1.5 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.9
ขณะที่ห้องชุดราคา 1.5-2 ล้านบาท มีการโอนเพิ่มขึ้นร้อยละ 10.3 กับกลุ่มราคา 2-3 ล้านบาท ปรับตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 9.6 เป็นผลมาจากยอดโอนห้องชุดใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และหัวเมืองหลักภูมิภาคเป็นสำคัญ
การที่กำลังซื้อที่อยู่อาศัยของประชาชนอ่อนแอลง มีผลกระทบฉุดยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ในไตรมาส 1/67 ต่ำสุดในรอบ 25 ไตรมาสด้วยเช่นกัน โดยพบว่า มียอดปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่เพียง 121,529 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -20.5 เป็นผลจากแบงก์เข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ
อย่างไรก็ตาม สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลคงค้างทั่วประเทศ มีมูลค่าสูงขึ้นอยู่ที่ 4,956,145 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.8% เทียบกับไตรมาส 1/66 แต่ก็เป็นอัตราการขยายตัวต่ำที่สุดในรอบ 25 ไตรมาส
ขาลงทั้งซัพพลาย-ดีมานด์
ด้านซัพพลายในไตรมาส 1/67 มีจำนวนหน่วยตามใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศ จำนวน 16,362 หน่วย ลดลงร้อยละ -19.7 เทียบกับไตรมาส 1/66 ที่มีจำนวน 20,385 หน่วย
ประกอบด้วย บ้านเดี่ยวจำนวน 6,642 หน่วย ขยายตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 10.1, ทาวน์เฮาส์ 5,766 หน่วย ลดลงร้อยละ -36.5, บ้านแฝด 3,419 หน่วย ลดลงร้อยละ -22.2, อาคารพาณิชย์ 310 หน่วย ลดลงร้อยละ -17.6 และที่ดินจัดสรร 225 หน่วย ลดลงร้อยละ -55.5
ด้านซัพพลายการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยทั่วประเทศไตรมาส 1/67 ชะลอตัวลง โดยมีจำนวน 8,878,735 ตารางเมตร ลดลงร้อยละ -12.0 เทียบกับไตรมาส 1/66 ที่มีจำนวน 10,087,851 ตารางเมตร โดยพื้นที่ก่อสร้างบ้านแนวราบ ลดลงร้อยละ -12.2 และอาคารชุด ลดลงร้อยละ -9.6
นอกจากนี้ ยังพบการลดลงของซัพพลายเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ที่มีจำนวน 13,312 หน่วย ลดลงร้อยละ -38.5 แยกเป็นบ้านแนวราบ 7,214 หน่วย ลดลงร้อยละ -16.9 และอาคารชุด 6,098 หน่วย ลดลงร้อยละ -53.0
ด้านมูลค่าโครงการอยู่ที่ 114,487 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 39.6 แบ่งเป็นมูลค่าโครงการบ้านแนวราบ 75,280 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 46.8, อาคารชุด 39,207 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 27.6 สะท้อนว่าหน่วยเกิดขึ้นใหม่เป็นที่อยู่อาศัยราคาสูงขึ้น
ลุ้นมาตรการรัฐพระเอกขี่ม้าขาว
ดร.วิชัยกล่าวต่อว่า ตลาดที่อยู่อาศัยไตรมาสแรกที่ชะลอตัวลงแรง มีทิศทางปรับตัวดีขึ้นหลังจากรัฐบาลเศรษฐา ทวีสิน ออกมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ เพื่อสนับสนุนการมีที่อยู่อาศัยของประชาชน โดยเป็นมติคณะรัฐมนตรีเมื่อวันที่ 9 เมษายน 2567 ซึ่ง REIC เห็นว่าเป็นปัจจัยบวกช่วยให้เกิดการขยายตัวของตลาดที่อยู่อาศัย
โดยคาดว่า ปี 2567 จะส่งผลให้เกิดหน่วยโอน 386,861 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 5.5 (กรณี Base Case) โดยมีช่วงคาดการณ์ตั้งแต่ร้อยละ -5.1 (Worst Case) ถึง 16.0 (Best Case)
การประเมินหน่วยโอนบ้านแนวราบ มีจำนวน 277,118 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 7.1 (กรณี Base Case) โดยมีช่วงคาดการณ์ตั้งแต่ร้อยละ -3.6 (Worst Case) ถึง 8.6 (Best Case)
