ปรับผังเมืองใหม่-ลงทุนเมกะโปรเจ็กต์ บูม ‘รังสิต-คลองหลวง’ ฮับระดับภาค

ทำเลโซนเหนือของกรุงเทพฯ ตั้งแต่รังสิตไล่ขึ้นไปถึงนวนคร บรรจบกับบางปะอิน เป็นอีกหนึ่งทำเลติดโผ “ทำเลทอง” ของการลงทุนด้านค้าปลีกและที่อยู่อาศัย หลังจากได้อานิสงส์จากการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ด้านการคมนาคมขนส่งเกือบจะครบทุกโหมด

ไม่ว่ารถไฟฟ้าสายสีแดงที่กำลังสร้างส่วนต่อขยายจากรังสิตถึง ม.ธรรมศาสตร์ ศูนย์รังสิต ระยะทาง 8.8 กม. วงเงิน 6,064.96 ล้านบาท มี 4 สถานี ต่อจากสถานีรังสิต เป็น “สถานีคลองหนึ่ง” ตั้งอยู่บริเวณป้ายหยุดรถไฟใกล้หมู่บ้านไวท์เฮ้าส์ “สถานีมหาวิทยาลัยกรุงเทพ” ตั้งอยู่ด้านหลังของสนามกีฬาของมหาวิทยาลัยกรุงเทพ “สถานีเชียงราก” ตั้งอยู่บริเวณสถานีเชียงรากของรถไฟทางไกล ยังเป็นศูนย์ซ่อมบำรุงรถไฟความเร็วสูงไทย-จีน และ “สถานี ม.ธรรมศาสตร์” ตั้งอยู่ด้านหลังมหาวิทยาลัย

นอกจากนี้ยังมีโครงการส่วนต่อขยายโทลล์เวย์จากรังสิตถึงบางปะอิน ระยะทาง 22 กม. วงเงินลงทุนกว่า 31,358 ล้านบาท จะไปต่อเชื่อมกับมอเตอร์เวย์ M6 สายบางปะอิน-นครราชสีมา มอเตอร์เวย์สายใหม่ที่กำลังนับถอยหลังกดปุ่มเปิดอย่างเป็นทางการภายในปี 2569

ล่าสุดเมื่อวันที่ 15 มกราคม 2569 ได้มีการประกาศบังคับใช้ผังเมืองรวมเมืองท่าโขลงคลองหลวง-รังสิต จังหวัดปทุมธานี พ.ศ. 2568 เป็นการแก้ไขเพิ่มเติมกฎกระทรวงบังคับผังเมืองรวมเมืองท่าโขลง-คลองหลวง-รังสิต จังหวัดปทุมธานี พ.ศ. 2552

โดยเป็นการแก้ไขแผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินตามที่ได้จำแนกประเภท เพื่อเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ประเภทอุตสาหกรรมและคลังสินค้าบางส่วน เป็นประเภทพาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ให้เหมาะสมกับสภาพการณ์และสิ่งแวดล้อมที่เปลี่ยนแปลงไปในปัจจุบัน

การประกาศใช้ผังเมืองรวมใหม่ ไฮไลต์แปลงที่ดินขนาดใหญ่ หมายเลข 3.15 ซึ่งได้ปรับจากพื้นที่ “สีม่วง” เป็นพื้นที่ “สีแดง” โดยที่ดินแปลงดังกล่าวเป็นของ “กลุ่มเซ็นทรัล” เนื้อที่รวม 761 ไร่ ซึ่งซื้อจากไทยเมล่อน และบริษัท บริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) หรือ BAM เมื่อหลายปีก่อน และที่ผ่านมาได้ยื่นขอปรับการใช้ประโยชน์สีผังเมือง จากสีม่วงเป็นสีแดง เพื่อพัฒนาพาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัย รองรับรถไฟฟ้าสายสีแดงที่มีสถานีจอดอยู่ด้านหลัง ขณะที่ด้านหน้าเป็นจุดขึ้นลงโทลล์เวย์ส่วนต่อขยาย

ก่อนหน้านี้ “กลุ่มเซ็นทรัล” วางแผนจะพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ มีทั้งศูนย์การค้าและที่อยู่อาศัย คงต้องจับตากลุ่มเซ็นทรัล จะเริ่มขยับแผนการลงทุนให้เร็วขึ้นเลยหรือไม่หลังผังเมืองใหม่ปลดล็อกการใช้ประโยชน์ที่ดินให้แล้ว

“วสันต์ คงจันทร์” นายกสมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ และกรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด มองว่า หลังผังเมืองใหม่ประกาศใช้แล้ว คาดว่ากลุ่มเซ็นทรัลน่าจะมีการขยับการลงทุนพัฒนาโครงการ เนื่องจากศักยภาพของพื้นที่มันพร้อมแล้ว โดยที่ดินอยู่ติดถนนพหลโยธิน ซึ่งเป็นถนนสายหลักเชื่อมการเดินทางมุ่งหน้าไปยังภาคกลาง ภาคเหนือ และภาคอีสาน ยังมีรถไฟฟ้าสายสีแดง โทลล์เวย์ รถไฟความเร็วสูงสายกรุงเทพฯ-โคราช และมอเตอร์เวย์ใหม่

