อสังหาริมทรัพย์

“ฟื้นชีพ” คอนโด 5 หมื่น/ตร.ม. แข่งเดือดรุมทึ้งเรียลดีมานด์

บิ๊กแบรนด์ฟื้นชีพคอนโดฯ 5 หมื่น/ตร.ม.เผยผู้ซื้อลูกค้าเรียลดีมานด์ แต่การแข่งขันสูง ต้นทุนก่อสร้าง-ที่ดินค้ำคอ LPN แตกทำเลเอกชัย ผุดห้องชุดต่ำล้าน 2.2 พันยูนิต เริ่ม ตร.ม.ละ 4 หมื่น เสนาฯ เล็งเปิด 3 โครงการเริ่ม 3.5 หมื่น ศุภาลัย ปักธงห่างรถไฟฟ้าสีน้ำเงินสถานีบางอ้อ 190 เมตร ขายเริ่มต้น ตร.ม.ละ 5 หมื่น

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ปี 2563 มีสัญญาณเศรษฐกิจชะลอตัวต่อเนื่องจากปัจจัยกดดันของจีดีพีระดับต่ำ ค่าเงินบาทแข็ง กำลังซื้อยังไม่ฟื้นตัว รวมทั้งปัจจัยการเมืองภายในประเทศที่ส่งผลต่อจิตวิทยาการลงทุนของผู้ประกอบการ ทำให้เห็นการปรับตัวของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่หวนกลับมาลงทุนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมตลาดกลาง-ล่างอีกครั้ง ราคาเฉลี่ยตารางเมตรละ 5 หมื่นบาทบวกลบ หลังจากในช่วง 2-3 ปีก่อนหน้าเป็นเซ็กเมนต์ที่หายไปจากตลาด

นักลงทุน-ลูกค้าต่างชาติวูบ

นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN เปิดเผยว่า แผนลงทุนปี 2563 ต้องลงทุนอย่างระมัดระวัง ตั้งเป้าเปิดตัวใหม่ 10 โครงการ มูลค่ารวม 12,000-13,000 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นแผนโครงการที่ชะลอจากปี 2562 แบ่งเป็นแนวราบ 4 โครงการ 5,000 ล้านบาท คอนโดมิเนียม 6 โครงการ มูลค่า 7,000-8,000 ล้านบาท

โดยเรื่องใหม่ในปีนี้ LPN กลับมาทำคอนโดฯ เจาะเรียลดีมานด์ราคาต่ำล้านอีกครั้ง หลังจากหยุดการทำตลาดเซ็กเมนต์นี้ในช่วงที่ผ่านมา เนื่องจากติดปัญหามียอดปฏิเสธสินเชื่อสูง สะท้อนภาวะกำลังซื้อลูกค้าอ่อนแอ

อย่างไรก็ตาม มีปัจจัยกดดันเพราะธุรกิจอสังหาฯในภาพใหญ่ถือว่าเปราะบาง กลุ่มลูกค้าซื้อลงทุนและลูกค้าต่างชาติหดตัวอย่างรวดเร็วจากเกณฑ์ LTV-loan to value ที่บังคับเงินดาวน์ 20% ในการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ประกอบกับค่าเงินบาทแข็ง ตลาดโลกชะลอตัว ทุกอย่างกระทบกำลังซื้อหมดทำให้จำเป็นต้องกลับมาพิจารณาลูกค้าเรียลดีมานด์ หรือกลุ่มที่ต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง ในขณะที่กลุ่มตลาดกลาง-ล่างถือเป็นฐานลูกค้าหลักของ LPN อยู่แล้ว

LPN ปักหมุดโลว์ไรส์ทำเลเอกชัย

นายโอภาสกล่าวว่า ปีนี้มีการวางแผนจัดซื้อที่ดินภายใต้กลยุทธ์ที่เรียกว่า “กลยุทธ์เข้าซอย” หมายถึงมองหาต้นทุนที่ดินที่ไม่จำเป็นต้องอยู่ริมถนนใหญ่ แต่อยู่ในซอยในรัศมีการเดินทางไม่เกิน 1 กิโลเมตร เพื่อให้ห้องชุดมีราคาขายเฉลี่ยตารางเมตรละ 50,000 บาท หรือราคา 1 ล้านบาทบวกลบ

ล่าสุดภายในไตรมาส 1/63 เตรียมเปิดตัวคอนโดฯราคาต่ำล้านบนทำเลถนนเอกชัย จ.สมุทรสาคร คาดว่าใช้แบรนด์ลุมพินีทาวน์ พระราม 2-เอกชัย ซึ่งบริษัทจัดซื้อแลนด์แบงก์ผืนใหญ่ ออกแบบเป็นอาคารโลว์ไรส์สูง 8 ชั้น จำนวน 2,200 ยูนิต มูลค่าโครงการ 2,000 ล้านบาท

“ต้นทุนที่ดินเราซื้อเป็นแปลงใหญ่ ทำให้ราคาเฉลี่ย 35,000 บาท/ตารางวา กำหนดราคาคร่าว ๆ ไม่เกินห้องละ1 ล้านบาท หรือมีราคาเริ่มต้น 40,000 บาท/ตารางเมตรขึ้นไป”

