ESTAR ชู ‘ระยอง’ เซฟโซน ดึงดีมานด์ ‘เมกะโปรเจ็กต์อีอีซี’

ท่ามกลางแรงกระแทกเศรษฐกิจและต้นทุนที่พุ่งสูง จากแรงสั่นสะเทือนวิกฤตสงครามตะวันออกกลาง ฉุดกำลังซื้อตลาดที่อยู่อาศัย แต่เมื่อธุรกิจต้องเดินหน้าต่อ จึงเห็นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เริ่มปรับตัวและหาดีมานด์ใหม่

“ไพโรจน์ วัฒนวโรดม” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ ESTAR เปิดเผยว่า ปี 2569 ยังเป็นปีท้าทายมาก เนื่องจากวงการอสังหาฯเปลี่ยนไปอย่างรวดเร็ว หากยังดำเนินธุรกิจแบบเดิม หรือกลุ่มลูกค้าเดิม ๆ จะไม่รอด จึงวาง 3 กลยุทธ์ในการเอาตัวรอดปีนี้ อย่างแรก “อ่านเกมให้ขาด” ว่าควรลงทุน หรือชะลอในเซ็กเมนต์ไหน

เคลียร์สต๊อก-เปิด 2 โครงการ

ต่อมา “ประคองตัว” และ “บริหารความเสี่ยง” ท่ามกลางผลกระทบด้านต้นทุนจากสงคราม และพยายามเคลียร์สต๊อกให้เหลือไม่เกิน 2 ปี อาจตัดใจขายในราคามีกำไรน้อยลงหรือขาดทุน นำไปเฉลี่ยกับโครงการใหม่ที่ยังขายได้ดี กำหนดราคาแบบไดนามิก แต่บางครั้งลดราคาก็ไม่ได้ช่วยเสมอไป กลยุทธ์นี้จึงต้องปรับให้สอดคล้องกับพฤติกรรมลูกค้า สุดท้ายยอดโอนเป็นสิ่งสำคัญที่สุด ถ้าขายได้ แต่โอนไม่ได้จะเกิดปัญหา

ผลงานปี 2568 มียอดพรีเซล 1,396 ล้านบาท ต่ำเป้า 5% แต่รายได้รวม 2,022 ล้านบาท เติบโต 7% แบ่งเป็นรายได้ธุรกิจที่อยู่อาศัย 1,892 ล้านบาท รายได้ประจำ 130 ล้านบาท มีกำไร 128.8 ล้านบาท เติบโต 262.2% และมี 3 โครงการที่บ้านฉางปิดการขายไปแล้ว 1,320 ล้านบาท ได้แก่ แกรนด์ เวลานา พูลวิลลา, แกรนด์ เวลานา และเวลาน่า อะโมด้า

ส่วนยอดรอรับรู้รายได้ปีนี้อยู่ที่ 620 ล้านบาท ส่วนใหญ่อยู่กรุงเทพฯ มีโครงการอยู่ระหว่างการขาย 11 โครงการ แบ่งเป็น 6 โครงการที่กรุงเทพฯ มูลค่า 4,380 ล้านบาท และ 5 โครงการที่ระยอง 3,120 ล้านบาท

“ปี 2569 ตั้งเป้าพรีเซล 1,770 ล้านบาท รายได้ 2,235 ล้านบาท เปิด 2 โครงการ ได้แก่ สตาร์ วิว กรุงเทพฯ-นนทบุรี คอนโดฯไฮไรส์ 800 ยูนิตติด MRT แยกติวานนท์ มูลค่า 2,300 ล้านบาท เริ่มต้น 2-5 ล้านบาท พรีเซลไตรมาส 4 อยู่ระหว่างการก่อสร้าง และเวลาน่า เมซง บูรพาพัฒน์-สุขุมวิท บ้านเดี่ยวเริ่มต้น 6-8 ล้านบาท มูลค่า 700 ล้านบาท เปิดตัวสิ้นเดือนมีนาคมนี้”

ชู “ระยอง” จุดยุทธศาสตร์

แม้บุกตลาดกรุงเทพฯ แต่ “ไพโรจน์” มองว่าเมืองหลวงของประเทศไทยจะไม่ใช่กรุงเทพฯอีกต่อไป โดยระยองเป็นหนึ่งจังหวัดที่มีศักยภาพ ทำให้เพิ่มเป้ารายได้ของระยองจาก 100 ล้านบาท เป็น 660 ล้านบาท ส่วนกรุงเทพฯยังคงรักษาระดับใกล้เคียงเดิม 1,575 ล้านบาท

เจาะลึกศักยภาพ “ระยอง” เป็นทำเลยุทธศาสตร์ของเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) ในปี 2561-2568 มีการลงทุนกว่า 829,770 ล้านบาท มีผลิตภัณฑ์มวลรวมจังหวัด 1,003,497 บาทต่อคนต่อปี ยังเป็นจังหวัดเดียวที่มีการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐาน 4 โครงการใหญ่ ได้แก่ สนามบินอู่ตะเภา รถไฟฟ้าความเร็วสูง มอเตอร์เวย์ M7 และท่าเรือ

