เคาะก.พ.ปีหน้า เปิดลงทุนมิกซ์ยูสย่าน “บางซื่อ” หมื่นล้าน พลิกโฉมฮวงจุ้ยประเทศไทยในรอบ200ปี
ผู้สื่อข่าวรายงานว่า เมื่อวันที่ 17 ต.ค.2561 การรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) จัดงานรับฟังความเห็นภาคเอกชนในการลงทุน (Market Sounding) โครงการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ศูนย์คมนาคมพหลโยธิน แปลง A ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของพื้นที่ย่านพหลโยธิน 2,325 ไร่
เพื่อให้ภาคเอกชนและนักลงทุนเห็นถึงศักยภาพของสถานีกลางบางซื่อและแผนการพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีกลางบางซื่อ พร้อมร่วมกันแลกเปลี่ยนมุมมอง ความคิดเห็น ข้อเสนอแนะเพื่อนำไปยกร่างทีโออาร์
โดยมีเอกชนเข้าร่วมมีทั้งบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ค้าปลีกไทยและต่างประเทศ อาทิ ทีซีซีกรุ๊ป, ซี.พี.แลนด์, ยูนิเวนเจอร์, เซ็นทรัลพัฒนา, สิงห์เอสเตท, พร็อพเพอร์ตี้, แลนด์แอนด์เฮ้าส์, สยามแม๊คโคร, เดอะมอลล์, แสนสิริ ส่วนต่างชาติมีจากประเทศญี่ปุ่น เป็นต้น
นายวรวุฒิ มาลา รักษาการผู้ว่าการรถไฟแห่งประเทศไทย กล่าวว่า ร.ฟ.ท.ได้ร่วมกับองค์การความร่วมมือระหว่างประเทศแห่งญี่ปุ่น (JICA) จัดทำ “แผนแม่บทการพัฒนาพื้นที่ศูนย์คมนาคมพหลโยธิน” พื้นที่รวม 2,325 ไร่ แบ่งพื้นที่พัฒนา 9 แปลง มีระยะการพัฒนา 3 ระยะ ใช้เวลาพัฒนา 15-20 ปี ในระยะแรกปี 2561-2565 มีโซน A, E, D ระยะที่ 2 ปี 2566-2570 โซน C, F, G และระยะที่ 3 ปี 2571- 2575 โซน B, D, H, I
ในเบื้องต้นจะนำพื้นที่เชิงพาณิชย์แปลง A ซึ่งตั้งอยู่บริเวณทิศใต้ของสถานีกลางบางซื่อ และเป็นแปลงที่อยู่ติดสถานีกลางบางซื่อมาพัฒนาเป็นลำดับแรก เพื่อให้สอดรับกับการเปิดให้บริการของสถานีกลางบางซื่อที่จะเปิดบริการอย่างเป็นเต็มรูปแบบต้นปี 2564
สำหรับพื้นที่แปลง A มีเนื้อที่ประมาณ 32 ไร่ มูลค่าการลงทุนกว่า 11,721 ล้านบาท มีแผนจะพัฒนาเป็น “ศูนย์กลางธุรกิจครบวงจร” รูปแบบมิกซ์ยูส โดยเป็นแหล่งรวมอาคารสำนักงาน โรงแรม และพื้นที่การค้าปลีก จะเปิดให้ภาคเอกชนและนักลงทุนที่สนใจร่วมลงทุนในรูปแบบ DBFOT คือ ออกแบบรายละเอียด ก่อสร้าง จัดหาแหล่งเงินลงทุนและบริหารจัดการโครงการ ระยะเวลาสัมปทาน 30 ปี และก่อสร้าง 4 ปี รวม 34 ปี นับเป็นโครงการพัฒนาที่ดินแปลงใหญ่แปลงแรกที่ ร.ฟ.ท.นำมาพัฒนาเพื่อสร้างรายได้ในรอบ 10 ปี คาดว่า ร.ฟ.ท.จะได้ผลตอบแทนตลอดอายุสัญญาจากโครงการนี้ประมาณ 3,000-4,000 ล้านบาท
