“บิ๊กเนม” แข่งซื้อสถานทูตเนเธอร์แลนด์ ทุ่มผุดเมกะมิกซ์ยูสแสนล้าน

สถานทูตเนเธอร์แลนด์แจ้งย้ายสำนักงานไป “ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค” ส.ค.นี้ ประกาศขายที่ดิน 20 ไร่ ทำเลทองถนนวิทยุ กูรูอสังหาฯ ชี้ราคาที่ดินพุ่งตารางวาละ 3-3.5 ล้านบาท เหมาะพัฒนาโครงการเมกะมิกซ์ยูสอัลตราลักเซอรี่ระดับแสนล้าน จับตาดีลประวัติศาสตร์ สะพัดกลุ่มแบงก์-ค้าปลีก-เจ้าสัวสนใจ “บิ๊กศุภาลัย” ขอดูเงื่อนไข

หลังจาก “สถานทูตเนเธอร์แลนด์” แจ้งข่าวจะย้ายที่ตั้งสำนักงานในซอยต้นสน ถนนวิทยุ บนพื้นที่ 20 ไร่ ไปยังโครงการ “ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค” ในเดือนสิงหาคม 2569 พร้อมกับกระแสเตรียมนำที่ดินออกประกาศขาย โดยอาจใช้วิธีการเปิดประมูล

จับตาทุนใหญ่ไทย-เทศ

แหล่งข่าวจากวงการอสังหาริมทรัพย์เปิดเผยว่า ขณะนี้กลุ่มทุนใหญ่หลายรายทั้งไทยและต่างชาติให้ความสนใจกับที่ดินแปลงดังกล่าว ทั้งกลุ่มแบงก์ ค้าปลีก อสังหาฯ รอดูเงื่อนไข และสถานทูตเนเธอร์แลนด์ไม่ใช่แห่งแรกที่ขายที่ดิน ก่อนหน้านี้มีการขายสถานทูตหลายแห่งในไทย เช่น สถานทูตญี่ปุ่นขายที่ดินเพชรบุรีตัดใหม่ 11 ไร่ ให้กลุ่มสิงห์เอสเตท 1,600 ล้านบาท, สถานทูตอังกฤษขายที่ดินเพลินจิต 2 แปลง ให้กลุ่มเซ็นทรัล เนื้อที่ 9 ไร่ 3,400 ล้านบาท และเนื้อที่ 23 ไร่ 19,000 ล้านบาท, สถานทูตออสเตรเลียขายที่ดินกว่า 7 ไร่ ถนนสาทร ให้ บมจ.ศุภาลัย 4,495 ล้านบาท, สถานทูตฝรั่งเศสขายที่ดินกว่า 3 ไร่ ถนนสาทรใต้ ให้กลุ่มทุนฮ่องกง 1,200 ล้านบาท

“การขายสถานทูตเนเธอร์แลนด์ เพราะเทรนด์การทำงานเปลี่ยน ไม่จำเป็นต้องใช้พื้นที่ใหญ่ ๆ และดูแลยาก การเช่าจะช่วยลดต้นทุนถูกลง และเท่าที่ทราบขณะนี้มีผู้ที่สนใจแล้วด้วย”

นายวสันต์ คงจันทร์ นายกสมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์กล่าวว่า ที่ดินสถานทูตเนเธอร์แลนด์ เนื้อที่ 20 ไร่ ย่านถนนวิทยุ มีราคาประเมิน 625,000 บาทต่อ ตร.ว. และราคาตลาด 3.8 ล้านบาทต่อ ตร.ว. รวมราคาที่ดินน่าจะอยู่ที่ 3 หมื่นล้านบาท แต่ภาวะเศรษฐกิจในช่วงนี้น่าจะหาคนซื้อยาก ยกเว้นกลุ่มทุนใหญ่ ๆ ทั้งของไทยและต่างชาติ

“แปลงที่ดินด้านหน้าติดถนนวิทยุ ด้านหลังติดซอยต้นสน ตามผังเมืองรวมกรุงเทพฯ กำหนดให้เป็นสีแดงพาณิชยกรรม (พ.5-2) พัฒนาได้ 10 เท่า และโบนัสอีก 20% ทำได้ทุกอย่าง แต่ต้องเป็นมิกซ์ยูส เพราะที่ดินแปลงใหญ่ เช่น โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ คอนโดฯ สำนักงาน ห้าง เบื้องต้นคาดจะใช้เงินลงทุนร่วม 5 หมื่นล้านบาท”

ประเมินมูลค่าที่ดิน 3 หมื่นล้าน

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการแผนกวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ที่ดินสถานทูตเนเธอร์แลนด์เป็นที่ดินฟรีโฮลด์ที่หาได้ยากในย่านนี้ ยังมีลักษณะแปลงที่ดินที่สวยและเหมาะสมต่อการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ในระดับแลนด์มาร์กของเมือง ด้วยปัจจัยดังกล่าวคาดว่าราคาซื้อขายที่อาจเกิดขึ้นในตลาด มีแนวโน้มอยู่ในช่วงประมาณ 3-3.5 ล้านบาทต่อ ตร.ว. หรือคิดเป็นมูลค่าที่ดินรวม 25,000-30,000 ล้านบาท หากมีการพัฒนาโครงการในอนาคต มูลค่าโครงการรวมอาจมีโอกาสสูงกว่า 1 แสนล้านบาท ขึ้นอยู่กับการพัฒนาและวางตำแหน่งโครงการในตลาดระดับอัลตราลักเซอรี่

