เศรษฐีเทขายที่ดินลด 50% เศรษฐกิจฝืด-หลบภาษีปรับใหญ่รอบ 30 ปี

สภาพเศรษฐกิจตลาดอสังหาฯ ชะลอยาว ราคาที่ดินเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในรอบ 30 ปี จากวิกฤตต้มยำกุ้ง บางทำเลขายไม่ออก กัดฟันหั่นราคา 30-50% ย่านปุณณวิถีประกาศลดจากวาละ 1.3 ล้าน เหลือ 1 ล้าน บางแคเหลือวาละ 1.5 แสน เศรษฐีแลนด์ลอร์ด อสังหาฯ เทขาย ปล่อยเช่ายาว แปลงทรัพย์สินเป็นเงินสด บริหารสภาพคล่อง ลดภาระภาษีที่ดิน ปล่อยร้างจ่ายเพิ่ม 2 เท่า กูรูชี้โอกาสทองผู้ซื้อ ร้านสะดวกซื้อ

นายวสันต์ คงจันทร์ นายกสมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ภาพรวมซื้อขายที่ดินเปล่าในพื้นที่กรุงเทพฯ ปริมณฑลและเมืองใหญ่ในปัจจุบันมีแต่การเสนอขาย ยังไม่มีปิดดีลซื้อ เป็นไปตามภาวะเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ประกอบการเลิกซื้อที่ดินและชะลอการลงทุนใหม่ ประกอบกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เก็บเต็มอัตรา จึงเห็นการนำที่ดินเปล่าเสนอขายในตลาดจำนวนมาก ทั้งนายหน้าและผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่ซื้อเก็บเป็นแลนด์แบงก์ไว้นาน ยังไม่มีแผนพัฒนา หรือกระทั่งบริษัทใหญ่ ๆ ที่ไม่ได้ทำธุรกิจอสังหาฯ โดยตรง ยังนำที่ดินออกมาขายเพื่อบริหารจัดการพอร์ตและกระแสเงินสด

ลดราคาที่ดิน 50% รอบ 30 ปี

“บางแปลงต้องการปิดดีลเร็ว จะลดราคาลง ทั้งที่ดินในเมืองและรอบนอก เช่น ย่านสุขุมวิทใกล้บีทีเอสปุณณวิถี ประกาศขายกว่า 7 ไร่ ลดราคาจาก ตร.ว.ละ 1.3 ล้านบาท หรือไร่ละ 520 ล้านบาท เหลือ 1 ล้านบาทต่อ ตร.ว. หรือไร่ละ 400 ล้านบาท ย่านทองหล่อเดิมจะขาย 2-2.5 ล้านบาทต่อ ตร.ว. เหลือ 1.5-1.7 ล้านบาทต่อ ตร.ว.ถ้าเป็นรอบนอก เช่น บางแค เดิมขาย ตร.ว.ละ 3 แสนบาทในปี 2567 ต่อมาปี 2568 ลดเหลือ 2.5 แสนบาทต่อ ตร.ว. สุดท้ายต่อรองเหลือ 1.5 แสนบาทต่อ ตร.ว.”

นายวสันต์กล่าวว่า ถือเป็นครั้งแรกรอบ 30 ปีที่มีการลดราคาที่ดิน 30-50% นับจากวิกฤตต้มยำกุ้งที่ที่ดินลดราคาลง 20-30% เพราะคนขายไม่ได้ จึงต้องลดราคาลง ซึ่งปัจจุบันสถานการณ์เป็นของผู้ซื้อ และมีอำนาจต่อรองมากกว่าในยุคที่ตลาดอสังหาฯ บูม ทั้งนี้ราคาที่ดินเริ่มลดลงตั้งแต่กลางปี 2568 เป็นต้นมา และมีแนวโน้มยังคงลดลงอีกเรื่อย ๆ แต่ขึ้นอยู่กับทำเลและความพอใจของผู้ซื้อและผู้ขาย ตอนนี้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่ยังมีกำลังมากพอจะซื้อที่ดินเหลืออยู่ 3-4 รายใหญ่ ๆ ได้แก่ บมจ.แสนสิริ บมจ.เอพี ไทยแลนด์ บมจ.ศุภาลัย บมจ.แอสเซทไวส์

เข้าสู่ยุคซีเล็กทีฟโลเกชั่น

“อีกปรากฏการณ์ที่เห็น คนมีเงินเย็นจะรับขายฝากจำนองที่ดิน เพราะได้ดอกเบี้ยดีกว่านำเงินไปฝากแบงก์ ถ้าเจ้าของที่ดินไม่มีเงินมาไถ่ถอนคืนก็ยึดเป็นทรัพย์สินได้ ไม่ได้เป็นการซื้อเก็บไว้เหมือนเมื่อก่อนแล้ว”

