อสังหาริมทรัพย์

จีน-ฮ่องกงมือเติบซื้อคอนโด ลุ้นต่างชาติโอนนิวไฮแสนล้าน

ตลาดคอนโดฯมีเซอร์ไพรส์ ครึ่งปีแรก 2562 ลูกค้าต่างชาติเหมาซื้อยกตึก-ยกฟลอร์ต่อเนื่อง “คอลลิเออร์สฯ” คาดการณ์ปีนี้เงินโอนข้ามประเทศซื้อห้องชุดทะลุ 1 แสนล้านเป็นปีแรก บิ๊กแบรนด์ขายเพลิน “เอพี-อนันดา-โนเบิล-พฤกษา-อารียา-ไซมิสแอสเสท-เอสซี-ออริจิ้น-แอสเซทไวส์” จีบพันธมิตรจีน-ฮ่องกงเหนียวแน่น เทรนด์ใหม่ลูกค้าจีนแตกทำเลชานกรุง เกาะรถไฟฟ้าสายใหม่ย่านอ่อนนุช-ศรีนครินทร์-มีนบุรี

ครึ่งปีแรก 2562 สถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียมเมืองไทยดูเหมือนจะมีสัญญาณบวกจากกำลังซื้อลูกค้าต่างชาติที่สามารถโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมในเมืองไทยได้ 49%

ล่าสุดมีสำนักวิจัยอสังหาริมทรัพย์ประเมินว่า ยอดโอนกรรมสิทธิ์ภายใต้โควตาลูกค้าต่างชาติในปี 2561 จำนวน 92,192 ล้านบาทนั้น คาดว่าจนถึงสิ้นปี 2562 มีโอกาสเห็นการเติบโตต่อเนื่อง และคาดว่าจะเห็นลูกค้าต่างชาติมีการรับโอนห้องชุดมูลค่ารวมกันเกิน 1 แสนล้านบาทเป็นปีแรก

ลูกค้าจีน+ฮ่องกงมือเติบ

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ตลาดอสังหาฯเมืองไทยสำหรับนักลงทุนต่างชาติยังมีแนวโน้มขยายตัวได้ต่อเนื่อง เพราะยังสามารถทำผลตอบแทนการลงทุนเฉลี่ยปีละ 5-7% ราคาห้องชุดในกรุงเทพฯ เทียบกับเมืองหลวงทั่วโลก ไทยยังมีราคาต่ำกว่าหลายเท่า จึงดึงดูดความสนใจซื้อลงทุน ถึงแม้ภาพรวมอาจไม่หวือหวาเมื่อเทียบกับครึ่งปีแรก 2561

“ในจำนวนชาวต่างชาติทั้งหมด ลูกค้าจีนเป็นกลุ่มหลักที่ซื้อคอนโดฯในเมืองไทย กรณีซื้อลงทุนให้เช่าก็มีดีมานด์จากนักท่องเที่ยวจีนที่เข้ามาเที่ยวในไทย 10 ล้านคน ลูกค้าจีนจึงมีบทบาทในตลาดอสังหาฯไทยมากขึ้น ทั้งการซื้อคอนโดฯเพื่ออยู่อาศัย การเช่าอาคารสำนักงาน รวมถึงการร่วมลงทุนกับผู้ประกอบการไทย ซึ่งมีมูลค่าร่วมทุนแล้ว 152,400 ล้านบาท”

สถิติลูกค้าจีนโอนเงินเพื่อซื้อห้องชุดในปี 2560 อยู่ที่ 23,621 ล้านบาท ปี 2561 เพิ่มเป็น 39,178 ล้านบาท ขยายตัว 65.9% รองลงมาเป็นลูกค้าชาวอเมริกัน 13,739 ล้านบาท สะท้อนภาพความสำคัญของลูกค้าจีนได้เป็นอย่างดีไฮไลต์เป็นของจีนกับฮ่องกงในปี 2561 ซื้อรวมกัน 15,000 ยูนิต คำนวณเฉลี่ยยูนิตละ 5 ล้านบาท เท่ากับเป็นยอดซื้อ 75,000 ล้านบาท เทียบกับยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั้งประเทศมี 49,018 ยูนิต มูลค่าโอนรวม 234,534 ล้านบาท แสดงว่ามีสัดส่วนถึง 1 ใน 3 ของยอดโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2561 ทีเดียว

