อสังหาฯตจว.เดี้ยงยกแผง จี้ทบทวนLTV-ซื้อบ้านหลัง2

LTV ทุบอสังหาฯต่างจังหวัด “โคราช-ขอนแก่น-ชลบุรี-ระยอง” ช็อก ยอดขายหด ยอดวอล์กอินเยี่ยมชมโครงการวูบ 50-60% จี้แบงก์ชาติทบทวนมาตรการใหม่ คุมเข้มเฉพาะคอนโดฯ ปลดล็อกที่อยู่อาศัยแนวราบ ชี้คนซื้อส่วนใหญ่เป็นกลุ่มเรียลดีมานด์ พร้อมเสนอปรับเพดานราคาโฟกัสอสังหาฯ 3 ล้านบาทขึ้นไป

นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ผู้ประกอบการอสังหาฯในชลบุรีจำนวนมากได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงจากการประกาศมาตรการกำหนดเพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV ratio) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายเล็กมีปัญหาหนัก ยอดผู้เข้าเยี่ยมชมโครงการลดลงถึง 40-50% หรือบางรายลดฮวบมากกว่านั้น เนื่องจากลูกค้าอยู่ในช่วงช่วงตื่นตระหนก และปรับตัว น่าห่วงว่าหากสถานการณ์เป็นอยู่อย่างนี้จะยิ่งวิกฤตหนักขึ้น

ยื่นแบงก์ชาติปลดล็อก LTV

ล่าสุด สมาชิกสมาคมอสังหาฯชลบุรีหารือกัน และได้ข้อสรุปว่าจะทำหนังสือเรียกร้องยื่นให้ ธปท.พิจารณาผ่อนปรนเกณฑ์ดังกล่าว โดยเฉพาะประเด็นเรื่องซื้อบ้านสัญญาที่ 2 ที่บังคับวางเงินดาวน์ 20% ควรใช้เกณฑ์นี้เฉพาะกรณีซื้อคอนโดฯเท่านั้น ไม่ครอบคลุมถึงการซื้อบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ กรณีซื้อบ้านควรปล่อยกู้ซื้อบ้านเต็ม 100% เนื่องจากปัญหาส่วนใหญ่เกิดขึ้นจากการซื้อคอนโดฯเก็งกำไร อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการบางส่วนเสนอให้เลื่อนการใช้มาตรการ LTV ทั้งหมดออกไป

นอกจากนี้ อยากให้ ธปท.และกระทรวงการคลังออกมาตรการต่าง ๆ มาจูงใจให้คนที่มีกำลังซื้อสามารถซื้อบ้านในช่วงนี้ เช่น ลดค่าธรรมเนียมการโอน ลดภาษีเงินได้ ค่าจดจำนอง ลดภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% รวมถึงเสนอให้ลดดอกเบี้ยลง 0.5% เป็นเวลา 3-4 ปี เพื่อดึงดูดการตัดสินใจซื้อบ้าน

ระยองอ่วมลูกค้าหนี-ทิ้งจอง

นายเปรมสรณ์ ศรีวิบูลชัย นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดระยอง เปิดเผยว่า หลังประกาศใช้มาตรการเพิ่มเงินดาวน์ของ ธปท. ส่งผลต่อตลาดอสังหาฯใน จ.ระยอง ทั้งระบบ ลูกค้าที่เคยวอล์กอินเข้าเยี่ยมชมโครงการลดลง 40-50% เช่นเดียวกัน ขณะที่กลุ่มเตรียมตัดสินใจซื้อชะลอลงถึง 30% สมาคมจึงเสนอให้ ธปท.ทบทวนเงื่อนไขการวางเงินดาวน์โดยเร่งด่วน เนื่องจากการซื้อบ้านในโครงการแนวราบในระยอง โดยเฉพาะบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ส่วนใหญ่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง เพราะอยู่ใกล้แหล่งงาน และเป็นเรียลดีมานด์ แม้จะเป็นบ้านหลังที่ 2 และ 3 ก็ตาม ส่วนนี้โดยภาพรวมแล้วมีสัดส่วนสูงถึง 95%

“สถานะลูกค้าตอนนี้แม้แต่การปล่อยสินเชื่อโครงการบ้านล้านหลัง ของ ธอส. (ธนาคารอาคารสงเคราะห์) ซึ่งเป็นบ้านหลังแรก ยอดขายยังชะลอถึง 20% ในส่วนของธนาคารพาณิชย์ที่ปล่อยกู้บ้านหลังที่ 2 และ 3 จึงได้รับผลกระทบมากกว่า จากมาตรการคุมเข้ม LTV หนักสุดคือการยื่นขอกู้ร่วมของลูกค้ากลุ่มที่ซื้อบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยกลุ่มหลักในระยอง สัดส่วนราว 70-80% ของอสังหาฯทั้งหมด ลูกค้ามีทั้งหดหายไป ทั้งทิ้งการจอง”

