จี้เก็บภาษีซื้อลูกค้าต่างชาติ 5-30% โปะนโยบายบ้านผู้มีรายได้น้อย-รัฐบาลใหม่ทำได้เลย

3 สมาคมวงการอสังหาฯ ตั้งแท่นข้อเสนอรัฐบาลใหม่ โฟกัสนโยบายบ้านผู้มีรายได้น้อย ขยายบทบาท “มอร์ตเกจฟันด์” เข้ามาค้ำประกันส่วนต่างสินเชื่อที่แบงก์ไม่ปล่อยกู้ สร้างโอกาสซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้มากขึ้น เสนอรื้อเกณฑ์บ้านบีโอไอ แนวราบปรับราคาสูงขึ้นจาก 1.2 ล้าน เป็น 1.8 ล้าน คอนโดฯหดไซซ์เริ่มต้นจาก 28 ตร.ม. เหลือ 25 ตร.ม. ดันราคาขึ้นจาก 1 ล้าน เป็น 1.2 ล้าน “นายกคอนโดฯ” เล่นแรง เสนอเก็บภาษีลูกค้าต่างชาติซื้ออสังหาฯเมืองไทย 5-30% เลียนแบบสิงคโปร์ นำรายได้โปะกองทุนบ้านคนจน

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า นับถอยหลังไปสู่การเลือกตั้งทั่วไปวันที่ 24 มีนาคม 2562 จากการสำรวจข้อคิดเห็น 3 สมาคมวงการพัฒนาที่ดินเกี่ยวกับนโยบายที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย มองว่า รัฐบาลใหม่ควรมีมาตรการสนับสนุนเพื่อจูงใจเอกชนเข้ามามีส่วนร่วมให้มากขึ้น

ตั้งกองทุนค้ำประกันเงินกู้

นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า รัฐบาลใหม่หลังการเลือกตั้งอยากให้พิจารณาทบทวนนโยบายบ้านผู้มีรายได้น้อย เพื่อให้สะท้อนกับต้นทุนพัฒนาโครงการที่แท้จริง เนื่องจากตัวนโยบายมีข้อจำกัดทำให้ผู้ประกอบการไม่สามารถเข้ามามีส่วนร่วมได้ เพราะมีต้นทุนแพงส่งผลให้ราคาขายสูงเกินกำลังซื้อของผู้มีรายได้น้อย

ทั้งนี้ ทุกรัฐบาลมีนโยบายสร้างบ้านผู้มีรายได้น้อยมาตลอด โดยหนึ่งในข้อเสนอคือการจัดตั้งกองทุนขึ้นมาค้ำประกันสินเชื่อให้กับผู้มีรายได้น้อย ล่าสุด ได้มีมติคณะรัฐมนตรีอนุมัติให้จัดตั้งกองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติ วงเงินประเดิม 500 ล้านบาท โดยมีการเคหะแห่งชาติ (กคช.) เป็นผู้รับผิดชอบในอนาคต กองทุนนี้ควรขยายบทบาทและวงเงินให้กว้างขวางขึ้น โดยเข้าไปสนับสนุนการซื้อที่อยู่อาศัยราคาบ้านผู้มีรายได้น้อยโครงการของเอกชน

ส่วนรูปแบบการใช้เงินกองทุน ที่ผ่านมา มีปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อของผู้มีรายได้น้อย โดยสถาบันการเงินหรือแบงก์ปฏิเสธสินเชื่อ หรือให้วงเงินจำกัด เช่น บ้านราคา 1 ล้านบาท ปกติแบงก์ปล่อย 95% จำนวน 9.5 แสนบาท ผู้ซื้อวางเงินดาวน์ 5 หมื่นบาท แต่แบงก์อาจปล่อยเพียง 8 แสนบาท ทำให้มีส่วนต่างอยู่ 1.5 แสนบาท

วิธีการใช้เงินกองทุนให้มาค้ำประกันสินเชื่อ 1.5 แสนบาท ซึ่งเป็นส่วนต่างที่แบงก์ไม่ปล่อยกู้ จากนั้นเมื่อผู้กู้มีการผ่อนชำระจนหมดภาระ 1.5 แสนบาท ก็ให้ถอนการค้ำประกันสินเชื่อออกไป เหลือแต่การผ่อนชำระเงินกู้กับทางแบงก์

“โมเดลนี้เหมือนกับบรรษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม หรือ บสย. ที่เข้ามาค้ำประกันสินเชื่อในส่วนต่างที่ไม่ได้รับอนุมัติจากแบงก์ คาดหวังว่าเป็นโมเดลที่สร้างโอกาสให้ผู้มีรายได้น้อยสามารถซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้มากขึ้น”

ปรับเกณฑ์ “บ้านบีโอไอ”