นายวสันต์กล่าวว่า ปัจจุบันตลาดอสังหาฯ เป็นยุคเติบโตแบบซีเล็กทีฟโลเกชั่น  คือ เลือกพัฒนาและเติบโตในบางทำเล เช่น แยกบางนา มีจุดขายมิกซ์ยูสแบงค็อกมอลล์, กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ เป็นย่านบ้านหรู ใกล้สนามบิน โรงเรียนนานาชาติ, ศรีนครินทร์ รามคำแหง มีนบุรี เป็นย่านฮาลาล, พัทยา หัวหิน ภูเก็ต สมุย เป็นย่านต่างชาติอยู่อาศัย ซื้ออสังหาฯ เป็นบ้านหลังที่สอง ทำให้ผู้ประกอบการเลือกจะพัฒนาในทำเลเหล่านี้

จ่ายภาษีอ่วม-โอกาสผู้ซื้อ

นายอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรและกรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า ปัจจัยที่ทำให้มีการนำที่ดินเปล่าออกมาขายและให้เช่ามากขึ้น เกิดจาก 1.แรงกดดันจากภาษีที่ดินฯ ที่เก็บเต็มอัตราและที่ดินถูกปล่อยร้างนานเกิน 3 ปี ในปี 2569 จะถูกเก็บสูงขึ้น 2 เท่า จากล้านละ 3,000 บาท เป็นล้านละ 9,000 บาท หากขายได้ก็ขาย เช่าได้ก็ให้เช่า

“เป็นโอกาสดีของร้านสะดวกซื้อ ที่ต้องการเปิดสาขาในทำเลศักยภาพ ติดถนนสายหลัก ใกล้ชุมชน ซึ่งเจ้าของที่ดินที่ยังไม่มีแผนนำมาพัฒนาจะให้เช่าระยะยาว 10-15 ปี อย่างที่ดินกานดามีหลายแปลงที่ร้านสะดวกซื้อขอเช่าระยะยาว เช่น ถนนพระราม 2 กม.14 และ กม.17 ถนนกัลปพฤกษ์”

และ 2.สภาพเศรษฐกิจและตลาดอสังหาฯ ที่ชะลอยาวต่อเนื่อง จากวิกฤตสงครามและราคาน้ำมัน จะเห็นบริษัทอสังหาฯ ที่มีที่ดินจะนำมาขายเพื่อจัดการพอร์ต ลดภาระค่าใช้จ่ายหรือนำไปขายฝากจำนองกับแบงก์ เพื่อนำเงินมาเสริมสภาพคล่องชำระหนี้หุ้นกู้ที่ครบกำหนด ซึ่งเป็นเรื่องปกติของการทำธุรกิจ

“ราคาที่ดินบางแปลงยอมลดราคาขายลง คงเป็นสถานการณ์ชั่วคราว ตามภาวะตลาดและเศรษฐกิจ แต่ถ้าเมื่อใดที่เศรษฐกิจดีขึ้นราคาที่ดินจะขึ้นตาม ในช่วงนี้จึงเป็นโอกาสของผู้ซื้อ แต่ขึ้นอยู่กับทำเล ซึ่งราคาที่ดินโดยรวมยังเพิ่มขึ้นแต่ไม่หวือหวา และเมื่อเทียบกับสินทรัพย์อื่น ๆ ที่ดินถือว่าเป็นสินทรัพย์ที่เอาชนะเงินเฟ้อได้ดีที่สุด แต่ก็เป็นสินทรัพย์ที่มีสภาพคล่องต่ำสุดเช่นกัน เพราะเวลาคิดจะขายก็ขายยาก” นายอิสระกล่าว

แสนสิริกำเงินสดโยกซื้อทำเล

นายวิสุทธิ์ จันทร์วัฒรังกูล ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการอาวุโสฝ่ายพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า แสนสิริได้มีการประกาศขายที่ดินเปล่าย่านคลองตัน เนื่องจากโปรดักต์ที่ตั้งใจจะพัฒนาไม่สอดรับกับศักยภาพทำเล หากมีคนที่พร้อมและมีมุมมองต่อการพัฒนาโครงการในที่ดินแปลงนี้ก็พร้อมที่จะขายให้ โดยยอมรับว่าการขายที่ดินแปลงนี้เพื่อให้ได้มาซึ่งกระแสเงินสดดีกว่าถือไว้ในมือ

“วิธีคิดของเราคือ มองไปยังซัพพลายในตลาดว่ามีมากน้อยแค่ไหน ถ้าเราจะพัฒนาโครงการแล้วไม่ตอบโจทย์ลูกค้าก็ปล่อย เพื่อนำกระแสเงินสดกลับมาไปซื้อที่ดินแปลงใหม่มาพัฒนาดีกว่าถือเก็บไว้” นายวิสุทธิ์กล่าว

