เขย่าที่รถไฟย่านรัชดา “โพไซดอน” ทุบอ่างสร้างโรงแรม

ร.ฟ.ท.เขย่าสัญญารัชดาฯ 124 แปลง อัพค่าเช่า ตั้งแต่เดอะสตรีท-ตึก SCB ไฟเขียว “บางกอกไนท์บาซาร์” เช่ายาวถึงปี’92 ชงบอร์ดเคาะ “โพไซดอน” ขอต่ออีก 30 ปี ปรับโฉมใหม่จากอาบอบนวดเป็นโรงแรม 3 ดาว หลังธุรกิจขาลง นักเที่ยวผวาโควิด กลางปีประมูลที่ดินโรงแรมเซ็นทรัลหัวหิน รื้อสัญญาสนามกอล์ฟเบียร์สิงห์-ทวินทาวเวอร์ และย่าน RCA เพิ่มรายได้ปีละ 3 พันล้าน

แหล่งข่าวจากการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ขณะนี้ ร.ฟ.ท.อยู่ระหว่างพิจารณาและประเมินมูลค่าทรัพย์สินสัญญาเช่าที่ดินย่านถนนรัชดาภิเษก 124 แปลง (124 สัญญา) ตั้งแต่แยกศูนย์การค้าเดอะสตรีท ไปตลอดแนวจนถึงสำนักงานใหญ่ SCB และจุดตัดถนนวิภาวดีรังสิต ที่ทยอยหมดสัญญาเช่าในปี 2563-2567

จัดระเบียบ 124 แปลง

อาทิ พื้นที่ลานจอดรถของศูนย์การค้าเดอะสตรีท ที่จอดรถโรงแรมดิ เอมเมอรัลด์ สถานบริการอาบอบนวดโพไซดอน สถานีตำรวจสุทธิสาร สถานีตำรวจพหลโยธิน ศาลอาญา บางกอกไนซ์บาซาร์ เป็นต้น ซึ่งที่ผ่านมา ร.ฟ.ท.มีรายได้จากค่าเช่าย่านถนนรัชดาฯเฉลี่ยปีละ 200 กว่าล้านบาท หากมีการเจรจาต่อสัญญาใหม่จะทำให้ ร.ฟ.ท.ได้ค่าเช่าเพิ่ม

“ตอนนี้ผู้เช่าหลายแปลงแจ้งความประสงค์จะต่อสัญญาเช่า บางรายอนุมัติไปแล้ว บางรายขอดัดแปลงอาคารใหม่ให้สอดรับกับเศรษฐกิจปัจจุบัน”

แหล่งข่าวกล่าวว่า ส่วนที่คณะกรรมการ (บอร์ด) อนุมัติต่อสัญญาแล้ว อาทิ บจ.แบงค์ค็อกไนท์บาซาร์ เจ้าของโครงการบางกอกไนท์บาซาร์ แยกรัชดาฯ-ลาดพร้าว เนื้อที่ 9 ไร่ โดยต่อให้อีก 30 ปี ตั้งแต่ปี 2562-2592 ร.ฟ.ท.ได้ผลตอบแทน 5,000 ล้านบาท และต่อสัญญาเช่าที่ดิน 7 ไร่ ให้กับ บจ.ไทยวัฒน์เคหะ อีก 20 ปี เริ่มปี 2565-2585 ได้ค่าตอบแทน 83 ล้านบาท

ทุบอ่างสร้างโรงแรม

ส่วนที่อยู่ระหว่างการพิจารณาต่อสัญญา อย่างที่ดินแปลงโพไซดอน 15.4 ไร่ เมื่อเดือน มิ.ย. 2559 บริษัทยื่นหนังสือขอต่อสัญญาอีก 30 ปี เดิมจะสิ้นสุดวันที่ 29 ก.พ. 2567 พร้อมกับขอปรับปรุงดัดแปลงอาคารสูง 11 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 10,656 ตร.ม. ปัจจุบันประกอบธุรกิจอาบอบนวด สู่ธุรกิจโรงแรมระดับ 3 ดาว วงเงิน 200 ล้านบาท เนื่องจากธุรกิจเข้าสู่ช่วงขาลง ประกอบกับมีภาระต้นทุนมากขึ้น ล่าสุดยังมีปัญหาการระบาดของโควิด-19 ทำให้ไม่มีนักท่องเที่ยว

“การเช่ามี 2 สัญญา คือ สัญญาสร้าง 4 ปี วันที่ 1 มี.ค. 2533-วันที่ 28 ก.พ. 2537 และสัญญาจัดหาประโยชน์ที่ดิน ตั้งแต่วันที่ 1 มี.ค. 2537-29 ก.พ. 2567 มีอาคาร 11 ชั้น เป็นสถานที่อาบอบนวดโพไซดอน 1 อาคาร และอาคารพาณิชย์ 4 ชั้น 32 คูหา และ 7 ชั้น 3 คูหา”

มูลค่าทรัพย์สิน 753 ล้าน

แหล่งข่าวกล่าวว่า ร.ฟ.ท.ได้จ้างบริษัทที่ปรึกษาประเมินมูลค่าทรัพย์สินและประเมินผลตอบแทนค่าเช่าที่จะได้รับตลอดอายุสัญญา ซึ่งมีหลายแนวทาง ทั้งขยาย 10-15-20-30 ปี โดยผลประเมินมูลค่าทรัพย์สินอยู่ที่ 753 ล้านบาท แยกเป็นที่ดิน 611 ล้านบาท อาคาร 41 ล้านบาท การประเมินยึดตามราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 215,000 บาท/ตารางวา

