อสังหาริมทรัพย์

ถก “LPN-สมาคมนิติบุคคล” ปัญหาโลกแตก “คอนโดฯเช่ารายวัน” ถึงเวลาต้องมี “เจ้าภาพ” หน่วยงานรัฐ

สัมภาษณ์

ปัญหาโลกแตกที่กลายเป็นเทรนด์ร้อนแรงแห่งปีหนีไม่พ้นการนำห้องชุดมาปล่อยเช่ารายวัน “ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษกูรู 2 ราย มี “สมศรี เตชะไกรศรี” กรรมการผู้จัดการบริษัท ลุมพินี พร็อพเพอร์ตี้ มาเนจเม้นท์ จำกัด หรือ LPP บริษัทลูกในเครือ แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเม้นท์ กับ “สามภพ บุนนาค” นายกสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย เรียกกันสั้น ๆ ว่า สมาคมนิติบุคคล

ทั้งนี้ สภาพปัญหาเกิดจากการใช้ประโยชน์ข้ามฟังก์ชั่น กล่าวคือ “คอนโดมิเนียม” เป็นที่อยู่อาศัย เมื่อมีการรับโอนแล้วเจ้าของห้องชุดต้องจ่ายค่าส่วนกลาง มีกฎกติกาการอยู่ร่วมกันในฐานะเป็นที่อยู่อาศัย (residential) ต่อมา แผนธุรกิจของบริษัทบวกกับพฤติกรรมการซื้อ มีลูกค้าซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่ามากขึ้น จากการอยู่อาศัยเพิ่มเจตนาการซื้อเป็นการลงทุน (commertial) ซึ่งทำได้หากเป็นการปล่อยเช่ารายเดือน

คำว่าปัญหาโลกแตกเกิดขึ้นเพราะในช่วงหลายปีที่ผ่านมา การปล่อยเช่ารายเดือนหันมาเน้นปล่อยเช่ารายวัน ซึ่งผิด พ.ร.บ.โรงแรมเต็มประตู นอกจากผิดกฎหมายแล้วยังสร้างความเดือดร้อนและสร้างผลกระทบให้กับเจ้าของห้องชุดที่พักอาศัยในตึกเดียวกันเป็นอย่างมาก

ปัญหาลามเข้า “กรรมการ”

ในฐานะที่ LPP ดูแลบริหารนิติบุคคลอาคารชุด 200 โครงการ ผู้พักอาศัยแตะ 3 แสนคน “พี่เหนียว-สมศรี” สะท้อนสภาพออกมาว่า การนำคอนโดฯมาปล่อยเช่ารายวัน นิติบุคคลบริหารจัดการได้ แม้เป็นเรื่องยากอีกเรื่องหนึ่งก็ตาม

…ต้องบอกว่า จำนวนน้อยที่เป็นแบบนี้ และไม่ใช่ทุก ๆ โครงการ บางโครงการเรารู้เลยว่าไม่ต้องสนใจเรื่องพวกนี้ เพราะคนอยู่จริงอีกเรื่อง คือ คอนโดฯ ลุมพินี จับตลาดกลาง-ล่าง ส่วนใหญ่ไม่ใช่กลุ่มลูกค้าปล่อยเช่ารายวัน

เดิมปัญหาจำกัดวงอยู่ที่เจ้าของห้องชุดหรือเจ้าของร่วมเป็นคนปล่อยเช่ารายวัน เพราะการฝากปล่อยเช่าไว้กับนิติบุคคลสิ่งที่ทำได้คือต้องปล่อยเช่าแบบรายเดือนเท่านั้น

ประเด็นอยู่ตรงเราเริ่มเห็นพัฒนาการของการซื้อลงทุน เพราะคอนโดฯ กฎหมายไทยให้สิทธิ์ลูกค้าต่างชาติซื้อได้ในโควตาโครงการละ 49% เขาก็สามารถมีตัวแทนมาเป็นกรรมการนิติฯได้ ในขณะเดียวกัน บางโครงการในเซ็กเมนต์ไฮเอนด์ซึ่งต้องยอมรับว่ามีคนไทยซื้อลงทุนอยู่พอสมควร

รูปแบบเริ่มมีการส่งตัวแทนเข้ามาเป็นกรรมการนิติฯ เพื่อใช้อิทธิพลหรือใช้พาวเวอร์อะไรก็ตาม มาออกมติกรรมการหรือสร้างโอกาสให้นิติบุคคลทำปล่อยเช่ารายวันให้