แห่ขายที่มรดก-ลงทุนธุรกิจอื่น

นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า ปัจจุบันเจ้าของที่ดินที่มีที่ดินในมือแบ่งได้ 2 กลุ่ม 1.กลุ่มนักลงทุนเก่ามีที่ดินในมือมากกว่า 20 ปี หรือมีที่ดินในกรุงเทพฯ และปริมณฑลก่อนมีรถไฟฟ้า โดยเป็นนักลงทุน เศรษฐี นักธุรกิจ ข้าราชการชั้นผู้ใหญ่ในอดีต นิยมซื้อที่ดินเก็บไว้ หรือเป็นกลุ่มทุนที่รับจำนำ จำนอง ที่ดิน ซื้อที่ดินจากคนที่ต้องการขาย รวมถึงคนทั่วไปที่อาจมีบรรพบุรุษมีที่ดินแปลงใหญ่เป็นของครอบครัวมายาวนานและรับมรดกตกทอดกันมา อาจเริ่มทยอยขายที่ดินออกมาต่อเนื่องนานแล้ว เพื่อเปลี่ยนเป็นเงินสดหรือนำเงินไปลงทุนอย่างอื่น

“ยิ่งมีภาระภาษีที่ดินฯ ยิ่งส่งผลให้ที่ดินที่พวกเขาไม่ต้องการไม่ได้ใช้ประโยชน์ ยังไม่รู้ว่าจะทำอะไรบนที่ดินดี จะประกาศขาย เพื่อลดภาระและเปลี่ยนเป็นเงิน นำไปลงทุนอย่างอื่น แต่เป็นการขายแบบไม่รีบร้อน และมีราคาที่ต้องการในใจ”

อีกกลุ่มคือ บรรพบุรุษมีฐานะร่ำรวยจากการทำธุรกิจหรืออิทธิพลบางอย่าง เมื่อเวลาผ่านไปธุรกิจและอิทธิพลที่เคยมีลดน้อยลงหรือไม่มีแล้วในปัจจุบัน ลูกหลานหรือคนที่ครอบครองที่ดินปัจจุบันไม่สามารถรับภาระดูแลหรือจ่ายภาษีที่ดินฯ ต่อไปได้ ก็เริ่มประกาศขายที่ดิน ขายในราคาที่ไม่สูงมากและเป็นราคาต่างจากราคาตลาดทั่วไปมากนักเพราะต้องการขายออกเร็วที่สุด เนื่องจากต้องการเงินสด

รักษาสภาพคล่อง-ลดภาระ

2.กลุ่มที่เป็นเจ้าของที่ดินที่เป็นนิติบุคคล หรือผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการอสังหาฯ ในอดีต อาจมีที่ดินในมือมาก ถือหรือครอบครองไว้ในชื่อบริษัทอื่น ๆ หรือในฐานะกลุ่มผู้ถือหุ้นหรือผู้บริหารหรือครอบครัวของเจ้าของบริษัท เมื่อต้องการพัฒนาโครงการอสังหาฯ จะนำที่ดินที่ครอบครองไว้มาขายต่อในราคาตลาดให้กับบริษัทเพื่อนำไปพัฒนาต่อ

นายสุรเชษฐกล่าวว่า หลายปีที่ผ่านมามีทำแบบนี้มาต่อเนื่องหลายบริษัท แต่ก็ซื้อที่ดินใหม่ต่อเนื่องด้วย และมีหลายบริษัทที่อาจซื้อที่ดินนำมาพัฒนาโครงการเป็นรายปี เมื่อตลาดอสังหาฯ มีปัญหา กำลังซื้อลดลง คอนโดฯ และบ้านขายได้ลดลง ขอสินเชื่อโครงการยากขึ้น ส่งผลให้หลายบริษัทลดการเปิดขายโครงการใหม่ ทำให้ที่ดินที่ไม่ได้นำมาพัฒนามีภาระภาษีที่ดินฯ มากดดัน ทำให้การถือครองที่ดินเป็นภาระหรือรายจ่ายบริษัท การขายที่ดินออกเป็นหนึ่งในช่องทางลดรายจ่ายแล้วเปลี่ยนเป็นรายได้ทันที และที่ดินบางแปลงอาจมีภาระผูกพันสินเชื่อกับแบงก์ การขายออกจะช่วยให้มีสภาพคล่องที่ดีขึ้น

“ราคาที่ดินก็ไม่ได้ลดลงมากมาย หรือจริง ๆ แล้วแทบไม่ได้ลดลงเลย มีแต่ปรับขึ้นทุกปี เพราะคนที่มีที่ดินยังรับภาระการถือครองที่ดินได้อยู่ ยกเว้นบางกลุ่มที่อยากขายออกโดยเร็ว แต่ก็เป็นส่วนน้อย ทำให้ราคาที่ดินไม่ได้ลดลงแบบที่ผู้ประกอบการหลายรายออกมากดดันในช่วงหลายปีนี้ แต่ช่วงนี้ราคาอาจไม่ปรับเพิ่มมากเพราะไม่มีผู้ซื้อ โดยเฉพาะแนวรถไฟฟ้าหรือใจกลางเมืองที่ราคาสูง เพราะถ้าซื้อมาต้องพัฒนาเป็นคอนโดฯ ซึ่งภาวะตลาดตอนนี้อาจไม่เหมาะสม” นายสุรเชษฐกล่าว