คาดต่างชาติซื้อเกิน 1 แสนล้าน

ทั้งนี้ ยอดซื้อ 15,000 ยูนิต ของลูกค้าจีนและฮ่องกง มีสัดส่วนครึ่งหนึ่งของตลาดลูกค้าต่างชาติรวมกัน และเป็นห้องชุดอยู่ระหว่างการก่อสร้างและส่งมอบหลังปี 2561 จึงเป็นปัจจัยที่ทำให้แนวโน้มในปี 2562-2563 หากลูกค้าจีนรับโอนทั้งหมดจะมีมูลค่าโอนไม่ต่ำกว่าปีละ 45,000 ล้านบาท คิดเป็นอัตราเติบโต 10-15% เทียบกับปี 2561 ที่ลูกค้าจีนมียอดโอน 39,000 ล้านบาท

สำหรับพื้นที่ที่นักลงทุนชาวจีนให้ความสนใจซื้อลงทุน แบ่งเป็นอันดับ 1 อยู่ในกรุงเทพฯ รองลงมา เชียงใหม่ พัทยา ภูเก็ต เกาะสมุย เป็นต้น

ส่วนภาพใหญ่ประเมินว่า ยอดโอนเงินข้ามประเทศเพื่อซื้อห้องชุดของลูกค้าต่างชาติซึ่งร้อนแรงและโดดเด่นในช่วงปี 2560 จำนวน 70,758 ล้านบาท เพิ่มเป็น 92,129 ล้านบาทในปี 2561 ส่วนปี 2562 คาดว่ากำลังซื้อต่างชาติมีโอกาสเห็นเงินโอนเกิน 100,000 ล้านบาทเป็นปีแรก

จีนรุ่นใหม่ซื้อทำเลชานกรุง

นายภัทรชัยกล่าวต่อว่า พฤติกรรมลูกค้าจีนซื้อยกตึก-ยกฟลอร์ ยังมีให้เห็นต่อเนื่องจากปี 2561 ทั้งในกรุงเทพฯและต่างจังหวัดหัวเมืองท่องเที่ยว อาทิ เชียงใหม่ ลูกค้าหลักมาจากจีน ฮ่องกง เกาหลี ยุโรป อเมริกา ทำเลกระจุกตัวโซนถนนนิมมานเหมินท์ กับย่านใจกลางเมือง, ภูเก็ตในย่านหาดป่าตอง กมลา สุรินทร์ ราไวย์ ในหาน, พัทยาในย่านเขาพระตำหนักและเมืองพัทยา

ไฮไลต์ของกรุงเทพฯ ครึ่งปีแรกเริ่มเห็นการกระจายทำเล จากเดิมช่วง 1-2 ปีนิยมซื้อในโซนพระราม 9, รัชดาฯ, ทองหล่อ ล่าสุดมีการแตกตัวซื้อแบบดาวกระจายออกไปรอบนอกมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นทำเลอ่อนนุช, ย่านบางนา-ตราด ในโครงการเอ สเปซ เมกา ของกลุ่มอารียา พร็อพเพอร์ตี้

ย่านศรีนครินทร์ กลุ่มโนเบิล ดีเวลอปเม้นท์ เปิดสำนักงานขาย แต่ทำโบรชัวร์และสื่อโฆษณาภาษาจีน และเน้นทำการตลาดกับลูกค้าจีน โดยยังไม่ได้เปิดขายลูกค้าไทย เป็นคอนโดฯสูง 43 ชั้น 1,014 ยูนิต แบรนด์ “NOBLE NUE ศรีนครินทร์” ทำเล 0 ก้าวจากรถไฟฟ้าสายสีเหลือง สถานีศรีลาซาล, กลุ่มออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่เปิดขายคอนโดฯสูง 31 ชั้น แบรนด์ “ดิ ออริจิ้น รามคำแหง 209-อินเตอร์เชนจ์” ใกล้สถานีมีนบุรี ชูจุดขาย 200 ก้าวจากรถไฟฟ้า ยังมีลูกค้าจีนตามไปซื้อ

โครงการ “แอทโมซ รัชดา-ห้วยขวาง” พัฒนาโดยบริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด ก็สามารถปิดการขายต่างชาติเต็ม 49%, โครงการ “แชมเบอร์ส อ่อนนุช สเตชั่น” ของกลุ่มเอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชัน เป็นต้น

