วิเคราะห์โอกาส ‘อสังหาฯไทย’ ในวิกฤตสงคราม ‘ตะวันออกกลาง’

สงครามสู้รบระหว่างสหรัฐกับอิหร่านที่กำลังเขย่าโลกทั้งใบ นอกจากซ้ำเติมเศรษฐกิจให้ถดถอย ยังฉุดทุกอย่างชะงัก เข้าสู่โหมด Wait and See

โฟกัสตลาดอสังหาฯไทย ดูเหมือนปี 2569 สัญญาณชีพเริ่มดูดี หลังผ่าน “จุดต่ำสุด” มาแล้ว แต่หลังมีสงครามตะวันออกกลางปะทุ จากที่คาดการณ์ปีนี้จะ “ทรงตัว” ก็มีแนวโน้มจะไม่สู้ดี

“ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการแผนกวิจัยและการสื่อสารบริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด มองว่า ความตึงเครียดระหว่างสหรัฐและอิหร่านในขณะนี้ นับเป็นปัจจัยภูมิรัฐศาสตร์ที่มีศักยภาพสร้างแรงสั่นสะเทือนต่อเศรษฐกิจโลกในวงกว้าง โดยเฉพาะมิติตลาดพลังงาน เสถียรภาพการเงิน ความเชื่อมั่นของนักลงทุน เนื่องจากอิหร่านเป็นหนึ่งในประเทศผู้ผลิตน้ำมันรายสำคัญของโลก ตั้งอยู่ในภูมิภาคตะวันออกกลาง ซึ่งเป็นศูนย์กลางของเส้นทางขนส่งพลังงานระหว่างประเทศ

หากเกิดสถานการณ์รุนแรงกระทบต่อการผลิตหรือการขนส่งน้ำมัน ย่อมส่งผลราคาพลังงานปรับตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ส่งผ่านผลกระทบต่อเศรษฐกิจประเทศต่าง ๆ รวมถึงไทยแม้ไม่ได้เกี่ยวข้องโดยตรงกับความขัดแย้ง แต่ผลกระทบทางอ้อมสะท้อนเข้าสู่ภาคอสังหาฯผ่านหลายกลไก ทั้งต้นทุนก่อสร้าง ดอกเบี้ย ความเชื่อมั่นนักลงทุน และการท่องเที่ยว

วิเคราะห์ผลกระทบ 5 มิติ

ผลกระทบสามารถวิเคราะห์ได้หลายมิติ 1.ต้นทุนการพัฒนาโครงการ ราคาน้ำมันที่ปรับตัวสูงขึ้นจะส่งผลต่อต้นทุนการผลิตและการขนส่งวัสดุก่อสร้าง เช่น เหล็ก ซีเมนต์ กระจก วัสดุตกแต่ง ซึ่งมีองค์ประกอบของพลังงานเป็นต้นทุนหลัก

“จากต้นทุนก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น หากสงครามยืดเยื้อ อาจทำให้ผู้พัฒนาชะลอเปิดโครงการใหม่ และปรับแบบให้ประหยัดต้นทุนมากขึ้น หรือปรับราคาขายเพื่อรักษาอัตรากำไร หากราคาพลังงานอยู่ในระดับสูงต่อเนื่อง จะส่งผลต่อโครงสร้างราคาตลาดอสังหาฯในระยะกลาง”

2.ด้านเสถียรภาพทางการเงินและอัตราดอกเบี้ย กรณีที่ความขัดแย้งส่งผลให้เงินเฟ้อทั่วโลกเร่งตัวขึ้น ธนาคารกลางประเทศหลักโดยเฉพาะธนาคารกลางสหรัฐ (เฟด) อาจดำเนินนโยบายการเงินที่เข้มงวดมากขึ้น การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยของสหรัฐ มีแนวโน้มส่งผลต่อกระแสเงินทุนเคลื่อนย้ายและค่าเงินในตลาดเกิดใหม่รวมถึงไทย

“ภาวะดอกเบี้ยขาขึ้นจะกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค โดยเฉพาะกลุ่มต้องพึ่งพาสินเชื่อจากแบงก์ ส่งผลให้ตลาดระดับกลางและระดับล่าง มีความอ่อนไหวมากกว่าระดับบน”

