ที่ดินแพงเว่อร์ป่วน”คอนโดลักเซอรี่” ตลาดหดตัว25% พึ่งเศรษฐี”จีน-ตอ.กลาง”ช็อปซื้อ

CBRE ชี้ปีหมูบิน คอนโดฯลักเซอรี่ลดความร้อนแรง คาดหดตัว -25% ยอดเปิดใหม่ปีนี้เหลือ 9,000 ยูนิต ต้นทุนราคาที่ดินในเมืองแพงเว่อร์ตัวการดันราคาห้องชุดขึ้นผิดปกติ ช่วง 4 ปีจาก 2 แสนพุ่งเป็น 2.8 แสน/ตร.ม. เจาะไส้ในตลาดช็อกเพราะมีภาวะ mismatch in pricing ทำห้องชุด 4 ดาว ขายราคา 5 ดาว จับตา “เศรษฐีจีน-ตะวันออกกลาง” ตัวช่วยช็อปซื้อเพนต์เฮาส์-ยูนิตใหญ่ 2-4 แสน/ตร.ม. เน้นจุดขายคอนโดฯหรูเมืองไทยถูกกว่าเมืองนอก 3-4 เท่า

นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี ประเทศไทย เปิดเผยว่า เทรนด์ธุรกิจที่อยู่อาศัยปี 2562 เป็นปีที่มีการเปลี่ยนแปลงและมีความท้าทายมากที่สุดในรอบ 3-4 ปี โฟกัสตลาดคอนโดมิเนียมระดับลักเซอรี่-ซูเปอร์ลักเซอรี่มีแนวโน้มการเปิดตัวใหม่ชะลอตัว ในขณะที่ตลาดรีเทลกับออฟฟิศบิลดิ้งเป็นปีที่ยังเติบโตได้ แต่อนาคตอันใกล้มีแนวโน้มการแข่งขันรุนแรงจากซัพพลายสร้างเสร็จที่มีผลต่อตลาดรวม

Mismatch in Pricing

เจาะตลาดคอนโดฯทำเลใจกลางเมือง ช่วงปี 2558-2561 เกิดภาวะบูมในสินค้าลักเซอรี่ขึ้นไป ราคาเฉลี่ย ณ สิ้นปี 2558 ตารางเมตรละ 2 แสนบาท ปรับขึ้นเป็น 2.8 แสนบาท ณ สิ้นปี 2561 ทำให้เกิดภาวะราคาคอนโดฯสูงเกินกำลังซื้อ เรียกว่า mismatch in pricing สะท้อนตัวชี้วัดการขายช้าลง เริ่มเห็นสัญญาณยูนิตเหลือขายปี 2561 สูงกว่ายอดเหลือขายปี 2560

“ก่อนหน้าปี”58 ราคาคอนโดฯใจกลางเมืองขึ้นเฉลี่ยปีละ 6-7% แต่เราจับตัวเลขเมื่อสิ้นปี”61 ราคาเฉลี่ยขึ้นสูงไปถึง 12.5% เป็นภาวะร้อนแรงด้านราคาอย่างเห็นได้ชัด”

ทั้งนี้ mismatch in pricing มีสาเหตุหลักมาจากต้นทุนราคาที่ดินในเมืองแพงขึ้นทุกวัน เป็นตัวหนุนหลังให้การตั้งราคาขายคอนโดฯขยับราคาแพงตามไปด้วย เปรียบเหมือนกับทำคอนโดฯ 4 ดาว แต่ขายราคา 5 ดาว

“โครงการต้นทุนที่ดินสูง แต่ตัวโปรดักต์อาจไม่ได้ลักเซอรี่มาก แต่จำเป็นต้องขายราคาลักเซอรี่ มันก็เลยผิดกลุ่ม เพราะโปรดักต์ผิดกลุ่มลูกค้า นี่คือความท้าทายอย่างมากในปีนี้ เราเห็นสัญญาณจากยอด unsold inventory ในโซนนั้น ๆ ค่อนข้างเหลือเยอะ”

ห้องชุด 2.2-3.3 แสน/ตร.ม.นำไปสู่การคาดการณ์ปีนี้ ตลาดคอนโดฯลักเซอรี่ลดลงจากปี 2561 มียอดเปิดตัวใหม่ 12,000 ยูนิต คาดว่าเหลือ 9,000 ยูนิตในปีนี้ หรือลดลง -25%

“เทียบกับกำลังซื้อรับได้กับห้องชุดลักเซอรี่ราคาไม่เกิน 2.5 แสน/ตร.ม. โดยห้องชุดราคา 3 แสน/ตร.ม. มีอัตราขาย 56% คอนโดฯไฮเอนด์ 2 แสน/ตร.ม. มีอัตราขาย 80% ถ้าหากโครงการไหนสำรวจตัวเองแล้วมี mismatch ขึ้นมา การแก้ไขมีทางเดียว คือ ต้องระบายสต๊อกเท่านั้น”

โดยมีผลสำรวจราคาเฉลี่ยคอนโดฯในเมืองแยกรายทำเล ณ สิ้นปี 2561 ทำเลสีลม-สาทร 221,300 บาท/ตร.ม. ทำเลสุขุมวิท 260,000 บาท/ตร.ม. ทำเลเพลินจิต-หลังสวน-ลุมพินี 290,000 บาท/ตร.ม. และทำเลริมเจ้าพระยา 334,300 บาท/ตร.ม. โดยค่าเฉลี่ยทุกทำเลอยู่ที่ 277,000 บาท/ตร.ม.

