อสังหาฝ่าด่านหิน-กำไรยังอู้ฟู่ “บ้านแนวราบ” พยุงรายได้ยุคโควิด

ได้เวลาส่องผลประกอบการ (บวกรายได้ JV-joint venture)บิ๊กแบรนด์อสังหาริมทรัพย์ปี 2563 อาจกล่าวได้ว่า “สอบผ่าน” ในสถานการณ์โควิด

เหตุผลมีหลากหลายประการ หลักใหญ่ใจความมาจากสินค้าที่อยู่อาศัยเป็นสินค้าปัจจัย 4 มีความจำเป็นในการดำรงชีวิตประจำวัน ทำให้มีฐานลูกค้าหลักเป็นลูกค้าซื้อเพื่ออยู่อาศัย ที่เรียกว่า ลูกค้าเรียลดีมานด์ หมายความว่าภาวะเศรษฐกิจดีหรือตกต่ำแต่ก็ยังมีกำลังซื้อเรียลดีมานด์อยู่ตลอดเวลา

ในยุคโควิดซึ่งกินเวลาอย่างน้อย 2 ปี แบ่งเป็นโควิดครั้งแรกในปี 2563 และโควิดระลอกใหม่ที่ประเทศไทยกำลังเผชิญอยู่ในปี 2564 เทรนด์ที่เห็นชัดเจนมากที่สุด คือ สินค้าที่อยู่อาศัยประเภท “บ้านแนวราบ” เป็นตัวทำรายได้หลักให้กับบริษัท

เปรียบเทียบกับที่อยู่อาศัยแนวสูงหรือคอนโดมิเนียมที่มีลูกค้าอีก 2 กลุ่มเข้ามาช่วยซื้อก็คือ “นักลงทุน” กับ “นักเก็งกำไร” เป็นกลุ่มรับผลกระทบโควิดแบบเต็ม ๆ เพราะฉะนั้น แผนธุรกิจที่พึ่งรายได้คอนโดฯผู้ประกอบการจึงเหนื่อยกว่าปกติ

ปี 2563 บริษัทที่รบชนะโควิดได้ส่วนใหญ่ทำเรื่องเดียวกันนั่นคือ เพิ่มพอร์ตแนวราบขนานใหญ่ มีหลายบริษัทที่ผลประกอบการทรงตัวหรือบวกลบเล็กน้อย บางบริษัทที่ทำบุญมาดีตัวเลขที่โชว์เหมือนแจ็กพอตแตกเพราะเติบโตทั้งรายได้และกำไร

AP คว้าอันดับ 1 รับรู้รายได้ 4.6 หมื่นล้าน

ผลประกอบการปี 2563 แบบเต็มปีต้อง honor ให้กับค่าย AP โดย “อนุพงษ์ อัศวโภคิน” CEO บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) เพิ่งประกาศงบการเงินที่สามารถคว้ารายได้ 46,130 ล้านบาท สูงสุดเป็นประวัติการณ์นับแต่ก่อตั้งบริษัท เทียบกับปี 2562 มีรายได้ 32,452 ล้านบาท เติบโต 42% มีกำไรสุทธิ 4,225 ล้านบาท เติบโต 38%

จึงเป็นผลประกอบการที่มาได้ถูกจังหวะ เพราะเอพี (ไทยแลนด์) ครบรอบก่อตั้ง 30 ปี ในปี 2564 พอดิบพอดี และเป็นผลประกอบการสูงสุดในด้านรับรู้รายได้ประจำปี 2563

ผลงานโดดเด่นมาจากส่วนผสม 2 ส่วนที่ลงตัว 1.CEO ไดรฟ์องค์กรให้โฟกัสพอร์ตแนวราบตั้งแต่ปี 2559-2560 ถ้ายังจำกันได้เป็นยุคบูมสุดขีดของกำลังซื้อลูกค้าจีนทะลักเข้ามาช็อปคอนโดฯ แต่เอพีเลือกที่จะแตกต่างด้วยการบังคับลูกน้องให้เพิ่มรายได้แนวราบ

2.นำมาสู่ผลงานโดดเด่นของสินค้าบ้านเดี่ยว จากรายได้ปี 2560 จำนวน 4,990 ล้านบาท ทะยานทะลุ 12,137 ล้านบาทในปี 2563 เติบโต 59% บทสรุปคือถ้าไม่มีการเตรียมตัวและเตรียมความพร้อมล่วงหน้าก็ยากที่จะทำผลงานได้ขนาดนี้

พี่ใหญ่ “แลนด์ฯ” ยืน 1 กำไรสูงสุดตลอดกาล

เวลาส่องผลประกอบการไฮไลต์ที่คนสนใจ คือ กำไรสุทธิของพี่ใหญ่วงการอสังหาฯค่ายแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ เพราะไม่ว่าจะลอนช์โครงการใหม่หรือตั้งเป้ายอดขายไว้อย่างไร แต่บรรทัดสุดท้ายผลประกอบการกำไรสุทธิยังไม่มีใครน็อกบริษัทนี้ได้

สำหรับปี 2563 แลนด์ฯมีกำไรสุทธิ 7,144.92 ล้านบาท ลดลงถึง -28.73% จำนวน -2,880 ล้านบาท เพราะผลกระทบโควิด เทียบกับปี 2562 ที่มีกำไรสุทธิ 10,024.91 ล้านบาท แต่ไส้ในไม่ได้ขี้เหร่แต่อย่างใดเพราะ “รายได้การขาย” 27,481.22 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 9.26% จากปี 2562 ที่มีจำนวน 25,151.37 ล้านบาท