3.ด้านความเชื่อมั่นนักลงทุนและการตัดสินใจลงทุน ภาวะสงครามหรือความตึงเครียดรุนแรงมักทำให้นักลงทุนทั่วโลกเข้าสู่โหมดหลีกเลี่ยงความเสี่ยง ส่งผลเม็ดเงินไหลเข้าสินทรัพย์ปลอดภัย เช่น พันธบัตรรัฐบาลสหรัฐ ทองคำ หรือสกุลเงินหลัก บางประเทศที่มีเสถียรภาพการเมืองและเศรษฐกิจในระดับปานกลางถึงดี อาจได้รับประโยชน์เป็นจุดหมายทางเลือกของเงินทุน โดยเฉพาะกลุ่มอสังหาฯอยู่อาศัยระยะยาวหรือการเกษียณอายุ ซึ่งไทยมีจุดแข็งด้านค่าครองชีพ คุณภาพชีวิต และโครงสร้างพื้นฐานการแพทย์

4.ภาคการท่องเที่ยวและอสังหาฯเชิงพาณิชย์ จากราคาน้ำมันเครื่องบินสูงขึ้น ทำให้ต้นทุนการเดินทางระหว่างประเทศเพิ่มขึ้น กระทบต่อนักท่องเที่ยวระยะสั้น โดยเฉพาะตลาดระยะไกลและมีผลต่อธุรกิจโรงแรม รีสอร์ต และคอนโดฯเพื่อการลงทุน แต่หากสถานการณ์ไม่ลุกลามเป็นวงกว้าง ผลกระทบอาจจำกัดอยู่ในระยะสั้น และฟื้นตัวได้ตามกลไกตลาด

5.ค่าเงินบาทและความสามารถการแข่งขัน หากเงินบาทอ่อนค่าจากแรงกดดันของเงินทุนไหลออก อาจเป็นปัจจัยบวกต่อการแข่งขันของอสังหาฯไทยในสายตานักลงทุนต่างชาติ เนื่องจากราคาทรัพย์สินเมื่อเทียบกับสกุลเงินหลักมีความน่าสนใจมากขึ้น แต่ความผันผวนของอัตราแลกเปลี่ยนที่รุนแรงเกินไปอาจสร้างความไม่แน่นอนต่อการตัดสินใจลงทุน

จับตาดีมานด์ต่างชาติย้ายถิ่น

นอกจากผลกระทบเชิงลบ “ภัทรชัย” มองว่า ยังมีมิติของโอกาสที่ควรพิจารณา โดยเฉพาะการย้ายถิ่นฐานของประชากรจากประเทศที่ได้รับผลกระทบจากความขัดแย้ง ผู้มีกำลังซื้อสูง รวมถึงนักธุรกิจ ผู้เชี่ยวชาญ และครอบครัวชนชั้นกลางจากภูมิภาคที่ได้รับผลกระทบ มักมองหาประเทศปลายทางที่มีเสถียรภาพทางการเมือง ปลอดภัย และมีคุณภาพชีวิตที่ดี ซึ่งไทยมีข้อได้เปรียบหลายด้าน ทั้งค่าครองชีพที่แข่งขันได้ ระบบสาธารณสุขได้มาตรฐานสากล โครงสร้างพื้นฐานในเมืองหลัก และชุมชนชาวต่างชาติที่มีอยู่แล้วในหลายพื้นที่ เช่น กรุงเทพฯ ภูเก็ต พัทยา และเชียงใหม่

หากเกิดกระแสการย้ายถิ่นฐานในระดับหนึ่ง อาจส่งผลบวกต่ออสังหาฯไทย 1.ความต้องการเช่าระยะยาวเพิ่มขึ้น ส่งผลให้ตลาดคอนโดฯและบ้านเช่าในทำเลเมืองหลักมีความคึกคักมากขึ้น 2.การซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง หากสถานการณ์ในประเทศต้นทางยืดเยื้อ กลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงอาจตัดสินใจซื้อทรัพย์สินในไทยเพื่ออยู่อาศัยระยะยาวหรือกระจายความเสี่ยงของทรัพย์สิน