“เพื่อรับกับการเปิดใช้สถานีกลางบางซื่อในปี 2564 จะให้เอกชนพัฒนาเฟสแรกของโซน A ก่อน ซึ่งจะเป็นศูนย์กลางเพื่อมาสนับสนุนการบริการสถานีกลางบางซื่อ ที่คาดว่าจะมีผู้มาใช้บริการประมาณ 208,000 เที่ยวคนต่อวัน เพราะจะเป็นศูนย์กลางด้านการเดินทางของระบบรางมีทั้งรถไฟฟ้า รถไฟชานเมือง และรถไฟระยะไกล ในอนาคตจะมีรถไฟความเร็วสูงไทย-จีน และรถไฟเชื่อม 3 สนามบิน จากนั้นจะเปิดบริการเต็มโครงการได้ในปี 2566”
สำหรับการเปิดประมูลคาดว่าจะประกาศทีโออาร์ได้ภายในเดือน ม.ค. 2562 จากนั้นเดือน ก.พ.-เม.ย. เปิดให้ยื่นข้อเสนอ และประเมินผลข้อเสนอกลางเดือน พ.ค.-มิ.ย. และเดือน ก.ค.-ก.ย.จะเจรจาผลตอบแทนกับเอกชนที่ชนะประมูล คาดว่าจะเซ็นสัญญาไม่เกินเดือน พ.ย.2562 เริ่มพัฒนากลางปี 2563 เนื่องจากหากโครงการจะต้องทำรายงานผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม (อีไอเอ) ทางเอกชนจะต้องยื่นขออนุมัติก่อนถึงจะดำเนินการได้
“ตอนนี้มีเอกชนไทยและต่างชาติรายหลายที่สนใจจะลงทุน ทั้งเซ็นทรัล เดอะมอลล์ ญี่ปุ่น ซึ่งสามารถร่วมทุนกันมาพัฒนาก็ได้ แต่ต้องอยู่ภายใต้กฎหมายไทย คือ ต่างชาติถือหุ้นไม่เกิน 49%”
ด้านผู้แทนจากบริษัทที่ปรึกษาโครงการ ระบุว่า พื้นที่โซน A มีเนื้อที่ 32 ไร่ เป็นพื้นที่อยู่ในทำเลมีศักยภาพ เนื่องจากอยู่ห่างจากสถานีกลางบางซื่อ 500 เมตร มีโครงข่ายคมนาคมขนส่งเชื่อมการเดินทางทั้งรถไฟฟ้า รถบีอาร์ที ทางด่วนและถนนที่อยู่โดยรอบและภายในโครงการ เช่น ถนนกำแพงเพชร ถนนพระราม 6 ถนนเทอดดำริ เป็นต้น
รูปแบบการพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูส มีสำนักงาน โรงแรม และศูนย์การค้า แบ่งเป็น 3 แปลงย่อย คือ A1 เนื้อที่ 9.58 ไร่ A2 เนื้อที่ 8.95 ไร่ และ A3 เนื้อที่ 13.58 ไร่ มูลค่าการลงทุน 11,721 ล้านบาท รายได้ของโครงการตลอดอายุสัญญา 156,292 ล้านบาท มี IRR 12.18% ซึ่งเป็นโครงการที่ความคุ้มค่าต่อการลงทุน
นายไพรินทร์ ชูโชติถาวร รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงคมนาคม กล่าวว่า การพัฒนาสถานีกลางบางซื่อเมื่อแล้วเสร็จ จะเป็นการปรับเปลี่ยนฮวงจุ้ยใหม่ของประเทศไทย ในรอบ 200 ปี จากการพัฒนาทางด้านใต้ย่านเกาะรัตนโกสินทร์ บริเวณสถานีหัวลำโพง ย้ายมาอยู่ทางด้านเหนือ ที่ย่านบางซื่อ ต่อไปจะเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ หรือดาวน์ทาวน์ ส่วนหัวลำโพงจะเป็นโอลด์ทาวน์
นอกจากนี้ ย่านบางซื่อยังเป็นพื้นที่เป้าหมายของรัฐบาลจะพัฒนาเป็นสมาร์ซิตี้หรือเมืองอัจฉริยะ ซึ่งเอกชนที่สนใจลงทุนพัฒนาโครงการก็สามารถยื่นเสนอได้ ตามเกณฑ์ที่กำหนด และยังสามารถยื่นขอสิทธิพิเศษการพัฒนาได้ตามที่สำนักงานส่งเสริมการลงทุน (บีโอไอ) กำหนด
