“ส.อสังหานนท์” ชำแหละผังเมืองใหม่คุมกำเนิดบ้าน-คอนโด เหตุบังคับถนนหน้าโครงการกว้าง 10-12 เมตร
การสัมมนาหัวข้อ “เปิดศักยภาพพื้นที่เชื่อมต่อกรุงเทพฯและปริมณฑล ปี 2561” จัดโดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) มีสาระสำคัญ ดังนี้
นายเลิศมงคล วราเวณุชย์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดนนทบุรี กล่าวว่า จุดดึงดูดนนทบุรีเทียบกับสมุทรปราการคือโรงงานน้อยกว่า เป็นทำเลย่านอยู่อาศัยชั้นดี มีสิ่งอำนวยความสะดวกเพียบพร้อมทั้งแหล่งกินแหล่งช็อปปิ้ง โดยหลังจากมีรถไฟฟ้าเปิดบริการผิดคาดเพราะมีคนโดยสารเพียง 2 หมื่นคน/วันจากประมาณการวันละ 1 แสนคน/วัน ปัจจุบันเมื่อมีการเชื่อมต่อ 1 สถานีทำให้ผู้โดยสารเพิ่มเป็น 6 หมื่นคน/วัน
อย่างไรก็ตาม ผังเมืองใหม่เป็นอุปสรรคต่อการพัฒนาโครงการ ประกาศตั้งแต่วันที่ 16 ตุลาคม 2560 และยังอยู่ในเขตคัดค้าน 90 วัน เหตุผลเพราะนนทบุรีรองรับดีมานด์ซื้ออสังหาฯ ราคา 1-3 ล้านบาทต้นๆ ในขณะที่ผังเมืองครึ่งหนึ่งของพื้นที่ทั้งจังหวัดเป็นสีเขียว มีผลทำให้ทำทาวน์เฮาส์ไม่ได้ ทำได้แต่บ้านเดี่ยวกับบ้านแฝด
สีเขียวในจังหวัดนนทบุรีมี 3 ประเภท คือ ก1 มี ก2 ก3 จำนวนเยอะมาก ทำให้ทาวน์เฮาส์สูญพันธุ์ ขณะที่ข้อกำหนดจัดสรร ถนนสาธารณะต้องกว้าง 12-14 เมตร ปัญหาคือถนนกว้างขนาดนั้นไม่มี เข้าซอยถนนกว้าง 5-10 เมตร แม้แต่บ้านเดี่ยวก็ต้องติดถนนใหญ่ ในขณะที่ต้นทุนที่ดินริมถนนใหญ่ตารางวาละ 1 แสนบาท ลงทุนยากแล้ว
ขณะที่พื้นที่สีเหลืองทำทาวน์เฮาส์ได้ แต่ผังเมืองบังคับว่าถนนสาธารณะต้อง 10-12 เมตรขึ้นไป ทำเลใกล้เซ็นทรัล สีน้ำตาล ด้านราคาที่ดินไร่ละ 5 ล้านบาทขึ้นไป ทำให้ลงทุนยากอีกเช่นกัน
ทั้งนี้ ผังเมืองบอกว่าเปิดพื้นที่ให้พัฒนาทาวน์เฮาส์ในพื้นที่น้ำตาล แดง ส้ม ทำจัดสรรไม่จำกัดขนาดถนน ราคาที่ดินติดถนนรัตนาธิเบศร์ตารางวาละ 3 แสนบาท ในซอย 500 เมตร วาละ 1.5 แสนบาท
และมีโซนเดียวที่ทำคอนโด 8 ชั้นได้คือสีน้ำตาล รองรับการเป็นที่อยู่อาศัยชั้นดี สำหรับโครงการ 10,000 ตารางเมตร มีข้อกำกับว่าถนนสาธารณะต้อง 12 เมตรขึ้นไป หากเกินหมื่นตารางเมตรหากอยู่ในผังเมืองสีแดง ถนนสาธารณะต้องกว้าง 30 เมตร
“ปกติ ถนนแยกย่อยในกรุงเทพฯ-นนท์ กว้าง 5-7 เมตร คอนโด 8 ชั้นขนาด 10,000 ตารางเมตรอยู่ในซอยไมได้ต้องอยู่ริมถนน ราคาที่ดินวาละ 3 แสน สรุปว่าตอนนี้ถ้าจะซื้อที่ดินแล้วถนนกว้างไม่ถึง 12 เมตรไม่สามารถทำคอนโดและจัดสรรได้เลย ต้องอยู่ถนนใหญ่แต่เจอต้นทุนที่ดินราคาตารางวาละ 3 แสนบาท ซึ่งแพงมาก”
นายเลิศมงคลกล่าวว่า ผังเมืองใหม่ทำให้คนที่ซื้อโครงการก่อนหน้านี้ได้ประโยชน์ เพราะในอนาคตไม่สามารถพัฒนาโครงการได้แบบเดิมอีกแล้ว “…ผมแนะนำตลอดว่าถ้าซื้อบ้านหรือคอนโดฯ ในเมืองนนท์แล้ว อย่าขาย เพราะทำไม่ได้อีกแล้วในอนาคต”
นายเลิศมงคลกล่าวตอนท้ายว่า รัฐบาลลืมไปว่าอีก 17เดือน ภายในเดือนเมษายน 2562 รัฐบาลเตรียมจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ในขณะที่ราคาที่ดินแพงมากตารางวาละ 3 แสนบาทแต่ไม่สามารถพัฒนาโครงการอะไรได้เลย