นิติบุคคลโดนเช็กบิลด้วย

สิ่งที่ทำได้ในแง่กฎหมาย เนื่องจากปัญหาคอนโดฯปล่อยเช่ารายวันเริ่มเยอะและเริ่มรุนแรงในภาพรวม ทำให้มีคดีฟ้องร้องและมีคำพิพากษาออกมาเป็นตัวอย่างแล้ว ทางฝ่ายกฎหมายของ LPP ใช้วิธีการสำเนาและสื่อสารไปยังกรรมการนิติฯของเราทุกแห่ง เพื่อเรียนให้ท่านทราบว่าขอบเขตการบริหารจัดการจำเป็นต้องชอบธรรม ต้องชอบด้วยกฎหมายด้วย

ตามปกติ ถ้าอยากปล่อยเช่ารายวันต้องไปจดทะเบียนเป็นโรงแรม แขกที่มาพักต้องมีการแจ้งประวัติไปให้ตรวจคนเข้าเมือง (ตม.) รับทราบตลอดเวลาที่พำนักในประเทศไทย ซึ่งเราก็ทราบ ๆ กันว่า การปล่อยเช่าที่หละหลวมทำให้มีผู้เช่าที่ไม่พึงประสงค์เข้าไปพักในคอนโดฯจำนวนหนึ่ง กลายเป็นความไม่ปลอดภัยของเจ้าของร่วม

นอกจากนี้ พฤติกรรมการพักอาศัย ถ้าเช่ารายเดือนจะต้องอยู่ยาวทำให้ไม่ค่อยมีปัญหาอะไร แต่ถ้าเช่ารายวันพฤติกรรมการใช้อาคารจะคนละแบบ เช่น ปาร์ตี้เสียงดัง การใช้ส่วนกลางไม่เกรงใจใครเพราะถือว่าตัวพักแค่ 1-2 คืนก็ไปแล้ว ไม่ต้องรับผิดชอบอะไร

เพราะฉะนั้นการนำห้องชุดให้เช่ารายวัน ผิดกฎหมายแน่นอน ยิ่งให้นิติบุคคลเป็นตัวแทนปล่อยเช่ารายวันให้ด้วยก็ยิ่งผิด มติคณะกรรมการให้ทำก็ต้องรับผิดชอบด้วย เพราะถ้ามติกรรมการไม่ชอบธรรมหรือไม่ชอบด้วยกฎหมาย นิติกรรมมีผลเป็นโมฆะ ซึ่งก็คือทำไม่ได้ตั้งแต่แรก

กรรมการไทย-เอเย่นต์จีน

ยุคบูมของกำลังซื้อลูกค้าต่างชาติ ซึ่ง 3 ปีหลังกลุ่มมาแรงสุดคือลูกค้าจีน “พี่เหนียว-สมศรี” ยอมรับว่า เป็นปัญหาใหม่แต่…แก้ไขได้

…หนีไม่พ้นค่ะ ตอนหลัง LPN เริ่มจับตลาดไฮเอนด์ทำให้ต้องเตรียมตัวรับมือกับปัญหาคอนโดฯเช่ารายวัน ก่อนหน้านี้เท่าที่เริ่มโอนโครงการไฮเอนด์ เรามีการพูดคุยกับกรรมการบางโครงการ คุยตั้งแต่ปีที่แล้ว นิติบุคคลเองก็ต้องมีโมเดลรับมือกับกรรมการที่มาแนวนี้ ต้องหาวิธีเช็กให้ได้ว่ากรรมการที่มาแต่ละคนเป็นกลุ่มตรงนี้ใช่หรือเปล่า

เพราะถ้าใช่ก็ต้องหาวิธีการคุยกับเขาให้มากขึ้น ให้รู้ว่ากฎหมายไทยอะไรที่ทำได้กับทำไม่ได้

ถ้าถามตรง ๆ ว่าเป็นกลุ่มเจ้าของร่วมคนจีนหรือเปล่า ก็ยอมรับว่าใช่ เขาจะหาวิธีสมัครเป็นกรรมการ ส่วนใหญ่ก็เอเย่นต์จีนนี่แหละ แต่ไม่อยากจะบอกเลยว่าคอนโดฯไฮเอนด์มีหลายแห่งก็ทำแบบนี้โดยที่เจ้าของร่วมเป็นคนไทยนี่แหละ (หัวเราะ)