สำหรับรูปแบบการพัฒนาโครงการนั้น คาดว่าน่าจะเป็นโครงการพาณิชยกรรมขนาดใหญ่ มีทั้งศูนย์การค้าและที่อยู่อาศัย ตามที่ผังเมืองได้ปรับการใช้ประโยชน์ที่ดินให้

“การปรับผังเมืองใหม่ จากสีม่วงเป็นสีแดง ถือว่าเป็นการตอบโจทย์การใช้พื้นที่ในปัจจุบันที่เปลี่ยนไปมาก เป็นย่านที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม เพราะเมืองขยายจากกรุงเทพฯมายังโซนนี้มากขึ้น ส่วนนิคมอุตสาหกรรมควรต้องขยับไปยังโซนนวนครและบางกะดี การที่มีโครงการของกลุ่มเซ็นทรัลเข้าไปพัฒนา จะทำให้ย่านรังสิตกลายเป็นฮับขนาดใหญ่ขึ้นอีกมาก

เพราะเดิมก็มีทั้งฟิวเจอร์พาร์ครังสิต มหาวิทยาลัยชั้นนำ นิคมอุตสาหกรรมนวนคร ตลาดรังสิต ตลาดสี่มุมเมือง ตลาดไท ซึ่งมีคนอยู่อาศัยอีกหลายแสนคน น่าจะเป็นจำนวนประชากรที่ใหญ่สุดของจังหวัดปริมณฑล และน่าจะเป็นฮับใหญ่ระดับภาค เพราะจะใหญ่กว่าย่านเมกาบางนาและย่านเซ็นทรัล เวสต์เกตอีกด้วย” วสันต์กล่าว

“วสันต์” กล่าวว่า ภาพของทำเลรังสิตต่อไปจะมีการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ ๆ ตามมาอย่างแน่นอน เช่น โครงการที่อยู่อาศัย จากปัจจุบันมีอยู่แล้วโดยเฉพาะแคมปัสคอนโดฯ ราคา 1 ล้านต้น ๆ ที่เกิดขึ้นมาก โดยกลุ่มลูกค้าจะเป็นทั้งวัยทำงานและนักศึกษา ทั้งเป็นการซื้อเพื่ออยู่เอง และซื้อเพื่อการลงทุนปล่อยเช่า ต่อไปจะมีการลงทุนเพิ่มมากขึ้น เนื่องจากปัจจุบันราคาที่ดินยังไม่แพงมาก อย่างเช่น รังสิต ปัจจุบันอยู่ที่ 1 แสนบาทต่อ ตร.ว. แต่หลังผังเมืองเปลี่ยนคงจะปรับขึ้นเป็น 2-3 แสนบาทต่อ ตร.ว.

ล่าสุดเห็นบริษัท บีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ จำกัด (มหาชน) เปิดตัวโครงการบ้านชาวไทย “D:CRAFT คลองหลวง” ตรงข้าม ม.ธรรมศาสตร์ พัฒนาเป็นคอนโดฯสูงไม่เกิน 8 ชั้น บนเนื้อที่ 115 ไร่ จำนวน 60 อาคาร รวม 7,500 ยูนิต ขนาด 30-60 ตร.ม. ราคาเริ่มต้น 1.6-3.2 ล้านบาท สะท้อนว่าเริ่มเห็นโอกาสของการเติบโตของทำเล

“หลังจากที่เมืองจะมีการขยายตัวมากขึ้น ภาครัฐน่าจะมีการพิจารณาสร้างศูนย์ราชการแห่งใหม่มายังโซนเหนือเพิ่ม เพื่อเป็นการบรรเทาความแออัดศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ ที่ขณะนี้พื้นที่เช่าทั้งอาคารเก่าและอาคารใหม่ค่อนข้างเต็ม” วสันต์ทิ้งท้าย

นอกจากบิ๊กโปรเจ็กต์ของ “กลุ่มเซ็นทรัล” แล้ว ยังมีที่ดินอีกแปลงที่น่าจับตาคือ ที่ดิน 125 ไร่ของมหาวิทยาลัยกรุงเทพ ซึ่งอยู่ติดกับรถไฟฟ้าสายสีแดง ก่อนหน้านี้ได้ยื่นขอปรับสีผังเมืองใหม่เช่นกัน เพื่อเพิ่มศักยภาพของพื้นที่ให้สามารถพัฒนาได้มากขึ้น คาดว่าจะเป็นโครงการมิกซ์ยูส มีทั้งพื้นที่พาณิชยกรรม และที่อยู่อาศัย ส่วนจะมีการขยับอะไรตามมาหรือไม่ ยังต้องติดตาม