กำไรขั้นต้น หรือ gross margin ของแลนด์ฯมักจะมี story จากการลงทุนเป็นหลักนอกเหนือจากการพัฒนาโครงการ โดยปี 2563 แลนด์ฯบันทึกกำไร 405.28 ล้านบาทจากการขายอสังหาฯ เพื่อการลงทุนในอเมริกา ราคา 2,373 ล้านบาท เทียบกับปี 2562 บันทึกกำไรจากการขายโรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ สุขุมวิท 55 ในราคา 4,155 ล้านบาท

ผลงานเด่นให้ดูอัตรากำไรขั้นต้นปี 2562 อยู่ที่ 32.43% ปี 2563 สถานการณ์โควิดทำให้กำไรลดลง -0.72% อยู่ที่ 31.71% ตัวเลขแบบนี้ตีความว่ารักษาระดับกำไรขั้นต้นแบบสอบผ่านฉลุย ขณะที่กำไรสุทธิแม้จะออกตัวว่าลดลง -28% แต่ตัวเงิน 7,144 ล้านบาทก็มากเพียงพอที่จะทำให้แลนด์ฯยืนหัวแถวได้อย่างสบาย ๆ

อสังหาฯในเครืออย่างควอลิตี้ เฮ้าส์ หรือคิวเฮ้าส์ อ่านเกมว่านายใหญ่ “อนันต์ อัศวโภคิน” ต้องการให้โลว์โปรไฟล์นับตั้งแต่ “ดร.ทริป-ชัชชาติ สิทธิพันธุ์” CEO แข็งแกร่งที่สุดในปฐพีลาออกไปเล่นการเมืองปี 2563 มีรายได้รวม 9,370 ล้านบาท ลงลง -14% จำนวน -1,564 ล้านบาท เทียบกับปี 2562 ที่มีรายได้รวม 10,934 ล้านบาท โดยเปิดตัวใหม่เพียง 4 โครงการแนวราบ มูลค่าโครงการ 5,012 ล้านบาท และปิดการขายได้ 6 โครงการในปี 2563

แสนสิริ Lord of Prices War โอน 4.5 หมื่นล้าน

ดีเวลอปเปอร์ที่ได้รับฉายาใหม่เป็นเจ้าพ่อทวิตเตอร์ “เศรษฐา ทวีสิน” กรรมการผู้จัดการใหญ่ บมจ.แสนสิริ เนื่องจากมีแคแร็กเตอร์เป็นบริษัทรายสุดท้ายที่แจ้งผลประกอบการให้ตลาดหลักทรัพย์ฯ ดังนั้น จึงส่องผลประกอบการจากการแถลงข่าวเป็นหลัก

ประเด็นน่าสนใจอยู่ที่ปี 2563 แสนสิริลอนช์โครงการใหม่เพียง 12 โครงการ มูลค่า 15,000 ล้านบาท เป็นแนวราบ 11 โครงการ คอนโดฯ 1 โครงการ แต่มีรายได้รับรู้หรือโอนถึง 45,000 ล้านบาท จึงมีเหตุผลเดียวมาจากรายได้การขายระบายสต๊อกเป็นด้านหลัก เทียบกับปี 2562 ที่มีรายได้ 26,300 ล้านบาท เติบโต 41%

แสนสิริพยายามอธิบายว่า รายได้เป็นผลงานจากโปรโมชั่นเร้าใจ “แสนสิริผ่อนให้ 24 เดือน” แต่เพื่อนร่วมวงการที่ต้องแข่งขันทำสงครามราคาในการขายสต๊อกบ้าน-คอนโดฯ ให้ความเห็นสอดคล้องกันว่ากลยุทธ์ที่ทำให้ขายและโอนได้มาจากการดัมพ์ราคาหนักหน่วงแบบไม่เกรงใจต้นทุน 20-30%

บิ๊กแบรนด์กอดคอกันคว้ารายได้-กำไรอู้ฟู่

สำหรับบิ๊กแบรนด์อสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็น “เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น”​ ซึ่งโตแจ่มทั้งรายได้ปีนี้อยู่ที่ 18,976 ล้านบาท มียอดขาย 16,602 ล้านบาท โดยไส้ในเป็นยอดขายแนวราบถึง 14,757 ล้านบาท เติบโต 37% จากปี 2562

“ศุภาลัย” ที่จบรายได้ 20,969 ล้านบาท และยอดขายนิวไฮที่ 24,376 ล้านบาท ดูเหมือนโควิดระลอกใหม่ทำอะไรบริษัทไม่ได้เพราะประกาศเป้ารายได้ปีนี้ขอโต 9% ที่ 28,000 ล้านบาท ในด้านยอดขายก็ท็อปอัพขึ้นไปอยู่ที่เป้า 27,000 ล้านบาท

แน่นอนว่าผลงานเด่นยังรวมถึง “เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮม” ที่จบยอดขายปี 2563 ที่ 31,400 ล้านบาท ระนาบเดียวกับ “พฤกษา เรียลเอสเตท” ที่ผู้บริหารบอกกับสื่อว่าแฮปปี้กับยอดรายได้ 29,244 ล้านบาท

และขอเดินหน้าเก็บเกี่ยวความสำเร็จเช่นเดียวกับบิ๊กแบรนด์อีกหลายราย