ด้านผลตอบแทนตั้งแต่ต่ำกว่า 1,000 ล้านบาท ถึงมากกว่า 3,000 ล้านบาท ขึ้นอยู่กับระยะเวลาการเช่า เช่น 20 ปี ประมาณ 1,600 ล้านบาท 30 ปี จะมากกว่า 3,000 ล้านบาท จะเสนอให้บอร์ด ร.ฟ.ท.พิจารณาอนุมัติในเร็ว ๆ นี้ หากได้รับอนุมัติถือว่าต่อสัญญาได้โดยอัตโนมัติ โดยที่ไม่ต้องดำเนินการตาม พ.ร.บ.ร่วมทุน 2562 เนื่องจากได้รับการยกเว้น จะดำเนินการต่อสัญญาภายใต้ระเบียบของการรถไฟฯ

“เงื่อนไขสัญญาเมื่อครบกำหนดเช่า ทรัพย์สินจะตกเป็นของ ร.ฟ.ท. หากให้เช่าต่อต้องพิจารณาให้สิทธิผู้เช่ารายเดิมก่อน โดยแจ้งล่วงหน้า 1 ปีก่อนสัญญาสิ้นสุด” แหล่งข่าวกล่าวและว่า

ประมูลที่ รร.หัวหิน

นอกจากนี้ ร.ฟ.ท.อยู่ระหว่างพิจารณาที่ดินแปลงใหญ่ที่หมดสัญญา หลังบอร์ดมีนโยบายให้เปิดประมูล อาทิ โรงแรมโซฟิเทล เซ็นทรัล หัวหิน เนื้อที่ 71.65 ไร่ โดย บจ.เซ็นทรัลหัวหินบีช รีสอร์ท จะสิ้นสุดวันที่ 15 พ.ค. 2565 เตรียมการเปิดประมูลกลางปี 2564 ได้เอกชนต้นปี 2565 เร่งให้เสร็จก่อนสัญญาหมด 3 เดือน ซึ่งเซ็นทรัลมีสิทธิยื่นประมูล

“ที่ปรึกษาประเมินผลตอบแทนรวมที่ ร.ฟ.ท.จะได้ตลอด 30 ปี เป็นเงิน 8,927 ล้านบาท เป็นค่าเช่าไม่ต่ำกว่า 5,727 ล้านบาท แต่มีเงื่อนไขว่าต้องลงทุน 3,200 ล้านบาท สร้างโรงแรมระดับ 3-4 ดาวเพิ่ม รีโนเวตตึกเก่าอีก 1,200 ล้านบาท”

รื้อสัญญา 3 บิ๊ก

ยังมีสัญญาเช่าของ บจ.บุญรอดบริวเวอรี่ (เบียร์สิงห์) ซึ่งเช่าอาคารและสนามกอล์ฟรถไฟหัวหิน ติดสถานีรถไฟ 500 ไร่ ครบกำหนด 30 ปี 31 มี.ค. 2558 ระหว่างรอต่อสัญญาใหม่ บริษัทจ่ายค่าเช่าให้ ร.ฟ.ท.เป็นรายปี ในอัตราเท่ากับปีสุดท้ายที่ 476,000 บาท ล่าสุดบอร์ดให้ศึกษาพัฒนาโครงการใหม่ที่ไม่ใช่สนามกอล์ฟอย่างเดียว

“กำลังทบทวนผลตอบแทน ซึ่งต้องทดสอบความสนใจภาคเอกชนด้วย จากเดิมประเมินมูลค่าทรัพย์สินอยู่ที่ 2,000-3,000 ล้านบาท จะต่อให้ 30 ปี แต่ต้องลงทุนเพิ่มไม่น้อยกว่า 1,000 ล้านบาท ปรับสนามกอล์ฟ สร้างคลับเฮาส์ โรงแรมและพูลวิลล่า หากเบียร์สิงห์ไม่ต่อ จะประมูลใหม่”

สำหรับโรงแรมเดอะทวินทาวเวอร์ เนื้อที่ 6.53 ไร่ ย่านรองเมือง เขตปทุมวัน ของ บจ.โกลเด้น แอสเซ็ท จะครบสัญญา 20 ปี วันที่ 17 ส.ค. 2564 ทางบอร์ดให้ทำข้อมูลเปรียบเทียบระหว่างต่อสัญญารายเดิมกับเปิดประมูลใหม่ รูปแบบไหนจะเป็นประโยชน์ต่อ ร.ฟ.ท.มากที่สุด

ส่วนที่ดินย่านโครงการรอยัลซิตี้อเวนิว (RCA) ถนนพระราม 9 ที่ บจ.นารายณ์ร่วมพิพัฒน์เช่า 3 แปลง จะหมดสัญญาเดือน ต.ค. 2565 โดยบริษัทขอต่ออีก 30 ปี ร.ฟ.ท.จะรวบเป็นสัญญาเดียว เนื้อที่ 62 ไร่ ซึ่งบริษัทที่ปรึกษากำลังประเมินมูลค่า ผลตอบแทน จะสรุปได้ในปีนี้

“หาก ร.ฟ.ท.จัดระเบียบสัญญาค่าเช่าได้หมด จะทำให้มีรายได้เพิ่มขึ้นจากที่ได้อยู่ 3,000 ล้านบาทต่อปี” แหล่งข่าวย้ำ