บิ๊กแบรนด์ขายยกตึกฉลุย

สำหรับการเหมาซื้อยกตึกของลูกค้าต่างชาติในช่วงครึ่งปีแรก 2562 กล่าวได้ว่ามีดีมานด์ต่อเนื่อง อาทิ โครงการเปิดขายใหม่ล่าสุดของกลุ่มอนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ แบรนด์ “Ideo Q พหล-สะพานควาย” ทำเล 0 ก้าวจากสถานีบีทีเอสสะพานควาย สูง 39 ชั้น 3 อาคาร 1,119 ยูนิต นำบางอาคารไปขายต่างชาติโดยเฉพาะ, “ไฮป์ สาทร-ธนบุรี” 914 ยูนิต มูลค่า 2,000 ล้านบาท ตัดขายยกตึก 2 อาคาร 400 ยูนิต และ “พลัมคอนโด รังสิต อะไลฟ์” ของกลุ่มพฤกษา เรียลเอสเตท ขายแบบยกอาคารให้เอเยนซี่ต่างชาตินำไปทำตลาด

โครงการ “ไซมิส สุขุมวิท 87” ของกลุ่มไซมิส แอสเสท นำห้องชุดชั้น 20 ขึ้นไป ขายให้นักลงทุนจีน และคอนโดฯที่เปิดขายในไตรมาส 2/62 “ไซมิส เอ๊กซ์คลูซีฟ รัชดา” กับ “ไซมิส พระราม 9” ปิดการขาย 40% ให้กับลูกค้าจีน, โครงการ “aspire อโศก พระราม 9” กับ “aspire สุขุมวิท-อ่อนนุช” ปิดการขายลูกค้าจีน 49% เช่นเดียวกัน

นายกคอนโดฯชี้โตจากแบ็กล็อก

ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” เพิ่มเติมว่า ครึ่งปีแรกภาพรวมตลาดคอนโดฯมีการถดถอยในกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติ อย่างไรก็ตาม แนวโน้มเงินโอนซื้อห้องชุดปีนี้ ถ้าทำได้เกิน 1 แสนล้านบาท มองว่ามีความเป็นไปได้ แต่เป็นกำลังซื้อหรือยอดโอนมาจากแบ็กล็อก (ยอดขายรอโอน) ซึ่งเป็นการซื้อภายในปี 2561 และมีการทยอยสร้างเสร็จและโอนในปีนี้

ส่วนข้อเสนอแนะต่อรัฐบาลใหม่ ดร.อาภากล่าวว่า ก่อนหน้านี้เมื่อ 2-3 ปีที่แล้ว กำลังซื้อต่างชาติอาจเรียกได้ว่ามั่งคั่ง เคยมีการเสนอให้เก็บภาษีซื้ออสังหาฯในอัตราสูง เพื่อนำเป็นรายได้แผ่นดินเหมือนกับหลายประเทศเขาทำกัน แต่ตอนนี้สถานการณ์เปลี่ยน เทรดวอร์ทำให้ทุกคนอ่อนเปลี้ยเพลียแรง ข้อเสนอนี้ไม่ควรนำมาใช้ในตอนนี้

ข้อเสนอต่อรัฐบาลใหม่ควรเร่งรัดออกมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ยกเว้นค่าโอน-จดจำนอง 3% เพื่อช่วยเหลือผู้บริโภค โดยประเมินว่ามูลค่าโอนที่อยู่อาศัยปีละ 7 แสนล้านบาท หากรัฐบาลกระตุ้นจะทำให้เกิดการหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจ 2.9-3 เท่า หรือหมุนเวียน 2 ล้านล้านบาท ในส่วนของผู้ประกอบการมูลค่าโอน 7 แสนล้านบาท เป็นส่วนแบ่งของบริษัทที่อยู่ในระบบภาษี 66% หรือ 2 ใน 3 ถ้าสามารถโอนได้มากขึ้น ก็มีเงินจ่ายภาษีนิติบุคคลมากขึ้น รัฐบาลก็มีรายได้มากขึ้น ส่วนจะออกเป็นมาตรการ 1 ปี หรือ 6 เดือนก็ขึ้นกับการตัดสินใจของรัฐบาลใหม่ จุดเน้นอยู่ที่ต้องเร่งทำในทันที

 

ไม่พลาดข่าวสารเศรษฐกิจ เจาะลึกทุกประเด็นทั้งภาครัฐ-เอกชน เพิ่มเราเป็นเพื่อนที่ Line ได้เลยพิมพ์ @prachachat หรือ คลิกลิงก์ https://line.me/R/ti/p/@prachachat 

หรือจะสแกน QR Code ในรูป เราพร้อมเสิร์ฟข่าวเศรษฐกิจ-ธุรกิจถึงมือผู้อ่านทันที!