แสนสิริ ขายที่กลางเมืองอุดร ยุติ “คอนโด” พันล้าน-โควิดทุบตลาดซบ

“แสนสิริ” ประกาศขายที่ดินทำเลทอง 4 ไร่ ใจกลางเมืองอุดรธานี ยุติแผนผุดโครงการคอนโดมิเนียมแห่งที่ 2 “เดอะเบสไฮท์ เซ็นทรัล อุดรธานี” มูลค่า 1,500 ล้านบาท ด้านอุปนายกอสังหาฯอุดรเผยที่ดินของแสนสิริติดกฎหมายอากาศยานขึ้นสร้างได้เพียง 14 ชั้น ทำต้นทุนพุ่ง ตัดสินใจยุติโครงการไปลุยบ้านแนวราบ ชี้ทิศทางอสังหาฯอุดรปีนี้ทุนส่วนกลาง-ทุนภูธรชักธงรบลุยเต็มสูบ หลังแบงก์ชาติผ่อน LTV เศรษฐกิจเริ่มฟื้น

ผู้สื่อข่าวรายงานจากจังหวัดอุดรธานีว่า เมื่อเร็ว ๆ นี้ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI ได้ติดป้ายหน้าที่ดินของบริษัทที่ซื้อไว้บริเวณใจกลางเมืองอุดรธานี ใกล้ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา อุดรธานี ศูนย์การค้ายูดีทาวน์ และปัจจุบันโดยรอบมีการขึ้นโรงแรมหลายแห่ง

โดยมีใจความระบุว่า “ขาย/ให้เช่าที่ดินจำนวน 4 ไร่ 1 งาน 16.6 ตารางวา” จากเดิม บมจ.แสนสิริมีแผนจะพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมแห่งที่ 2 เดอะเบสไฮท์ เซ็นทรัล อุดรธานี ถ.ประจักษ์ศิลปากร มูลค่าโครงการ 1,500 ล้านบาท อาคาร 14 ชั้น 573 ยูนิต พื้นที่ใช้สอย 29-63 ตร.ม. ราคาเริ่มต้นที่ 2.19 ล้านบาท

ก่อนหน้านี้ บมจ.แสนสิริได้เข้าไปลงทุนครั้งแรกในโครงการคอนโดมิเนียม “เดอะเบสไฮท์ อุดรธานี” ถ.วัฒนานุวงศ์ ห่างจากศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา อุดรธานี ประมาณ 600 เมตร มูลค่าโครงการ 1,000 ล้านบาท

ทั้งนี้ บมจ.แสนสิริยังเหลือโครงการก่อสร้างบ้านจัดสรรบริเวณถนนวงแหวนรอบนอกที่จะขึ้นอีก 40 ยูนิต ใน จ.อุดรธานี

นายณัฐวัชร สวนสุจริต อุปนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดอุดรธานี และที่ปรึกษาโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า แสนสิริได้ที่ดินแปลงนี้มาด้วยต้นทุนที่ค่อนข้างสูง จะพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมแท่งที่ 2 แต่ติดกฎหมายอากาศยาน ขึ้นได้เพียง 14 ชั้น ราคาขายจึงค่อนข้างสูง ซึ่งหากเป็นตลาดในกรุงเทพฯและปริมณฑลก็คงไม่มีปัญหา

ทั้งนี้ คาดว่าที่ดินผืนดังกล่าวคงขายในราคาต้นทุนไม่บวกเพิ่ม เพื่อนำเงินกลับเข้าบริษัทมากกว่า ซึ่งก็คงยากด้วยสภาวการณ์แบบนี้ อีกทั้งโอกาสพัฒนาโครงการ ซึ่งคนที่ซื้อไปก็ต้องมองเรื่องการลงทุนพอสมควรว่าจะนำไปทำอะไรได้บ้าง

สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปลายปี 2564 ในจังหวัดอุดรธานี ยังไม่มีอะไรชัดเจนว่าจะดีขึ้นหรือลดลง เพียงแต่ปีที่ผ่านมา ตลาดบ้านเป็นของกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านกว่าบาท เพราะ 1.เดิมลูกค้าอสังหาฯติดปัญหาหนี้ครัวเรือนสูง กู้ยาก

2.ติดเรื่องมาตรการ LTV ซึ่งธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เพิ่งปลดล็อกให้ชั่วคราว 1 ปี (21 ต.ค. 64 ถึง 31 ธ.ค. 65)

3.โควิดซึ่งเป็นสถานการณ์ที่นิ่งยาวนานไม่มีความต่อเนื่องในการซื้อ-ขาย คือ ลูกค้าไม่เคลื่อนไหวตั้งแต่ปลายปี 2563 จนถึงต้นปี 2564 พอคนนิ่ง ยอดขายก็ไม่ดี แต่พอหลังไตรมาส 2-3 ปีนี้เริ่มเคลื่อนไหว ซึ่งโชคดีคนที่มาดูบ้าน หรือซื้อบ้าน คือ คนที่มีความต้องการจริง สุดท้ายแล้วตลาดจึงเป็นของกลุ่มอสังหาฯราคาไม่เกิน 3.5 ล้านบาท