3.การลงทุนในตลาดลักเซอรี่และรีสอร์ต เมืองท่องเที่ยวที่มีความเป็นสากล เช่น ภูเก็ต พัทยา กรุงเทพฯ เกาะสมุย เชียงใหม่ ได้รับอานิสงส์จากผู้ซื้อที่ต้องการทั้งความปลอดภัยและคุณภาพชีวิตในสภาพแวดล้อมนานาชาติ 4.การเติบโตของธุรกิจเกี่ยวเนื่อง การเข้ามาของต่างชาติระยะยาว สนับสนุนดีมานด์ของสำนักงานขนาดเล็ก โรงเรียนนานาชาติ และบริการด้านสุขภาพ ส่งผลเชิงบวกต่ออสังหาฯเชิงพาณิชย์บางประเภท

“แต่โอกาสขึ้นอยู่กับปัจจัยเชิงนโยบายของภาครัฐไทยด้วย เช่น นโยบายวีซ่าระยะยาว มาตรการส่งเสริมการลงทุน และความชัดเจนด้านกฎหมายการถือครองอสังหาฯของต่างชาติ หากมีการปรับปรุงให้เอื้อต่อการอยู่อาศัยระยะยาวมากขึ้น ศักยภาพการดึงดูดกลุ่มผู้ย้ายถิ่นฐานจะเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ” ภัทรชัยกล่าว

พร้อมเชื่อว่าผลกระทบต่ออสังหาฯไทยจะขึ้นอยู่กับระดับความรุนแรงและระยะเวลาของความขัดแย้ง หากสถานการณ์จำกัดวง อาจเป็นเพียงแรงกดดันระยะสั้น หากยืดเยื้ออาจเร่งให้เกิดการปรับโครงสร้างด้าน “ต้นทุน-ราคา-ทิศทางการลงทุน” ซึ่งหากภาครัฐมีนโยบายสนับสนุนที่ชัดเจน เชื่อว่าไทยมีศักยภาพในการเปลี่ยน “วิกฤต” ภูมิรัฐศาสตร์ให้กลายเป็น “โอกาส” เชิงยุทธศาสตร์ของตลาดอสังหาฯในระยะกลางถึงระยะยาวได้

ยืดเยื้อฉุดตลาดฟื้นช้า 1 ปี

ขณะที่ “ณัฎฐา คหาปนะ” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด มองแนวโน้มตลาดอสังหาฯปี 2569 ขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจ หลังเกิดสงครามตะวันออกกลาง หากยืดเยื้อ ก็ต้องทำใจไปถึงปี 2570-2571 และต้องทำแผนกันใหม่ จากเดิมมองว่าเลือกตั้งเสร็จ ตั้งรัฐบาลใหม่ได้กลางปีและมีมาตรการกระตุ้นออกมา น่าจะทำให้ตลาดไม่แย่กว่าปีที่แล้ว เพราะผ่านจุดต่ำสุดมาแล้ว

“หมอกควันปัจจัยภายนอกยังไม่เคลียร์ สิ่งสำคัญของผู้ประกอบการอสังหาฯคือ กระแสเงินสด รายใหญ่ไม่น่าห่วง เพราะแข็งแกร่งด้านการเงิน ที่น่าห่วงคือรายเล็ก เพราะแบงก์ไม่ปล่อยกู้”

ด้าน “อิสระ บุญยัง” นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรระบุว่า ความขัดแย้งตะวันออกกลางไม่สามารถคาดการณ์ได้จะยืดเยื้อแค่ไหน แต่กระทบกับไทยแน่นอน โดยเฉพาะราคาพลังงานที่เป็นต้นทุนธุรกิจของเอกชน และค่าขนส่งที่ปรับสูงขึ้น ส่งผ่านมายังตลาดอสังหาฯ ราคาวัสดุก่อสร้างเพิ่มขึ้น เช่น เหล็ก ซึ่งเป็นวัสดุหลักอาจเพิ่มขึ้น 5-10% และส่งผลต่อราคาบ้านเพิ่มขึ้น 5%

“สถานการณ์ที่ไม่แน่นอน คงไม่มีใครกล้าลงทุน รวมถึงภาคอสังหาฯจำเป็นต้องรัดเข็มขัด สิ่งที่ทำได้คือระบายสต๊อกเก่าลดภาระหนี้ เพิ่มสภาพคล่อง ภายใต้สถานการณ์นี้ยิ่งต้องเพิ่มความระมัดระวัง” อิสระทิ้งท้าย