หนี้เสียพุ่งยึดทรัพย์เพิ่ม NPA ‘บ้าน-โรงงาน’ ทะลักตลาด

สัญญาณเศรษฐกิจอ่อนแรง สภาพัฒน์ เปิดข้อมูลหนี้ครัวเรือนไทยทะยาน 16.44 ล้านล้าน คุณภาพสินเชื่อแย่ต่อเนื่อง “หนี้เสีย” พุ่งไม่หยุด ส่วนใหญ่เป็นสินเชื่อบ้าน-สินเชื่อบุคคล BAM เผยเศรษฐกิจแย่ คนผ่อนต่อไม่ไหว ดันทรัพย์รอการขาย “NPA” ทะลักตลาด โดยเฉพาะกลุ่มบ้านราคาต่ำ 3 ล้านมากสุด รวมทั้งทรัพย์ประเภทโรงแรม-อาคารพาณิชย์ รอขายอีกนับหมื่นล้าน ผู้ประกอบการอสังหาฯ สบช่องปั้นรายได้ ซื้อรีโนเวตขาย-ปล่อยเช่า กรมโรงงานฯเปิดสถิติ 3 เดือนแรกโรงงานปิดตัว 163 แห่ง สมุทรสาคร-กรุงเทพฯ นำโด่ง

หนี้ครัวเรือนขยับ-หนี้เสียพุ่ง

นายดนุชา พิชยนันท์ เลขาธิการสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) เปิดเผยว่า ไตรมาส 4 ปี 2568 หนี้ครัวเรือนเพิ่มขึ้น 0.05% มูลค่าอยู่ที่ 16.44 ล้านล้านบาท ทำให้สัดส่วนหนี้ครัวเรือนต่อ GDP อยู่ที่ 86.7% หลังจากที่ทรงตัวมา 2 ไตรมาส ขณะที่คุณภาพสินเชื่อแย่ลงต่อเนื่อง โดยข้อมูลจากธนาคารพาณิชย์สินเชื่อที่ค้างชำระ 90 วันขึ้นไป (NPLs) มีมูลค่า 1.71 แสนล้านบาท คิดเป็น 3.23% ต่อสินเชื่อรวม

ขณะที่ข้อมูลเครดิตบูโรที่ครอบคลุมมากกว่า พบว่า NPLs อยู่ที่ 1.31 ล้านล้านบาท ขยายตัว 9.45% จากไตรมาสก่อนหน้า หรือคิดเป็น 9.59% ของสินเชื่อรวม และเพิ่มขึ้นต่อเนื่องเป็นไตรมาสที่ 3 ติดต่อกัน โดยส่วนใหญ่เป็นการเพิ่มขึ้นจากสินเชื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่อส่วนบุคคล

“ในส่วนของสินเชื่อที่ค้างชำระ 31-90 วัน (SMLs) พบว่ามีมูลค่า 4.8 แสนล้านบาท หรือ 3.51% ของสินเชื่อรวม เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าที่อยู่ที่ 3.09% ตรงนี้คงต้องเร่งเข้าไปบริหารจัดการ เพื่อไม่ให้กลายเป็น NPLs ในช่วงถัดไป”

ทั้งนี้ ประเด็นที่ต้องให้ความสำคัญในเรื่องปัญหาหนี้ครัวเรือนคือ 1) พฤติกรรมการบริโภคของคนรุ่นใหม่ที่มักซื้อสินค้าและบริการตามรีวิวหรือเทรนด์ออนไลน์ ทำให้หนี้บัตรเครดิตและสินเชื่อส่วนบุคคลกลุ่มอายุต่ำกว่า 25 ปี เพิ่มขึ้นสูงสุดเมื่อเทียบกับกลุ่มอื่น จึงควรเร่งเสริมสร้างทักษะทางการเงินแก่คนรุ่นใหม่ตั้งแต่ประถมศึกษา 2) การเปิดตัวของธนาคารพาณิชย์ไร้สาขา (Virtual Bank) อาจต้องเฝ้าระวังการก่อหนี้เพิ่ม ดังกรณีประเทศจีนที่พบว่าผู้กู้บางส่วนเข้าสู่วงจรหนี้ได้ง่ายขึ้น ขณะที่ฟิลิปปินส์พบว่าธนาคารดิจิทัลมีสัดส่วน NPLs สูงกว่าธนาคารแบบดั้งเดิม