โคราชยอดขายหาย 60% 

นายปราชญ์ ปรารถนาดี เลขาธิการสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดนครราชสีมา เปิดเผยในทำนองเดียวกันว่า มาตรการของ ธปท.ส่งผลกระทบทำให้ยอดขายอสังหาฯในนครราชสีมา ลดลงกว่า 60% ต่ำมากที่สุดในรอบปี เรียกว่าลูกค้าอยู่ในภาวะช็อก จากก่อนหน้านี้ตัดสินใจซื้อไม่นานนัก แต่ตอนนี้หลายรายต้องกลับไปวางแผนทางการเงินใหม่ และชะลอการตัดสินใจซื้อ ตลาดอสังหาฯจึงได้รับผลกระทบมาก มองว่ามาตรการดังกล่าวเป็นมาตรการที่ดี แต่ไม่ควรใช้ครอบคลุมทั่วประเทศ เพราะลูกค้าในนครราชสีมาเป็นกลุ่มคนที่ต้องการมีบ้านจริง ๆ ไม่ใช่เมืองท่องเที่ยว หรือต้องการซื้อไว้เก็งกำไร ธปท.จึงควรเลือกใช้มาตรการนี้เฉพาะจังหวัด และถ้าเป็นไปได้เสนอให้ ธปท.ใช้บังคับเฉพาะผู้ที่ซื้อบ้านราคาตั้งแต่ 3 ล้านบาทขึ้นไป

“นอกจากนี้ โครงการที่อยู่อาศัยในโคราชส่วนใหญ่ 90% เป็นแนวราบ สำหรับแนวสูงมีน้อยมาก และส่วนใหญ่ยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ ตอนนี้เรากำลังหารือถึงแนวทางแก้ไข โดยร่วมกับสมาคมอสังหาฯจังหวัดใกล้เคียงในภาคอีสาน”

ปมกู้ร่วมฉุดอสังหาฯ “ขอนแก่น”

ด้านนายชาญณรงค์ บุริสตระกูล อดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดขอนแก่น และผู้ประกอบการอสังหาฯกลุ่มบริษัท พิมานกรุ๊ป กล่าวว่า ผลกระทบจากมาตรการเพิ่มเงินดาวน์ของ ธปท. กระทบตลาดบ้านในขอนแก่นมาก จากหลายปัจจัยประกอบกัน ได้แก่ การกู้ร่วมของลูกค้าในช่วงที่ผ่านมา การที่คนรุ่นใหม่ไม่ค่อยวางแผนสะสมเงิน บวกกับปัจจุบันคนจำนวนมากจำเป็นต้องหาซื้อบ้านเพื่อแก้ปัญหาเรื่องการเดินทาง เช่น การซื้อบ้านหลังที่ 2 หลังที่ 3 ใกล้ที่ทำงาน หรือสถานศึกษา ซึ่งบางครั้งยังไม่สามารถขายบ้านหลังเดิมได้ ยังต้องผ่อนค่างวดต่อเนื่อง เมื่อจะซื้อบ้านหลังใหม่จึงถูกนับเป็นบ้านหลังที่ 2 เข้าเกณฑ์ของแบงก์ชาติ ทั้งที่การซื้ออสังหาฯเพื่อเก็งกำไรใน จ.ขอนแก่น มีน้อยมาก ส่วนใหญ่เป็นเรียลดีมานด์ทั้งบ้านและคอนโดฯ

เชียงใหม่ชะงักแบงก์เข้มสินเชื่อ

ขณะที่นายปราชญ์ วงศ์วรรณ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ และกรรมการผู้จัดการ บริษัท ไวซ์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เจ้าของโครงการ “ไวซ์ ซิกเนเจอร์” ย่านอำเภอดอยสะเก็ด เปิดเผยว่า มาตรการคุมเข้มสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย LTV ของแบงก์ชาติ สำหรับการซื้อบ้านสัญญาที่ 2 และ 3 หรือบ้านที่มีมูลค่าเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป ไม่มีผลกระทบตลาดอสังหาฯเชียงใหม่มากนัก เนื่องจากกลุ่มลูกค้าที่ต้องการซื้อบ้านส่วนใหญ่เป็นกลุ่มที่ซื้อบ้านหลังแรก และต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงประกอบกับบ้านและคอนโดฯราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ยังมีจำนวนค่อนข้างน้อย ไม่ถึง 10% ของโครงการทั้งหมด อีกทั้งลูกค้าที่ต้องการซื้อบ้านและคอนโดฯ 10 ล้านบาทขึ้นไป ส่วนใหญ่มีกำลังซื้อสูง แม้ต้องวางเงินดาวน์ 20% ของราคาบ้านก็ไม่มีปัญหา

ประเด็นที่น่ากังวลนอกเหนือจากมาตรการ LTV คือ เวลานี้การปล่อยสินเชื่อซื้อบ้านของสถาบันการเงินเข้มข้นขึ้นทั้งระบบ แม้แต่การซื้อบ้านหลังแรกก็อนุมัติสินเชื่อโดยใช้เกณฑ์ที่เข้มงวดมากขึ้น ทำให้ดีเวลอปเปอร์ทำตลาดได้ยาก คาดว่าการขาย การลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ ๆ ในพื้นที่เชียงใหม่ โดยเฉพาะการลงทุนของดีเวลอปเปอร์ท้องถิ่นน่าจะชะลอตัวไประยะหนึ่ง

ไม่พลาดข่าวสารเศรษฐกิจ เจาะลึกทุกประเด็นทั้งภาครัฐ-เอกชน เพิ่มเราเป็นเพื่อนที่ Line ได้เลยพิมพ์ @prachachat หรือ คลิกลิงก์ https://line.me/R/ti/p/@prachachat 

หรือจะสแกน QR Code ในรูป เราพร้อมเสิร์ฟข่าวเศรษฐกิจ-ธุรกิจถึงมือผู้อ่านทันที!