ข้อเสนอต่อมา นายอธิปกล่าวว่า ทางสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน หรือบีโอไอ (BOI-Board of Investmemt) กำลังอยู่ระหว่างการทบทวนเงื่อนไขสิทธิประโยชน์สำหรับผู้ขอรับการส่งเสริมทำบ้านบีโอไอ ซึ่งเป็นแพ็กเกจเดียวกันกับนโยบายบ้านผู้มีรายได้น้อย

โดย 3 สมาคมวงการพัฒนาที่ดินได้ทำข้อเสนอไปแล้วว่าควรปรับปรุงดังนี้ 1.โครงการแนวราบ ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ เกณฑ์บ้านบีโอไอเดิมกำหนดราคาขายไม่เกิน 1.2 ล้านบาท เสนอให้ปรับใหม่เป็นราคาไม่เกิน 1.8 ล้านบาท

2.คอนโดมิเนียมซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยแนวสูง เสนอปรับปรุงเงื่อนไข 2 เรื่อง คือ ราคา เดิมกำหนดไม่เกิน 1 ล้านบาท เสนอให้ขยายเพดานราคาเป็นไม่เกิน 1.2 ล้านบาท อีกเรื่องคือขนาดห้องชุด เดิมกำหนดขั้นต่ำ 28 ตารางเมตรขึ้นไป เสนอให้ปรับใหม่เป็นห้องชุด 25 ตารางเมตรขึ้นไป

“ที่ผ่านมา รัฐบาลมีสถิติอยู่ในมือแล้วว่าแม้จะมีเกณฑ์บ้านบีโอไอ แต่เงื่อนไขไม่สอดคล้องกับต้นทุนที่แท้จริง ทำให้บริษัทเอกชนแทบไม่ได้เข้าไปขอรับส่งเสริมการลงทุน ดังนั้น จังหวะที่มีเลือกตั้งและมีรัฐบาลใหม่ควรถือโอกาสปรับปรุงบ้านบีโอไอให้สามารถปฏิบัติได้จริง”

จี้ทบทวนบ้านประชารัฐ

นายอธิปกล่าวถึงโครงการบ้านประชารัฐของรัฐบาล คสช. ด้วยว่า ตั้งแต่ช่วงเริ่มต้นโครงการเมื่อปี 2558 ภาคเอกชนมีตัวแทนเข้าไปร่วมประชุมหารือ และได้คัดค้านแนวคิดการทำบ้านผู้มีรายได้น้อยของรัฐบาลโดยให้เช่าระยะยาว 30 ปี เพราะขัดแย้งกับพฤติกรรมผู้บริโภคที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยแบบมีกรรมสิทธิ์เป็นของตนเอง

“โมเดลบ้านประชารัฐ ไปทำบนที่ราชพัสดุทำให้ต้องเป็นการขายแบบสิทธิการเช่า แนวทางนี้ไม่ได้ทำให้ผู้มีรายได้น้อยมีความมั่นคงในชีวิต เป็นเพียงการเปลี่ยนรูปแบบจากการเช่ารายเดือน มาเป็นการเช่ายาวกับรัฐนาน 30 ปีในสัญญาเดียว”

โดยโมเดลบ้านประชารัฐในปัจจุบัน แสดงให้เห็นถึงกลุ่มเป้าหมายของบ้านประชารัฐไม่ใช่ประชาชน แต่เป็นกลุ่มข้าราชการหรือคนของรัฐ เวลาเกษียณแล้วก็ต้องออกจากบ้านเช่า ในขณะที่บ้านของประชาชนทั่วไปต้องการความมั่นคง เมื่อทำงานจนเกษียณแล้วก็ยังมีบ้านอยู่อาศัย ไม่ใช่ตอนไล่ที่ตอนเกษียณ ที่สำคัญสามารถเก็บเป็นมรดกให้ลูกหลานได้ด้วย

“ผมยังยืนยันว่าผู้บริโภคอสังหาฯ ไม่ว่าราคาถูกหรือแพง มีความต้องการเหมือนกันคือซื้อบ้าน-คอนโดฯแล้วได้กรรมสิทธิ์ด้วย ถ้ารัฐบาลยังยืนยันทำต่อก็ไม่ควรใช้ชื่อบ้านประชารัฐ แต่เปลี่ยนชื่อเป็นบ้านเช่าสวัสดิการของรัฐ จะเหมาะสมและตรงกับการใช้จริง ๆ”

เกาให้ถูกที่คัน-เงินกู้รายได้น้อย

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า มีตัวเลขที่น่าแปลกใจคือบ้านผู้มีรายได้น้อยในปี 2560 ก่อนจะมีมาตรการบ้านล้านหลัง สถิติประเภทบ้านมือสองมี 7,000 หลังจาก 10,000 หลัง แต่หลังจากมีมาตรการบ้านล้านหลังที่มีการแสดงความจำนงขอยื่นกู้ถึง 1.13 แสนล้านบาท ซึ่งยอดจองสิทธิ์ขอสินเชื่อมีสูงกว่าจำนวนหลังหลายเท่าตัว