“ที่ดินขนาดใหญ่และมูลค่าสูง คาดมีทุนรายใหญ่ของไทยไม่กี่รายที่สนใจ เช่น กลุ่มเซ็นทรัล กลุ่มเจ้าสัวเจริญ กลุ่มสิงห์ รวมถึงกลุ่มทุนจากต่างชาติ ขณะที่การพัฒนาต้องเป็นมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ น้อง ๆ วัน แบงค็อก มีโรงแรม สำนักงาน ศูนย์การค้า ที่อยู่อาศัย และการพัฒนาต้องร่วมทุนกันหลายบริษัท”

คาดดีลใหญ่สุดในประวัติศาสตร์

นายภัทรชัยกล่าวว่า ที่ดินตามแนวถนนหลังสวน ซอยต้นสน และถนนวิทยุ ส่วนใหญ่เป็นแปลงใหญ่ มูลค่าสูง ส่งผลให้ไม่ค่อยมีการซื้อขายเปลี่ยนมือบ่อยนักเมื่อเทียบกับทำเลอื่นในกรุงเทพฯ โดยที่ดินเหล่านี้มักถูกพัฒนาเป็นโครงการเชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่แบบมิกซ์ยูส หรือโครงการที่อยู่อาศัยระดับอัลตราลักเซอรี่ สอดคล้องกับศักยภาพของทำเลและกลุ่มกำลังซื้อระดับสูงทั้งในประเทศและต่างประเทศ ซึ่งการขายที่ดินของสถานทูตเนเธอร์แลนด์ 20 ไร่ ยิ่งสะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพและมูลค่าของทำเลใจกลางกรุงเทพฯ หากสามารถปิดดีลที่ดินแปลงนี้ได้ ถือว่าเป็นดีลสูงสุดในประวัติศาสตร์

ปัจจุบันที่ดินสถานทูตเนเธอร์แลนด์มีราคาประเมิน 625,000 บาทต่อ ตร.ว. เพิ่มขึ้นก้าวกระโดดจากซื้อปี 2492 ในราคา 1.85 ล้านบาท สะท้อนถึงการเพิ่มขึ้นของมูลค่าที่ดิน แม้ราคาประเมินโซนนี้จะเฉลี่ยอยู่ที่ 1 ล้านบาทต่อ ตร.ว. แต่ราคาซื้อขายจริงสะท้อนศักยภาพของทำเลชัดเจน ซึ่งปี 2561 บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ซื้อที่ดินหลังสวน 2 ไร่ ในราคา 3.1 ล้านบาทต่อ ตร.ว. และปี 2563 บมจ. แสนสิริ ซื้อที่ดินถนนสารสิน 3.9 ล้านบาทต่อ ตร.ว. นับเป็นสถิติราคาที่ดินสูงที่สุดในประเทศไทยในช่วงเวลานั้น

“ส่วนที่ดินสถานทูตเนเธอร์แลนด์คงต้องดูว่าราคาซื้อขายจะไปแตะที่ 3.8-4 ล้านบาทต่อ ตร.ว.หรือไม่ เพราะด้วยศักยภาพแล้วสามารถที่จะไปถึงตรงนั้นได้”

นายภัทรชัยกล่าวว่า ราคาที่ดินที่สูงที่สุดในประเทศไทยปัจจุบันยังคงอยู่ใจกลางเมือง เช่น ชิดลม เพลินจิต หลังสวน และวิทยุ ซึ่งดีลซื้อขายที่ดินประวัติศาสตร์ที่เกิดขึ้นแต่ละครั้งมักเกิดขึ้นบนทำเลย่านนี้ สำหรับถนนวิทยุราคาประเมินรอบปี 2566-2569 เดิมอยู่ที่ 500,000-750,000 บาทต่อ ตร.ว. ขยับขึ้นเป็น 1 ล้านบาทต่อ ตร.ว. เพิ่มขึ้นถึง 33.33-100% หลังมีการซื้อขายดีลใหญ่ ๆ เช่น กรุงเทพดุสิตเวชการ เข้าซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 15 ไร่ของสวิสโฮเต็ล ปาร์คนายเลิศ ถนนวิทยุ 10,800 ล้านบาท, ที่ดินสถานทูตอังกฤษ 25 ไร่ ซื้อขาย ตร.ว.ละ 1.86 ล้านบาท เป็นต้น

บิ๊กศุภาลัยขอดูเงื่อนไข

นายประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ตนได้ติดตามข่าวที่ดินสถานทูตเนเธอร์แลนด์อยู่เหมือนกัน แต่คงต้องดูเงื่อนไขและรายละเอียดที่จะออกมาก่อน

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า คงต้องรอดูฟีดแบ็กของผู้ที่สนใจเข้าไป คาดต้องเป็นกลุ่มทุนใหญ่ เนื่องจากที่ดินมูลค่าอาจแตะระดับ 1 หมื่นล้านบาท ตั้งอยู่บนซูเปอร์ไพร์มแอเรีย การเข้าไปพัฒนาโครงการจึงมีขนาดใหญ่ เบื้องต้นประเมินว่าเป็นมิกซ์ยูสระดับอัลตราลักเซอรี่ คาดว่าบริษัทอสังหาฯไม่น่าตัดสินใจเข้าไปซื้อ เนื่องจากไม่น่ามีกำลังมากพอที่จะแบกรับที่ดินแปลงนี้ที่มีขนาดใหญ่ได้ แม้เป็นบริษัทที่ขนาดใหญ่ที่สุดก็ตาม และต้องเป็นการซื้อขายในรูปแบบขายขาด