ตัวช่วย “เศรษฐีจีน-ตอ.กลาง”

กรรมการผู้จัดการ CBRE มองว่า ห้องชุดลักเซอรี่มีแนวโน้มการเปลี่ยนแปลงในด้านผู้ซื้อ จากเดิมซื้ออยู่เอง, ซื้อเก็งกำไร, ซื้อลงทุนระยะยาว โดยมีลูกค้าจีนซื้อลงทุนระยะสั้นจำนวนมาก ในกลุ่มตลาดกลาง-ล่างราคาไม่เกิน 1.5 แสนบาท/ตารางเมตร โดยปี 2560 มีการนำ 160 โครงการจัดโรดโชว์ขายลูกค้าจีน มีเซ็นเตอร์หลักที่ฮ่องกง ส่วนปี 2561 เพิ่มเป็น 200 กว่าโครงการ

“ซื้อลงทุนระยะสั้น ดีที่สุดคือต้องขายก่อนโอน แต่ถ้าทำไม่ได้ก็ยอมถือในมือไม่เกิน 5 ปี เป็นพฤติกรรมของการซื้อเก็งกำไร”

ในขณะที่แนวโน้มปีนี้ พฤติกรรมการซื้อทั้งลูกค้าคนไทยและต่างชาติปรับมาเป็นการซื้ออยู่เองกับซื้อลงทุนระยะยาวมากขึ้น โดยเฉพาะลูกค้าจีนที่มีกำลังซื้อสูงมาก เริ่มเข้ามาซื้อของแพงในบ้านเรา

“ลูกค้าตลาดบนปี 2560 เราขายไป 217 ยูนิต มีลูกค้าจีน 29% ปี 2561 ขายไป 300 ยูนิต ลูกค้าจีนถึง 67% ปีนี้กำลังซื้อจีนตลาดลักเซอรี่จะทยอยเข้ามาอีก ล่าสุดคอนโดฯ มาร์ก สุขุมวิท ขาย 10 ยูนิตสุดท้าย แทนที่จะลดราคา กลยุทธ์การตลาดกลับตั้งราคาค่อนข้างสูง เพนต์เฮาส์ขายได้ตารางเมตรละ 4.5 แสน ฉะนั้น ต้องโฟกัสกำลังซื้อจีนกลุ่มนี้ให้มากขึ้น นิยมซื้อแบบ 2 ห้องนอนมากสุด”

ควบคู่กับหันไปเจาะตลาดลูกค้ากลุ่มประเทศตะวันออกกลางมากขึ้น เพียงแต่การตลาดต้องทำงานหนักขึ้นเพราะมีความยากง่ายแตกต่างจากการทำตลาดลูกค้าจีน

“ลูกค้าตะวันออกกลางมีความยากตรงที่ส่วนใหญ่ใช้รูปแบบคอนเน็กชั่นเป็นหลัก ตลาดจีนช่องทางหลักคือจัดเอ็กซิบิชั่นในฮ่องกง ซึ่งเปรียบเสมือนโชว์รูมจัดแสดงสินค้าอสังหาฯใหญ่ที่สุดอยู่แล้ว”

เทรนด์ลีสโฮลด์ครึ่งปีหลัง

นางสาวอลิวัสสากล่าวถึงราคาที่ดิน 3 โซนดังที่ทำสถิตินิวไฮในทำเล เทรนด์ปีนี้ยังไม่มีสัญญาณราคาที่ดินจะปรับตัวแพงขึ้นกว่าเดิม ประกอบด้วยนิวไฮสูงสุดเป็นของโซนเซ็นทรัลลุมพินี

(เพลินจิต-หลังสวน) ตารางวาละ 3.1 ล้านบาท, โซนสุขุมวิท สถิติล่าสุดอยู่ในซอยทองหล่อ หรือสุขุมวิท 55 ซึ่งมีการซื้อขายจริงตารางวาละ 2.8 ล้านบาท

“การขยับราคาของโซนทองหล่อ ปัจจุบันไม่มีการซื้อขายต่ำกว่าตารางวาละ 2 ล้านบาท กรณีดีลที่ดินตารางวาละ 2.8 ล้าน มีเงื่อนไขพิเศษผู้ซื้อทำโรงแรม ไม่ได้นำมาสร้างคอนโดฯขาย ยอมซื้อแพงเพราะถือเป็นแอสเสตระยะยาว”

อีกโซนคือสีลม-สาทร สถิติยังเป็นการซื้อขายที่ดินสถานทูตออสเตรเลีย แปลงใหญ่ 7 ไร่เศษ โดยศุภาลัยประมูลซื้อได้ในราคาตารางวาละ 1.7 ล้านบาท

“ราคาที่ดินปี”62 คนระมัดระวังการซื้อมากขึ้น คนขายไม่กล้า combine ราคา ถ้ามีแปลงทำเลดีมาก ๆ ออกมาอาจมีการทำนิวไฮได้อีก แต่ภาพรวมไม่น่าสูงขึ้นมาก บทบาทที่ดินแบบลีสโฮลด์จะมีสูงขึ้น ซึ่งเทรนด์ลีสโฮลด์จะพูดเยอะในช่วงครึ่งปีหลัง” นางสาวอลิวัสสากล่าว