และ 3) อิทธิพลของ Finfluencer ต่อพฤติกรรมการเงินครัวเรือนในยุคดิจิทัล บางส่วนอาจเผยแพร่ข้อมูลที่ไม่ครบถ้วนหรือคลาดเคลื่อน จึงควรให้ความสำคัญกับการกำกับดูแลเนื้อหา อาทิ กำหนดให้ขึ้นทะเบียนกับสำนักงานคณะกรรมการกำกับ
หลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) และมีใบอนุญาต

NPA ต่ำ 3 ล้านทะลักตลาด

ดร.รักษ์ วรกิจโภคาทร ประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) หรือ BAM กล่าวว่า ปัจจุบันทรัพย์บ้านมือสองหรือบ้านร้างที่ทั้งมีและไม่มีเจ้าของ ที่เป็นทรัพย์สินรอการขาย (NPA) ในตลาดรวมมีอยู่ประมาณ 700,000 ยูนิต โดยปีนี้ NPA กลุ่มราคาที่ทะลักเข้ามามีตั้งแต่ระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทไปจนถึงระดับ 7-10 ล้านบาท โดยกลุ่มราคาต่ำ 3 ล้านบาทเป็นกลุ่มที่มีสัดส่วนมากสุด จากเศรษฐกิจที่ย่ำแย่ ผ่อนต่อไม่ไหว ทำให้มี NPA เข้ามาในตลาดมากขึ้น ขณะที่ด้านการขายก็ระบายออกยาก เพราะปัญหายอดปฏิเสธสินเชื่อพุ่งสูงถึง 70% และวงเงินกู้เกิน 3 ล้านบาทได้รับการอนุมัติเพียง 50%

ทั้งนี้ปัจจุบันพอร์ต BAM มีทรัพย์รอการขายทั้งหมด 100,000 รายการ แบ่งเป็นทรัพย์ NPA ประมาณ 30,000 รายการ (ทรัพย์ถูกธนาคารยึดผ่านกระบวนการทางกฎหมายเรียบร้อยแล้ว) และ NPL ประมาณ 70,000 รายการ โดยพบว่าทำเลที่ได้รับความนิยมมากสุดยังคงเป็นกรุงเทพฯ ติดแนวรถไฟฟ้า และรังสิตที่ใกล้สถานศึกษาและแหล่งงานเนื่องจากที่อยู่อาศัยในเมืองมีราคาสูงเกินเอื้อมถึง

ดร.รักษ์กล่าวว่า ปีนี้คาดว่าทรัพย์มือสองจะได้รับความนิยมจากผู้ประกอบการซื้อทรัพย์ไปรีโนเวตเพื่อขายต่อมากขึ้น โดยที่ผ่านมามีผู้ประกอบการที่เซ็น MOU กับ BAM เพียง 2-3 ราย ซื้อครั้งละ 10-20 ยูนิต แต่ปัจจุบันเพิ่มขึ้นเป็น 10 ราย โดยเฉพาะ บมจ. อรสิริน โฮลดิ้ง ผู้ประกอบการอสังหาฯจังหวัดเชียงใหม่ ที่ซื้อทรัพย์ไปเมื่อปี 2568 จำนวน 10 ยูนิต ได้ปิดการขายแล้วและกำลังพิจารณาซื้อลอตใหม่ และยังมี บมจ.วีบียอนด์ เอกซ์ ซื้อทรัพย์ไปหลัก 100 ยูนิต เตรียมทำตลาดในเดือนมิถุนายนนี้ จะทำให้ตลาดบ้านมือสองคึกคักมากขึ้น

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ณ วันที่ 31 มีนาคม 2569 BAM มีทรัพย์สินรอการขายเป็นอสังหาริมทรัพย์มูลค่ารวม 41,046 ล้านบาท แบ่งเป็นกรุงเทพฯ และปริมณฑล 15,096 ล้านบาท ภาคกลางและภาคตะวันออก 10,319 ล้านบาท ภาคเหนือ 5,178 ล้านบาท ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ 5,585 ล้านบาท และภาคใต้ 4,852 ล้านบาท โดยแบ่งตามประเภททรัพย์สิน เป็นที่ดินเปล่า 5,631 ล้านบาท โรงแรม 1,736 ล้านบาท อาคารเพื่อการพาณิชย์ 10,339 ล้านบาท ที่อยู่อาศัย 23,324 ล้านบาท

