“กรุงเทพกรีฑา” ทำเลสุดหรู ลงทุนแตะแสนล้านบาท ซื้อปล่อยเช่ารับ 9%

นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย เปิดเผยว่า ในยุคที่การลงทุนมีทางเลือกหลากหลาย “การลงทุนในคอนโดมิเนียม” ถือเป็นหนึ่งในสินทรัพย์ที่หลาย ๆ คนคุ้นเคยและเลือกลงทุน เพราะสามารถสร้างผลตอบแทนจากการลงทุนได้ในระดับที่น่าพึงพอใจ

หรืออย่างน้อยก็มากกว่าอัตราเงินเฟ้อ รวมไปถึงมากกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากหรือดอกเบี้ยทุกประเภทที่สถาบันการเงินจ่ายให้กับเจ้าของบัญชี

แต่ในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา การซื้อ “บ้านหรู” กลายเป็นอีกหนึ่งช่องทางที่นักลงทุนระดับบนหันมาให้ความสนใจมากขึ้น นอกจากซื้อเพื่ออยู่อาศัยแล้ว สามารถซื้อเพื่อสร้างผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า เพราะสามารถดึงดูดผู้เช่าระดับผู้บริหาร ชาวต่างชาติ หรือกลุ่มครอบครัวที่ต้องการความสะดวกสบายและความเป็นส่วนตัว

โดยเฉพาะกลุ่มครอบครัวที่มีลูกหลานเรียนอยู่ในโรงเรียนนานาชาติ ซึ่งผู้เช่ากลุ่มนี้พร้อมจะจ่ายค่าเช่าสูงเพื่อคุณภาพชีวิต ทำให้บ้านหรูมีอัตราค่าเช่าที่สูงกว่าตลาดทั่วไป

“เทรนด์การปล่อยเช่าบ้านหรูกำลังได้รับความนิยมมากขึ้น โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวในทำเลใกล้เมืองที่สามารถตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของการอยู่อาศัย มีกลุ่มคนรุ่นใหม่และผู้บริโภคที่มองหาการเช่าบ้านหรู”

ทั้งนี้ พฤติกรรมกลุ่มผู้เช่าบ้านหรูมักจะดูแลบ้านเป็นอย่างดี ช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาในระยะยาว และยังสามารถเลือกปล่อยเช่าระยะยาวให้กับบริษัทหรือชาวต่างชาติได้ โดยเฉพาะความต้องการจากชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงาน หรือใช้ชีวิตในประเทศไทย

ส่งผลให้ตลาดบ้านหรูกลายเป็นหนึ่งในกลไกสำคัญให้เกิดการลงทุนในหมู่บ้านจัดสรร โดยเฉพาะในโครงการจัดสรรราคาแพงที่มีราคาขายเริ่มต้น 30-40 ล้านบาทต่อยูนิต ได้รับความนิยม มีกลุ่มนักลงทุนเข้าไปซื้อเพื่อนำมาปล่อยเช่าจำนวนไม่น้อย

โดยผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield) อยู่ในระดับสูง 4-6% ต่อปี ซึ่งเมื่อเทียบกับความมั่นคงและศักยภาพในการปรับราคาค่าเช่าในอนาคต ถือเป็นการลงทุนที่คุ้มค่า

นายสุรเชษฐกล่าวว่า สำหรับทำเลศักยภาพของโครงการบ้านหรู เช่น กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่, ศรีนครินทร์, พัฒนาการ หรือบางนา-ตราด กำลังกลายเป็นทำเลยอดนิยมที่ได้รับปัจจัยหนุนจากโครงสร้างพื้นฐานใหม่ เช่น รถไฟฟ้า ทางด่วน และศูนย์ธุรกิจ

ทำให้มูลค่าทรัพย์สินมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ส่งผลให้ผู้ประกอบการระดับมหาชนเข้ามาปักหมุดเปิดตัวบ้านหรูไปจนถึงระดับลักเซอรี่ในทำเลย่านนี้จำนวนมาก

โดยเฉพาะย่าน “กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่” กำลังเติบโตอย่างรวดเร็วจากการมีถนนตัดใหม่ รถไฟฟ้าสายสีเหลืองและสายสีส้ม ที่กำลังจะเปิดให้บริการในอีก 2-3 ปีข้างหน้า และสนามบินสุวรรณภูมิ ที่อยู่ไม่ไกลจากย่านนี้

เป็นปัจจัยส่งผลให้ที่ดินในย่านกรุงเทพกรีฑามีแนวโน้มปรับขึ้นอย่างต่อเนื่อง และหาซื้อได้ยากขึ้น เพราะมีที่ดินเปล่าติดถนนใหญ่เหลือไม่มาก ปัจจุบันราคาซื้อขายที่ดินในย่านนี้สูงมากกว่า 150,000 บาทต่อตารางวา