ห้องชุดต่ำล้านเบียดทาวน์เฮาส์

ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ปี 2563 ถือเป็นปีที่ยากลำบากอีกปีหนึ่ง ซึ่งสถานการณ์ตอนนี้สำนักวิจัยของธนาคารไทยพาณิชย์ SCB EIC วิเคราะห์ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์เทรนด์จะเป็นขาลงต่อเนื่อง ในภาพรวมตลาดเมื่อ 10 ปีที่แล้ว สัดส่วนที่อยู่อาศัยเป็นคอนโดฯ 40% บ้าน 60% แต่ใน 10 ปีที่ผ่านมา พฤติกรรมการอยู่อาศัยมีการเปลี่ยนแปลงไปตามการเจริญเติบโตของเมือง ทำให้นิยมสินค้าคอนโดฯมากขึ้น เซ็กเมนต์ที่มีการแข่งขันสูงเกาะกลุ่มอยู่ในช่วงราคา 1-2 ล้านบาท และ 2-3 ล้านบาท แต่มีข้อดี คือ ลูกค้าเรียลดีมานด์ซื้อเกิน 50% เมื่อเทียบกับคอนโดฯตลาดกลาง-บน

“สิ่งที่น่าสนใจ คือ อาคารชุดเซ็กเมนต์ไม่เกิน 1 ล้านบาท มีดีมานด์ตลอดเวลา โดยเฉพาะกลุ่มคนที่เงินเดือน 15,000-20,000 บาท ขณะเดียวกันซัพพลายในตลาดมีน้อยมากเพราะทำยาก หากเทียบราคาที่อยู่อาศัยต่ำล้านด้วยกัน มองว่าการซื้อคอนโดฯต่ำล้านเป็นการซื้อทดแทนทาวน์เฮาส์ 8-9 แสนบาท เพราะไม่มีสินค้าในตลาดให้ซื้อแล้ว เพราะต้นทุนสูงทั้งค่าก่อสร้างและค่าที่ดิน”

เสนาฯปูพรม 3 โครงการ Q2

แผนลงทุนปีนี้ วางแผนเปิดตัวใหม่ 10 โครงการ มูลค่ารวม 7,500 ล้านบาท แบ่งเป็น คอนโดฯ 6 โครงการ แนวราบ 4 โครงการ โดยเสนาฯหันมาโฟกัสคอนโดฯตลาดกลาง ราคา 2-3 ล้านบาท, ซิตี้คอนโดฯราคา 1-2 ล้านบาท และแบรนด์เดอะคิทท์ ที่ราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท เพราะต้องการโฟกัสลูกค้าเรียลดีมานด์ที่แท้จริง

เบื้องต้นวางแผนเจาะเซ็กเมนต์ห้องชุดต่ำล้าน 3 โครงการ แลนด์แบงก์ที่แข่งขันได้จะอยู่โซนรอบนอกเมือง กระจายทำเลบางกะดี ลำลูกกา คูคต ภายใต้แบรนด์เดอะคิทท์ กับเสนา คิทท์ ราคาเฉลี่ย 3-3.5 หมื่นบาท/ตารางเมตร หรือราคาห้องละ 9.8-9.9 แสนบาท รวม 600-700 ยูนิต เฉลี่ยมูลค่าโครงการละ 300 ล้านบาท วางแผนเปิดขายพร้อมกันภายในไตรมาส 2/63-3/63

“ห้องชุดต่ำล้าน เสนาฯต้องการเจาะลูกค้า first jobber อายุ 25-30 ปี รายได้เฉลี่ย 1.5-2 หมื่นบาท เพราะตอนนี้เทรนด์การทำธุรกิจยังเผชิญพายุฝนฟ้าคะนอง ไม่ใช่ภาพที่สดใสมากนัก วันนี้ไม่ใช่เวลาไปลองอาวุธที่เราไม่คล่องมือ เราไม่มีโอกาสในการฝึกฝนมากนักในภาวะที่มีพายุ เราต้องเอาของที่เราชำนาญแล้วลงสนามเลย” บิ๊กค่ายเสนาฯกล่าว

ศุภาลัยห่างแค่คืบ MRT บางอ้อ

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ปีนี้วางแผนเปิดตัวใหม่ 30 โครงการ มูลค่ารวม 30,000 ล้านบาท แบ่งเป็นแนวราบ 25 โครงการ คอนโดฯ 5 โครงการ ตั้งงบฯจัดซื้อที่ดิน 8,000 ล้านบาท

โดยหนึ่งในโปรเจ็กต์ไฮไลต์ปีนี้ ศุภาลัยขับเคลื่อนการแข่งขันด้วยการเปิดขายห้องชุดราคา 50,000 บาท/ตารางเมตรบวกลบ ภายใต้แบรนด์ “ศุภาลัย ซิตี้ รีสอร์ท จรัญฯ 91” ทำเลอยู่ตรงข้ามโรงพยาบาลยันฮี บนที่ดินผืนใหญ่ 11 ไร่ มูลค่าโครงการ 2,100 ล้านบาท

รายละเอียด ออกแบบเป็นอาคารชุดโลว์ไรส์สูง 8 ชั้น จำนวน 5 อาคาร รวม 1,036 ยูนิต ร้านค้าอีก 4 ยูนิต มีห้องชุดให้เลือกแบบ 1-2 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 27-57 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้น 1.39 ล้านบาท หรือราคาเริ่มต้นตารางเมตรละ 51,481 บาท

“จุดเด่นทำเลอยู่ห่างสถานีบางอ้อ รถไฟฟ้า MRT 190 เมตร เรากำลังทำทางเดินเชื่อมเพื่อเป็นฟาซิลิตี้ให้กับผู้พักอาศัยในโครงการ โดยห้องชุดราคาตารางเมตรละ 5 หมื่น มีจำนวน 50-60 ห้อง ในขณะที่ราคาในโครงการอยู่ระหว่าง 5-8 หมื่นบาท/ตารางเมตร ซึ่งการกลับมาทำห้องชุดในราคาเบา ๆ แบบนี้ ถ้ามีโอกาสก็อยากทำอีก แต่แผนลงทุนปีนี้มีที่จรัญฯ 91 เพียงโครงการเดียว” นายไตรเตชะกล่าว