“ประเด็นคือดีเวลอปเปอร์เอาไปทำเขาบอกว่าเขาขายไม่หมดหรือขายไปก็โอนไม่ได้เพราะกู้ไม่ผ่าน แต่ว่าบ้านล้านหลังแสดงความจำนงเข้าไปก่อนแล้วตรวจเครดิตเลย ถ้าเครดิตผ่านถึงจะไปหาบ้านให้ เชื่อว่าคอนเซ็ปต์นี้จะผลักดันต่อไม่ว่าจะเป็นรัฐบาลนี้หรือรัฐบาลไหน”

นายพรนริศกล่าวว่า ปัจจุบันบ้านราคาถูกกระจุกตัวอยู่โซนปทุมธานีเยอะ คอนเซ็ปต์เมืองเหมือนไข่ดาว พอไข่แดงถูกรัดด้วยราคาที่ดินแพงจนต้องสร้างคอนโดฯขาย คนรายได้กลาง-ล่างก็ถูกผลักออกไปอยู่ทำเลรอบนอก ในขณะที่สถานการณ์ปัจจุบัน จังหวัดสมุทรปราการ นนทบุรี ที่ดินราคาแพง กฎหมายผังเมืองก็ขออนุญาตจัดสรรใหม่ไม่ได้แล้ว ทำให้ไปกระจุกตัวบนทำเลปทุมธานี

“มีตัวอย่าง ดีเวลอปเปอร์บางรายทำโครงการย่านรังสิต คลอง 1 ราคา 6-7 แสนบาท ห้องชุดเดียวกันยื่นกู้ 5 ครั้งแต่กู้ไม่ผ่าน โอนไม่ได้ เพราะฉะนั้นก่อนที่รัฐจะออกมาตรการบ้านราคาถูกควรไปคุยกับแบงก์พาณิชย์ก่อนเรื่องความเข้มข้นในการให้สินเชื่อ มา 10 คน แต่ปฏิเสธ 5 คน มันก็โอนไม่ได้ ดีเวลอปเปอร์ก็เลยหันไปทำของแพงเพราะไม่มีปัญหาการขอสินเชื่อ”

เสนอเก็บภาษีลูกค้าต่างชาติ

ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย และประธานกรรมการบริหาร บริษัท ริชี่ เพลซ 2002 จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ฐานพีระมิดสามเหลี่ยมของประชากรไทย ที่อยู่อาศัยข้างล่างเป็นฐานที่ใหญ่มาก คือ ระดับราคา 2 ล้านบาทลงมา ฉะนั้นยังคงเป็นสินค้าที่ผู้บริโภคอยากได้เป็นอันดับหนึ่งอยู่

ในกรณีของนโยบายบ้านผู้มีรายได้น้อย มีข้อเสนอแนะรัฐบาลชุดใหม่ที่จะเข้ามาบริหารประเทศ 2 เรื่อง 1.การลงทุนบ้านผู้มีรายได้น้อยโดยหน่วยงานรัฐ ในทางปฏิบัติมีการนำงบประมาณแผ่นดินมาอุดหนุน จึงเสนอให้ทบทวนเรื่องภาษีซื้อคอนโดฯของลูกค้าต่างชาติ ซึ่งเป็นโมเดลการเก็บภาษีในต่างประเทศทั่วโลก

ข้อเสนอให้ใช้โมเดลประเทศสิงคโปร์ ที่มีการเก็บภาษีซื้ออสังหาริมทรัพย์จากลูกค้าต่างชาติ 5-30% จากนั้นนำเงินภาษีตัวนี้ไปเข้ากองทุนเพื่อสนับสนุนนโยบายบ้านผู้มีรายได้น้อย เท่ากับลดภาระเงินแผ่นดิน

2.ออกมาตรการช่วยลดภาระต้นทุนพัฒนาโครงการบ้านผู้มีรายได้น้อยให้กับผู้ประกอบการ ได้แก่ ค่าโอน 2% ค่าภาษีธุรกิจ 3.3% และค่าจดจำนอง 1% ซึ่งปัจจุบันการโอนที่อยู่อาศัยใช้อัตราเดียวกับอาคารพาณิชย์ สำนักงาน โรงงาน ที่ดินเปล่า

ข้อเสนอคือควรลดภาระในการโอนที่อยู่อาศัยให้มีอัตราต่ำกว่าเหลือ 4-5% จากปัจจุบันอยู่ที่ 6.3% เพื่อให้ผู้ประกอบการสามารถนำต้นทุนที่ต่ำลงมาลดราคาบ้านให้ผู้มีรายได้น้อย