“กำลังสร้างสนามบินอู่ตะเภา ส่วน M7 สร้างเสร็จแล้วเชื่อมพัทยาใต้มาอู่ตะเภา ดึงดูดลูกค้าที่เป็นผู้เชี่ยวชาญอย่างผู้รับเหมาทำงานในอู่ตะเภา เข้าพักในโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ส่วนบ้าน 6-20 ล้านบาท ดึงดูดซัพพลายเออร์ ผู้รับเหมาสนามบินที่เข้ามาทำงาน ส่วนต่างชาติ มีหลายสัญชาติ อาทิ อิสราเอล เยอรมัน ตุรกี เริ่มมองหาบ้าน โซนนี้เพื่อเป็นเซฟโซน เพราะเดินทางเข้าออกสะดวก”

ทำเลอมตะเจาะ 3 โรง

ในแง่กลยุทธ์เลือกทำเลบริษัทพิถีพิถันมากขึ้น โฟกัสทำเลที่มีดีมานด์มาเรื่อย ๆ จากนักศึกษาจบใหม่ วัยทำงาน และนักท่องเที่ยว ทำให้ส่วนใหญ่เป็นทำเลติดรถไฟฟ้าในระยะเดินได้ และโลเกชั่นที่ไม่มีวันตายอย่างโรงเรียน โรงแรม และโรงพยาบาล

“เราเลือกโลเกชั่นที่มี Endless Demand มีเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ คือ ย่านมหาวิทยาลัยที่มีนักศึกษา เด็กจบใหม่ วัยทำงาน โรงพยาบาลจากคนที่เข้ามารักษา ใช้ระยะเวลาในการฟื้นฟูรักษาตัวเอง และโรงแรม เพราะเราเชื่อว่าไทยเป็นเมืองท่องเที่ยว ไม่ว่าจะเลือกที่อยู่อาศัยด้วยวัตถุประสงค์ไหนก็อยู่ในกรอบ 3 โรงนี้”

ปีนี้ตั้งงบฯซื้อที่ดิน 1,000 ล้านบาท รองรับแผน 3-5 ปีข้างหน้า โดยซื้อที่ดินพหลโยธิน ติดโรงพยาบาลเปาโลฯ เกษตร 2 ไร่ กว่า 250 ล้านบาท พัฒนาคอนโดฯโลว์ไรส์เริ่มต้น 2.5-3 ล้านบาท เน้นพื้นที่ใช้สอยแข่งขันตลาดเช่า และจะซื้อที่ดินรัชดาฯสำหรับตลาดชาวจีน และที่ดินอู่ตะเภา รอบสนามกอล์ฟของบริษัท จากปัจจุบันมีแลนด์แบงก์ที่บ้านฉาง ระยอง 500 ไร่ ที่นิคมพัฒนา 600 ไร่

ตุนเงินสดรับมือสงคราม

ภายใต้วิกฤตตะวันออกกลาง “ไพโรจน์” ย้ำว่าการเดินเกมในไตรมาส 2 คือ 1.ตุนกระแสเงินสดเพิ่มเป็น 200 ล้านบาท และรักษาสภาพคล่อง ปัจจุบัน D/E Ratio อยู่ที่ 0.4 และชำระหนี้ธนาคารโครงการต่าง ๆ 2.รักษามาร์จิ้นคุมต้นทุนค่าขนส่ง และวัสดุก่อสร้าง โดยโครงการเปิดปีนี้ยังเป็นต้นทุนเดิม กำลังเจรจาผู้รับเหมาคงราคาไว้

3.ปรับพอร์ตขายไปที่สินค้าปิดง่าย โอนง่าย และดีมานด์ชัด ในระยองไม่พัฒนาโครงการ 3-5 ล้านบาทที่มีกลุ่มลูกค้าเป็นพนักงานโรงงาน ส่วนกรุงเทพฯยังโฟกัส 3-5 ล้านบาท และ 4.เสริมพอร์ตรายได้ประจำ ตั้งเป้าให้มีสัดส่วน 10% ภายใน 5 ปี

“ครึ่งหลังของปี 2569 ตลาดยังไม่ใช่ภาวะที่เล่นเกมรุก จากแรงกดดันราคาพลังงาน ต้นทุนการเงิน และความระมัดระวังของผู้บริโภคมีแนวโน้มชะลอไปอีกช่วงหนึ่ง หากสงครามยืดเยื้อ ราคาน้ำมันที่ไม่ลดลง อาจทำให้เงินเฟ้อกลับมาเป็นโจทย์สำคัญของเศรษฐกิจ แต่ในทุกวิกฤตยังมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มีฐานะการเงินแข็งแรง เข้าใจตลาดจริง และมีความสามารถขยับตัวเร็วกว่าผู้เล่นอื่นในอุตสาหกรรม”