และมีหน่วยโอนห้องชุด 109,743 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.5 (กรณี Base Case) โดยมีช่วงคาดการณ์ตั้งแต่ร้อยละ -8.6 (Worst Case) ถึง 11.7 (Best Case)
ในด้านมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์อยู่ที่ 1,105,912 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 5.6 (กรณี Base Case) โดยมีช่วงคาดการณ์ตั้งแต่ร้อยละ -4.9 (Worst Case) ถึง 16.2 (Best Case)
ประกอบด้วย บ้านแนวราบ คาดว่ามีมูลค่าโอน 795,275 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 7.1 (กรณี Base Case) โดยมีช่วงคาดการณ์ตั้งแต่ร้อยละ -3.6 (Worst Case) ถึง 17.8 (Best Case)
การประเมินอาคารชุด คาดว่ามีมูลค่าโอน 310,636 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.0 (กรณี Base Case) โดยมีช่วงคาดการณ์ตั้งแต่ร้อยละ -8.2 (Worst Case) ถึง 12.2 (Best Case)
ขณะที่คาดว่ามีมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศ 698,931 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.0 (กรณี Base Case) โดยมีช่วงคาดการณ์ตั้งแต่ร้อยละ -7.3 (Worst Case) ถึง 13.3 (Best Case)
โดยมีสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลคงค้างทั่วประเทศ 5,191,092 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.9 (กรณี Base Case) โดยมีช่วงคาดการณ์ตั้งแต่ร้อยละ -5.6 (Worst Case) ถึง 10.0 (Best Case)
ลุ้นต่างชาติ-เมียนมาแซงรัสเซีย
นอกจากนี้ REIC พบว่า การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติ จำนวน 3,938 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.3 มูลค่าโอน 18,013 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 5.2 โดยไตรมาส 1/67 เป็นไตรมาสที่มีหน่วยโอนมากที่สุดในรอบ 25 ไตรมาส (Q1/2561-Q1/2567) และมีสัดส่วนหน่วยโอน ร้อยละ 16.7 และสัดส่วนมูลค่าโอน 28.6 สูงสุดในรอบ 25 ไตรมาสเช่นกัน
สัญชาติที่มีหน่วยและมูลค่าโอน มีดังนี้
อันดับ 1 จีน จำนวน 1,596 หน่วย ร้อยละ 41 มูลค่า 7,570 ล้านบาท ร้อยละ 42 ของตลาดลูกค้าต่างชาติทั้งหมด
อันดับ 2 เมียนมา 392 หน่วย ร้อยละ 10 มูลค่า 2,207 ล้านบาท ร้อยละ 12
อันดับ 3 รัสเซีย 295 หน่วย ร้อยละ 7 มูลค่า 924 ล้านบาท ร้อยละ 5
“กำลังซื้อที่เริ่มชะลอตัวชัดเจนตั้งแต่ไตรมาส 3/66 ส่งผลกระทบทำให้ชะลอตัวรุนแรงในไตรมาส 1/66 ซึ่งหน่วยโอน สินเชื่อปล่อยใหม่ ลดลงต่ำที่สุดในรอบ 25 ไตรมาส หรือช่วง 6 ปีที่ผ่านมา ดังนั้น การที่รัฐบาลออกมาตรการรัฐในช่วงต้นไตรมาส 2/67 เป็นปัจจัยบวกสำคัญในการพยุงสถานการณ์โดยรวมไม่ให้ตกต่ำไปมากกว่าไตรมาส 1/67”
อย่างไรก็ตาม REIC คาดว่า ตลาดจะเริ่มปรับตัวดีขึ้นในไตรมาส 3/67 และ 4/67 เนื่องจากในไตรมาส 2/67 เป็นช่วงที่ประชาชนส่วนใหญ่มีภาระค่าใช้จ่ายในการเดินทางและการท่องเที่ยวในเดือนเมษายน และมีภาระค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการศึกษาของบุตรหลานในช่วงเปิดเทอม ในเดือนพฤษภาคม-มิถุนายน
นอกจากนี้ ผู้ที่ต้องการซื้อบ้าน จะใช้เวลาในไตรมาส 2/67 ในการวางแผนซื้อที่อยู่อาศัย เลือกทำเล/โครงการที่ชื่นชอบ และติดต่อเตรียมตัวในการขอสินเชื่อ รวมถึงรอดูการจัดโปรโมชั่น ดังนั้น ผู้ประกอบการควรเตรียมการเพื่อรองรับการฟื้นตัวของดีมานด์ในช่วงครึ่งปีหลัง 2567
โดยมีข้อคำนึงผลกระทบปัจจัยลบทั้งมาตรการ LTV-Loan to Value และหนี้ครัวเรือนในระดับสูง ทำให้สถาบันการเงินยังคงเข้มงวดการปล่อยกู้ต่อไป ทำให้เป็นปัจจัยฉุดรั้งการขยายตัวของตลาดในปี 2567 ได้ ซึ่งถือเป็นปราการด่านสุดท้ายที่จะนำพาให้เกิดความสำเร็จ ในการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวม