ถลกตลาดออฟฟิศ-รีเทล-โรงแรม 2020 แนวโน้มทรงตัว ปัจจัยลุ้น-ปัจจัยกดดันสูสี

CBRE นำเสนอรายงานตลาดคอมเมอร์เชียลในเขตกรุงเทพฯโค้งท้ายปี 2562 ต่อด้วยเทรนด์ปี 2563 ใน 3 ตลาดหลักอย่างธุรกิจสำนักงานให้เช่าหรือออฟฟิศ บิลดิ้ง ธุรกิจรีเทล และธุรกิจโรงแรม

ทั้งสามตลาดบนการแข่งขันทำเลใจกลางเมือง พบว่า แม้มีดีมานด์ต่อเนื่องแต่ภาพรวมเศรษฐกิจปีชวดไม่ได้สดใสมากนัก ปีนี้อาจประคองตัวให้ทรงตัวหรือเติบโตได้เล็กน้อย ในขณะที่มีการลงทุนโครงการใหม่และอยู่ระหว่างก่อสร้างทยอยเติมซัพพลายในตลาดตั้งแต่ปี 2563-2566

ออฟฟิศเกรด A-B แย่งลูกค้า

“รุ่งรัตน์ วีระภาคย์การุณ” หัวหน้าแผนกพื้นที่สำนักงาน ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ระบุว่า ในช่วง 4 ปีหน้ามีพื้นที่สำนักงานใหม่เพิ่มขึ้นในตลาดเป็นจำนวนมาก คาดว่าอัตราพื้นที่ว่างในอาคารสำนักงานเก่าจะสูงขึ้น ผู้เช่ามีแนวโน้มย้ายจากอาคารเกรดบีไปเกรดเอเพราะมีค่าเช่าไม่ต่างกันมากนัก เจ้าของอาคารจำเป็นต้องเสนอเงื่อนไขการเช่าที่น่าสนใจ พร้อมกับปรับปรุงอาคารตนเองเพื่อแข่งขันในตลาดที่มีการแข่งขันสูงได้

อานิสงส์จากสำนักงานเกรดบีเริ่มมีพื้นที่ว่างสูงขึ้น กดดันค่าเช่าไม่ให้สามารถปรับราคาเพิ่มได้มากนัก โดยปี 2562 มีการเพิ่มค่าเช่าเฉลี่ย 3-5% เท่านั้น

ในด้านซัพพลายใหม่ พบว่า ตลาดสำนักงานให้เช่ามีดีมานด์เฉลี่ย 200,000 ตารางเมตร/ปี ช่วงไตรมาส 3/62 มีพื้นที่ใหม่เพิ่ม 125,000 ตารางเมตร และอีก 70,000 ตารางเมตร ที่คาดว่าก่อสร้างแล้วเสร็จภายในสิ้นปี 2562 ขณะที่ในช่วงปี 2563-2566 มีการลงทุนเพิ่มอีก 1 ล้านตารางเมตร ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ส่วนใหญ่ทำเลเกาะแนวรถไฟฟ้า

ด้านผู้เช่าหลักในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ธุรกิจโคเวิร์กกิ้งสเปซมีบทบาทสำคัญ ล่าสุดกลุ่มเซ็นทรัลโดยซีพีเอ็นจับมือกับคอมมอนกราวนด์เพื่อเข้ามาแข่งขันในตลาดโคเวิร์กกิ้งสเปซ โดยใช้ประโยชน์จากพื้นที่ค้าปลีกที่มีอยู่

โคเวิร์กกิ้งฯ-ออนไลน์บุกรีเทล

“จริยา ถ้ำตรงกิจกุล” หัวหน้าแผนกพื้นที่ค้าปลีกซีบีอาร์อี ประเทศไทย นำเสนอตลาดรีเทลปี 2562 รับผลกระทบจากปัจจัยลบทั้งความเชื่อมั่นผู้บริโภคอยู่ในระดับต่ำ หนี้ครัวเรือนสูงถึง 78.7% กำลังซื้อครัวเรือนลดลง

สถิติ ณ ไตรมาส 3/62 มีพื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพฯ 7.8 ล้านตารางเมตร เพิ่มเฉลี่ยปีละ 4.39% โครงการโดดเด่น ได้แก่ เดอะ มาร์เก็ต แบงคอก, ดองกิ มอลล์, สามย่าน มิตรทาวน์ และเซ็นทรัล วิลเลจ

ขณะที่เทรนด์ “รีเทลเทนเมนต์-retailtainment” ได้รับการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง ปีนี้เริ่มเห็นโคเวิร์กกิ้งสเปซเข้าไปใช้พื้นที่ขนาดใหญ่ในโครงการค้าปลีกย่านซีบีดีหรือย่านศูนย์กลางธุรกิจมากขึ้น คาดหวังว่าการผนึกกำลังจะช่วยเพิ่มปริมาณลูกค้าในวันธรรมดา รวมถึงเติมเต็มพื้นที่ว่างขนาดใหญ่ในโซนที่ได้รับความนิยมน้อยกว่า

นอกจากนี้ จากภาวะแข่งขันสูงทำให้ร้านค้าปลีกบางรายยอมลดขนาดร้านสแตนด์อะโลนเพื่อให้เหมาะกับห้างสรรพสินค้า คอมมิวนิตี้มอลล์ และซูเปอร์สโตร์

พื้นที่รีเทลยังได้รับอานิสงส์จากธุรกิจออนไลน์ที่นิยมเปิดโชว์รูมและเป็นจุด “คลิกและรับ” ดังนั้น ผู้พัฒนาพื้นที่รีเทลโครงการใหม่ ๆ จำเป็นต้องลงทุนเทคโนโลยีมารองรับเพื่อสร้างการเป็นจุดขายโครงการ

โรงแรมทะลักกรุง 4.9 หมื่นห้อง

“อรรถกวี ชูแสง” หัวหน้าแผนกธุรกิจโรงแรม ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ให้ข้อมูลเพิ่มเติมว่า ซัพพลายโรงแรมในย่านใจกลางกรุงเทพฯยังคงเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ภายในสิ้นปี 2562 มีจำนวน 49,000 ห้อง กลุ่มโรงแรมระดับหรูอยู่ระหว่างก่อสร้างและเติมซัพพลายอีก 1,600 ห้อง ภายใน 3 ปีต่อจากนี้

ขณะที่โรงแรมโฟร์ซีซั่นส์ กรุงเทพฯ ณ แม่น้ำเจ้าพระยา, โรงแรมคาเพลลา กรุงเทพ, โรงแรมคิมป์ตัน มาลัย กรุงเทพ และโรงแรมสินธร เคมปินสกี้ มีกำหนดเปิดบริการในปี 2563

ปัจจัยบวกมาจากภาคการท่องเที่ยวฟื้นตัวเร็ว สถิติ 9 เดือนแรกปี 2562 นักท่องเที่ยวต่างชาติเยือนไทยมี 32.5 ล้านคน เพิ่มขึ้น 4.3% ในส่วนนักท่องเที่ยวจีนเริ่มกลับเข้ามาเยือนไทยเพิ่มขึ้น 17.3% ในช่วงไตรมาส 3/62 รวมทั้งมาตรการ VOA-Visa on Arrival ทำให้เพิ่มนักท่องเที่ยวชาวอินเดีย 26.7% เทียบกับปี 2561

ด้านอัตราการเข้าพักเฉลี่ยช่วง 9 เดือนแรกปี 2562 อยู่ที่ 77.8% ลดลง 2% เทียบกับปีก่อน ค่าห้องเฉลี่ยที่ขายได้จริง (ADR) ลดลง 1.8% ต่อปีอยู่ที่ 3,386 บาท

ปัจจัยกดดันตลาดโรงแรมน่าจะเป็นเรื่องเงินบาทแข็งค่า เป็นความท้าทายสำคัญสำหรับอุตสาหกรรมการท่องเที่ยว เนื่องจากนักท่องเที่ยวที่เดินทางเข้ามาในประเทศไทยมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น