คอนเซ็ปต์ LPP คือ ร่วมใจ ห่วงใย แบ่งปัน กรรมการนิติบุคคล จึงมีความจำเป็นที่เจ้าของร่วมทุกคนต้องใส่ใจเวลาโหวตเลือกเขามาทำหน้าที่รักษาผลประโยชน์ของพวกท่าน เพราะถ้าชุมชนในโครงการไม่เข้มแข็งอาจสร้างปัญหาให้มากกว่าแก้ไขปัญหาค่ะ

ทัวร์จีนทะลักปัญหาลุกลาม

ถัดมา “สามภพ บุนนาค” นายกสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย หรือสมาคมนิติบุคคล นำเสนอโมเดลหน่วยงานรัฐต้องเป็นเจ้าภาพ ไม่ใช่เกี่ยงกันทำอย่างทุกวันนี้

…ปัจจุบันดีมานด์เช่ารายวันก็เยอะมากโดยเฉพาะชาวจีน เนื่องจากมีราคาถูก และไม่ได้ต้องการฟาซิลิตี้ที่มากมายอย่างโรงแรม

ผมมองว่า การที่รัฐบาลส่งเสริมให้คนต่างประเทศเข้ามาเที่ยวในประเทศไทยโดยเฉพาะชาวจีนส่งผลให้ปัญหาปล่อยเช่ารายวันลุกลาม เป็นเรื่องดีสำหรับการท่องเที่ยวแต่ก็ต้องดูด้วยว่าเขามาแล้วเขาทำผิดกฎหมายไหม เราอยากได้รายได้จากการท่องเที่ยวแต่เราก็ต้องรักษาประเทศชาติไว้ด้วย

ในต่างประเทศอย่าง เยอรมนี สิงคโปร์ เกาหลี ไม่สามารถทำอะไรอย่างนี้ได้

ลุ้นเลือกตั้ง-รัฐบาลใหม่แก้ไข

สถานการณ์คอนโดฯปล่อยเช่ารายวันมีแนวโน้มเพิ่มมากขึ้น เนื่องจากรัฐบาลที่เป็นผู้ดำเนินการหลักในการแก้ไขปัญหาไม่มีความชัดเจนที่จะควบคุม ไม่บังคับใช้กฎหมายอย่างเคร่งครัด และที่สำคัญหน่วยงานรัฐอย่าง กรมที่ดิน กรมการปกครอง ตำรวจ และตำรวจตรวจคนเข้าเมือง (ตม.) ต้องร่วมกันทำงานเพื่อแก้ไขปัญหาคอนโดฯปล่อยเช่ารายวันอย่างจริงจัง

คนที่มีอำนาจจัดการเรื่องนี้ คือ รัฐบาลที่ต้องออกกฎว่าห้ามปล่อยเช่ารายวันอย่างจริงจัง ไม่ใช่ไปใช้ทางอ้อมให้ลูกบ้านไปแจ้ง ตม.เอง คือ…ผมไม่แน่ใจว่ามันเป็นหน้าที่ของเราที่ต้องไปหาหลักฐานของผู้กระทำความผิดเองหรือเป็นหน้าที่ของตำรวจ เรียกว่า เจ้าหน้าที่เพิกเฉยต่อหน้าที่ ปล่อยปละละเลย ซึ่งผมก็ไม่เห็นว่าเจ้าหน้าที่รัฐคนไหนจะถูกลงโทษ

ถามว่าสมาคมทำอะไรได้ไหม สมาคมไม่มีอำนาจ ไปจับคนปล่อยเช่าก็ไม่ได้ นอกจากว่าเราจะเป็นกระบอกเสียงให้กับลูกบ้านที่เดือดร้อน แต่เราไม่มีอำนาจหรือบทบาทไปควบคุมใคร ผมยกตัวอย่าง ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด มีหลายที่ที่ผู้จัดการนิติฯ ทำไม่ชอบทำไม่ถูกกฎหมาย ผมก็ไม่เห็นว่าจะมีหน่วยงานของรัฐที่เข้ามาดูแล

ผมว่าเรื่องนี้เป็นวาระแห่งชาติได้ แต่อยู่ที่ใครจะผลักดัน เท่าที่ประเมินดูคอนโดฯที่ไม่ปล่อยเช่ารายวันเลยมีแค่ 10-20% ปัญหามันใหญ่มาก

ตอนนี้เรากำลังจะเลือกตั้ง ผมหวังว่ารัฐบาลใหม่ให้ความสำคัญกับปัญหานี้และควรมีเจ้าภาพมาดูแลจัดการ จะเป็นประโยชน์กับประเทศชาติมากที่สุด