LPP ร่วมแจมตลาดมือสอง

นางสมศรี เตชะไกรศรี กรรมการผู้จัดการบริษัท แอล พี พี พรอพเพอร์ตี้ มาเนจเมนท์ จำกัด (LPP) ในเครือ LPN กล่าวว่า ปัจจุบันบริษัทมีหน่วยธุรกิจ Book Up สำหรับการซื้อ-ขายบ้านมือสอง โดยทำงานร่วมกับ บมจ. แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ ซื้อคืนทรัพย์จากเจ้าของที่ผ่อนต่อไม่ไหว หรือติดภาระอยู่กับบริษัทบริหารสินทรัพย์ หรือสถาบันการเงิน ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท

หลังจากได้ทรัพย์มา LPP จะนำมารีโนเวตหาผู้เช่าหรือผู้ซื้อรายใหม่ และบริหารงานต่อ แทนการปล่อยทรัพย์ทิ้งร้างไว้ เพื่อเป็นช่องทางเพิ่มรายได้และบริหารสต๊อก LPN อีกด้วย โดยข้อได้เปรียบของ LPP คือเป็นผู้บริหารงานนิติบุคคลโครงการ LPN มีทีมรีโนเวตและวิเคราะห์ทำเลไหนปล่อยเช่า หรือขายมือสองดีแค่ไหน โดยผลตอบแทนของโครงการจะมีกำไรจากการปล่อยเช่าประมาณ 1 เดือน หากขายออกได้ 3% ขึ้นอยู่กับจำนวนพอร์ตและระยะเวลาปล่อยทรัพย์

“จากการสำรวจทำ MOU กับเจ้าของร่วม บริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) และสถาบันการเงิน 4-5 แห่ง พบว่ามีทรัพย์ประมาณ 300-500 ยูนิต ในทำเลเป็นแหล่งงาน ย่านพัทยา ชลบุรี และรังสิต ปัจจุบันกำลังเจรจาด้านราคา ข้อกำหนดระยะเวลาการส่งมอบ ค่าส่วนกลาง และค่าคอมมิชชั่น คาดว่าจะเห็นภาพชัดเจนปลายไตรมาส 2/2569 ตั้งเป้าปีนี้จะเปิดตัว 50-100 ยูนิต”

ขายฝาก-จำนองพุ่ง

นายวสันต์ คงจันทร์ นายกสมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์กล่าวว่า ปัจจุบันเศรษฐกิจไม่ดีจะเห็นมีการนำทรัพย์มือสองออกมาประกาศขายมากขึ้น เช่น บ้านที่คนผ่อนไม่ไหว หรือโรงงานที่ปิดกิจการมีอยู่หลายพื้นที่ เช่น สมุทรสาคร บางพลี สมุทรปราการ เป็นต้น ขณะที่กลุ่มคนทั่วไปหรือรายย่อยที่ร้อนเงินจะนำทรัพย์สินไปจำนองขายฝากกับผู้ที่มีเงินเย็นหรือนักลงทุน ซึ่งสัญญาณนี้เริ่มเห็นมากขึ้นในปัจจุบัน เนื่องจากได้ดอกเบี้ยสูงถึง 15% ต่อปี หรือ 1.25% ต่อเดือน

นอกจากนี้จะมีนักลงทุนและผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่ซื้อทรัพย์มือสองจาก BAM และ SAM กรมบังคับคดีไปรีโนเวตเพื่อขายต่อ โดยได้กำไร 15-25% ทำให้ตลาดบ้านมือสองเติบโตมากกว่าบ้านใหม่ในภาวะเศรษฐกิจไม่ดี เพราะราคาถูกกว่า 50% และสามารถเลือกทำเลได้

เพอร์เฟคฯลดคน 100 คน

ขณะที่นายศานิต อรรถญาณสกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า บริษัทได้ชำระดอกเบี้ยหุ้นกู้ชุด PF263A ซึ่งครบกำหนดวันที่ 25 พฤษภาคม 2569 แล้ว และก่อนหน้านี้บริษัทชำระดอกเบี้ยหุ้นกู้ที่ครบกำหนดในเดือนพฤษภาคม 2569 ครบถ้วนแล้วอีก 9 รุ่น แผนต่อไปบริษัทจะเดินหน้าเพิ่มสภาพคล่องให้เพียงพอสำหรับการจ่ายเงินเดือนพนักงานได้ครบถ้วน