ส่วนบ้านที่ค้างสต๊อกกลายเป็นว่า บ้านราคา 4 ล้านบาทขึ้น ซึ่งส่วนใหญ่เป็นโครงการจากทุนส่วนกลางที่จะเข้ามาลงทุนชะลอโครงการไป ตอนนี้แบรนด์ของทุนส่วนกลางกำลังปรับแบบ หรือบางโครงการที่ขยายไปเริ่มจับตลาดได้ ก็เริ่มปรับตัวตามความต้องการตลาด จากเดิมรายที่มาใหม่ ๆ คิดว่าจะขายได้ ตอนนี้บ้านที่ค้างสต๊อกส่วนใหญ่จึงเป็นแบรนด์จากทุนส่วนกลาง

ส่วนทิศทางตลาดอสังหาฯมีแนวโน้มดีขึ้นจากปัจจัย คือ 1.กลุ่มลูกค้าเริ่มมีการเคลื่อนไหว หลัง ธปท.ผ่อนคลายมาตรการ LTV และเริ่มมีการเปิดเมือง คนเริ่มกลับมามีรายได้ เริ่มกลับมามีศักยภาพ ต้องยอมรับว่ามีบางอาชีพที่ธนาคารเว้นวรรคการให้สินเชื่อ พอสถานการณ์เศรษฐกิจเริ่มดีขึ้น ธนาคารจะเริ่มผ่อนคลายมากขึ้น 2.อานิสงส์จากรถไฟความเร็วสูงจากคุนหมิงที่จะมาเวียงจันทน์ สปป.ลาวนั้น จ.อุดรธานีมีระยะทางไม่ห่างจาก จ.หนองคายมากนัก และอุดรธานีมีสนามบิน มีโลจิสติกส์ อาจจะได้อานิสงส์เชิงบวกหรือไม่

นอกจากนี้ ในปีหน้าจะเห็นการลงทุนของธุรกิจอสังหาฯจากส่วนกลาง และส่วนภูมิภาคเปิดโครงการใหม่ ๆ หลายโครงการ โดยล่าสุดมีทุนส่วนกลางแบรนด์ใหญ่บางรายขึ้นป้ายขายโครงการใหม่ในราคา 3-10 ล้านบาท บริเวณบนถนนมิตรภาพขอนแก่น-อุดรธานี

ที่สำคัญ ช่วงไตรมาส 2-3 มีข่าวดีสำหรับผู้ประกอบการอสังหาฯ เนื่องจากทางสำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจะทบทวนปรับสีผังเมืองใหม่บริเวณถนนวงแหวนรอบนอก ซึ่งปัจจุบันเป็นพื้นที่สีเขียวให้เป็นสีเหลือง เพื่อให้สามารถก่อสร้างโครงการจัดสรรต่าง ๆ ตามการเติบโตของเมือง

ทิศทางภาพรวมตลาดอสังหาฯในอุดรธานีมีความแปลก คือ ปี 2565 ต่างจากปี 2564 ไม่ว่าจะเป็นคอนโดฯท้องถิ่นขึ้นในราคาที่คนจับต้องได้ ในที่ดินทำเลทอง บ้านที่รอขายจากสถิติ บางปี 1,400 ยูนิต หรือ 1,500 หรือ 1,600 ยูนิต จะขยับขึ้นอีกเท่าตัว หรือ 3,000 กว่ายูนิต เพราะส่วนหนึ่งผู้ประกอบการอั้น อีกทั้งแบรนด์ส่วนกลางหาซื้อที่ดินทำเลทองไว้หลายที่เพื่อรอการพัฒนา อาทิ แถวห้างดูโฮม ถนนอุดรธานี-หนองคาย เป็นต้น

“อุดรธานีแปลกกว่าจังหวัดอื่น คือ 1.อัตราการขาย หรือจำนวนการขาย ยอดขายที่ขายดี กลายเป็นของตลาดแบรนด์ท้องถิ่นมากกว่าแบรนด์ส่วนกลาง เพราะได้เปรียบเรื่องของทำเล ถึงแบรนด์จะไม่ใหญ่เหมือนส่วนกลาง 2.มีการพัฒนาวัสดุไม่ต่างจากแบรนด์ส่วนกลาง 3.ราคาบ้านของแบรนด์ท้องถิ่น 3 ล้านต้น ๆ เหมือนราคา 5 ล้านกว่าบาท ของแบรนด์ส่วนกลาง

ดังนั้น เวลาคนที่ซื้อก็ต้องมองว่ามีงบประมานซื้อบ้านได้อย่างไร ซึ่งแบรนด์ส่วนกลางจะได้ตลาดของกลุ่มลูกค้าที่ต้องการภาพลักษณ์ หรือหน้าตาที่ดี หรือสังคม เซ็กเมนต์จึงเป็นคนกระเป๋าหนักถึงจะไปอยู่ตรงนั้นได้ แต่กลุ่มของต่างจังหวัดจะคิดแบบกรุงเทพฯไม่ได้ เพราะรายได้ของอุดรต้องเป็นเซ็กเมนต์กลาง ๆ ถึงจะไปรอด” นายณัฐวัชรกล่าว