นอกจากนี้ ในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา กลุ่มบ้านราคาขายมากกว่า 20 ล้านบาทขึ้นไป ที่เปิดขายในพื้นที่กรุงเทพฯ ตั้งอยู่ในโซนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่มากกว่า 50-60% ถือว่าเป็นจำนวนที่เยอะมาก ส่งผลให้มูลค่าการลงทุนในทำเลนี้มากกว่า 100,000 ล้านบาทขึ้นไป และยังมีแนวโน้มจะเพิ่มมากขึ้นไปอีกในอนาคต

ขณะที่ผู้ประกอบการที่เข้ามาลงทุน หรือมีการเปิดตัวโครงการในพื้นที่นี้อยู่แล้วก็ยังมีการลงทุนต่อเนื่อง รวมไปถึงโครงการพาณิชยกรรมอื่น ๆ ที่มีความเป็นไปได้ที่จะเกิดขึ้นในอนาคตตามมา

ในด้านยอดขายพบว่า บ้านจัดสรรในทำเลนี้ที่เปิดขายเริ่มต้นไม่ต่ำกว่า 20 ล้านบาท บางโครงการได้ปิดการขาย มีอัตราการจองหรืออัตราการขายที่สูงมาก ๆ ภายในเวลาไม่นาน

ขณะที่ผู้ประกอบการบางรายมีการเปิดขายโครงการราคาแพงในทำเลนี้มากกว่า 1 โครงการ และสามารถปิดการขายหรือมีอัตราการขายที่สูงมาก ๆ ในทุกโครงการที่เปิดตัว เนื่องจากกลุ่มผู้ซื้อส่วนหนึ่งเป็นกลุ่มนักลงทุนที่เข้ามาซื้อเพื่อปล่อยเช่าระยะยาวให้กับคนที่ต้องการบ้านในทำเลนี้ ทั้งชาวไทยและต่างชาติ

โดยราคาค่าเช่าที่เป็นที่ต้องการมีตั้งแต่ 100,000-400,000 บาทต่อเดือน และค่าเช่า 600,000-800,000 บาทต่อเดือน คิดเป็นผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (ยีลด์) 7-10%

โดยหนึ่งในผู้ประกอบการระดับมหาชนที่เข้ามาเปิดตัวโครงการบ้านหรูในทำเลย่านกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่มากกว่า 1 โครงการ คือ แสนสิริ โดยเฉพาะโครงการณริณสิริ กรุงเทพกรีฑา ซึ่งเป็นบ้านจัดสรรในกลุ่มลักเซอรี่ที่ตั้งอยู่ในกรุงเทพกรีฑา คอมมิวนิตี้ ที่มีที่ดินผืนใหญ่รวมกันกว่า 500 ไร่

สำหรับโครงการณริณสิริ กรุงเทพกรีฑา เป็นบ้านเดี่ยวสังคมส่วนตัวจำนวนแค่ 36 ยูนิต บนที่ดิน 22 ไร่
ราคาขายเริ่มต้น 45-100 ล้านบาท มีลูกค้าซื้อบ้านแล้วนำไปลงทุนปล่อยเช่า 400,000-500,000 บาทต่อเดือน ถ้าพิจารณาจากค่าเช่าระดับนี้ถือว่าสร้างผลตอบแทนให้กับนักลงทุนได้สูงถึง 9% ต่อปี

แม้ว่าช่วงนี้ตลาดอสังหาฯอาจจะลดความร้อนแรงลงไปเยอะพอสมควร กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติบางกลุ่มจะหายไปเพราะความเข้มงวดของเจ้าหน้าที่ไทย แต่ก็ยังมีกลุ่มชาวต่างชาติที่ต้องการพักอาศัยในไทยระยะยาว และเข้ามาลงทุนทำธุรกิจแบบถูกต้องตามกฎหมาย มีความต้องการบ้านเช่าในลักษณะนี้อยู่ไม่น้อย

ส่งผลให้การลงทุนบ้านเพื่อหวังผลตอบแทนจากการเช่ายังมีความเป็นไปได้ในระยะยาว โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงที่ตลาดเป็นของผู้ซื้อเหมือนเช่นในปัจจุบัน นอกจากจะได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนในอัตราที่สูงแล้ว ยังมีโอกาสทำกำไรจากการเพิ่มขึ้นของมูลค่าบ้านและโครงการ (Capital Gain) ในอนาคตอีกด้วย