ส่วนการขายทรัพย์สินและที่ดิน ได้มีข้อตกลงขายอาคารสำนักงาน 6 ชั้นริมถนนสีลม มูลค่า 150 ล้านบาท และขายที่ดินริมแม่น้ำเจ้าพระยา 8 ไร่ ใกล้ไอคอนสยาม มูลค่า 2,000 ล้านบาท ซึ่งที่ดินเป็นของบริษัทร่วมทุนที่บริษัทถือหุ้น 9% และจะได้รับเงินใน 3 เดือนเข้ามาเป็นกระแสเงินสด

นายศานิตกล่าวว่า แผนขายสินทรัพย์บางส่วนล่าช้ากว่ากำหนด จากความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลกและสงครามตะวันออกกลาง ส่งผลต่อบรรยากาศการลงทุน อย่างไรก็ตามบริษัทประเมินว่าสถานการณ์เริ่มมีทิศทางที่ชัดเจนมากขึ้น ขณะเดียวกันบริษัทจะเดินหน้ามาตรการควบคุมต้นทุนและค่าใช้จ่าย เพิ่มประสิทธิภาพการดำเนินงาน โดยปรับลดขนาดองค์กรให้เล็กลง และแผนลดจำนวนพนักงานลงกว่า 100 คนในช่วงครึ่งปีหลัง เป็นการบริหารทรัพยากรบุคคลให้สอดคล้องกับทิศทางธุรกิจในปัจจุบัน

ทั้งนี้ไตรมาส 1/2569 บริษัทมียอดขายลดลงต่ำสุดในรอบ 40 ปี ต้องเร่งปรับกลยุทธ์ใหม่ เพื่อเพิ่มโอกาสขายโครงการทั้งบ้านและคอนโดฯ โดยปรับกลยุทธ์สร้างบ้านมาตรฐานใหม่ ที่เน้นการรักษาสิ่งแวดล้อมและลดค่าใช้จ่ายครัวเรือน
3 เดือนปิด รง.แล้ว 163 โรง

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า สถิติจากกรมโรงงานอุตสาหกรรม ณ เดือนมีนาคม 2569 พบว่ามีโรงงานแจ้งเลิกประกอบกิจการจำนวน 22 โรงงาน คิดเป็นมูลค่าเงินลงทุนรวม 1,460.37 ล้านบาท มีจำนวนเเรงงาน 2,126 คน ส่วนใหญ่เป็นโรงงานจำพวกที่ 3 (โรงงานขนาดใหญ่ที่มีเครื่องจักรเกิน 50 แรงม้า หรือคนงานมากกว่า 50 คนขึ้นไป) ตั้งอยู่ในพื้นที่ จ.สมุทรสาครและกรุงเทพฯ เป็นหลัก

ประเภทกิจการที่ปิดดำเนินการ ได้แก่ ประเภท 88 (1) การผลิตพลังงานไฟฟ้าจากพลังงานแสงอาทิตย์ (ยกเว้นการติดตั้งบนหลังคาและดาดฟ้า), โรงสีข้าว การสีและขัดข้าว การเลื่อย ไส ซอย เซาะร่อง หรือแปรรูปไม้ รวมถึงกิจการผลิตภาชนะบรรจุ เช่น ถุงและกระสอบ

โดยภาพรวมการเลิกกิจการยังอยู่ในระดับสูง โดยเมื่อเปรียบเทียบกับเดือนกุมภาพันธ์ 2569 พบว่าเลิกกิจการจำนวน 55 โรงงาน คิดเป็นมูลค่าเงินลงทุน 2,151.98 ล้านบาท ขณะที่เดือนมกราคม 2569 ปิดกิจการสูงถึง 86 โรงงาน มูลค่าเงินลงทุน 2,791.98 ล้านบาท ส่งผลให้ในช่วงไตรมาสแรกปี 2569 มีโรงงานปิดกิจการสะสมแล้วรวม 163 โรงงาน มูลค่าเงินลงทุนรวม 6,404.33 ล้านบาท และกระทบต่อแรงงานจำนวน 6,328 คน

ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนให้เห็นถึงภาวะชะลอตัวของภาคอุตสาหกรรมบางส่วน ท่ามกลางต้นทุนการผลิตที่ยังอยู่ในระดับสูง รวมถึงการแข่งขันและภาวะเศรษฐกิจที่ยังมีความไม่แน่นอน แม้จะยังมีการลงทุนใหม่ในบางอุตสาหกรรม โดยเฉพาะพลังงานทดแทนและธุรกิจแปรรูปสินค้าเกษตรก็ตาม