อสังหาริมทรัพย์

Ease of Doing แอชตัน อโศก เขย่าความเชื่อมั่นไทย-เทศ ลงทุนคอนโดฯปังหรือพัง

ฮอตกว่านี้ไม่มีอีกแล้ว #SaveAshtonAsoke

เย็นวันศุกร์ 30 กรกฎาคม 2564 ศาลปกครองกลางเผยแพร่คำพิพากษาเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างคอนโดมิเนียม “แอชตัน อโศก สุขุมวิท 21” ปลุกวงการอสังหาริมทรัพย์สับสนอลหม่านทันตาเห็น

ล่าสุดมีการออกมาแสดงจุดยืนจาก 3 ภาคส่วนที่เกี่ยวข้องทั้งทางตรงและทางอ้อม ในช่วงเวลาไล่เลี่ยกัน โดยมีจุดร่วมที่เหมือนกัน คือ เรียกร้องให้ภาครัฐเข้ามาดูแลแก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้น เนื่องจากมีผลกระทบอย่างกว้างขวาง

Ease of Doing Business

หนึ่งในประเด็นที่ถูกหยิบยกขึ้นมานำเสนอ เป็นเรื่องผลกระทบต่อความเชื่อมั่น ประเด็นใหญ่สุดมาจากแอชตัน อโศก เป็นโครงการร่วมทุน (JV-joint venture) กับกลุ่มมิตซุย ฟุโดซัง

หลังจากมีการเผยแพร่คำสั่งศาลปกครองกลาง ทำให้ มิตซุย ฟุโดซัง ต้องรายงานสถาานการณ์กลับไปบริษัทแม่ที่ประเทศญี่ปุ่น รวมทั้งต้องตั้งสำรองหนี้สูญวงเงิน 300 ล้านดอลลาร์ จากการลงทุนในโครงการนี้ ทั้ง ๆ ที่แอชตัน อโศก โอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้าแล้ว 87% เหลือขายเพียง 13%

ประเด็นใหญ่ไม่แพ้กัน โจทย์หนักกลับไปอยู่ที่ทีมเศรษฐกิจของรัฐบาล โดย “พลเอก ประยุทธ์ จันทร์โอชา” เพิ่งประกาศนโยบาย 120 วันเปิดประเทศพลิกฟื้นเศรษฐกิจจากสถานการณ์โควิด มีการเดินสายเซอร์เวย์ข้อคิดเห็นทูตและนักลงทุนต่างชาติ

การบ้านที่ฝากมาถึงรัฐบาลไทย มีเรื่อง “Ease of Doing Business-ดัชนีความยากง่ายในการประกอบธุรกิจ” จัดทำโดย World Bank โดยปี 2563 ประเทศไทยอยู่อันดับ 21 จาก 190 ประเทศทั่วโลก

อย่างไรก็ตาม หลังจากเกิดกรณี แอชตัน อโศก น่าสนใจเป็นอย่างมากเกี่ยวกับ Ease of Doing Business ของประเทศไทย ในการจัดอันดับปี 2564 ความเชื่อมั่นในการลงทุนในประเทศไทยในสายตาต่างชาติจะเป็นอย่างไร

สถาปนิกสยามฯชี้ 4 ประเด็น

สำหรับการออกมาแสดงจุดยืนเป็นทางการ เริ่มจาก “สมาคมสถาปนิกสยาม ในพระบรมราชูปถัมภ์” หรือ asa ทำหนังสือเปิดผนึกเมื่อวันที่ 2 สิงหาคม 2564 โดยคัดกรองประเด็นที่น่าสนใจในคดีนี้ 4 จุดด้วยกัน

1.คดีมีประเด็นถูกฟ้อง 5 เรื่อง แต่มีประเด็นเดียวที่ศาลพิพากษาว่ามีความผิด คือ “การออกใบรับหนังสือแจ้งความประสงค์จะก่อสร้างฯ เป็นการกระทำที่มิชอบ เนื่องจากผู้ประกอบการมิสามารถนำที่ดินบางส่วนของ รฟม.มาเป็นส่วนหนึ่งของพื้นที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งอาคาร

เพื่อที่จะทำให้อาคารดังกล่าวมีด้านหนึ่งของที่ดินกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร” เพราะที่ดินดังกล่าวจะอย่างไรก็มิใช่ที่ดินของผู้ประกอบการ, มิใช่ทางสาธารณประโยชน์ และการอนุญาตให้ใช้ที่ดินของ รฟม. ไม่ตรงกับวัตถุประสงค์ของการเวนคืนที่ดิน

2.ในคดีนี้ ผู้อำนวยการเขตวัฒนา ผู้อำนวยการสำนักการโยธา และผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร ให้การมีสาระสำคัญว่า คณะกรรมการพิจารณาคำขออนุญาตก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน หรือเคลื่อนย้ายอาคารของ กทม.

ได้พิจารณาแบบที่ผู้ประกอบการยื่นขออนุญาตแล้วพบว่า “…แบบที่ยื่น ไม่มีส่วนใดขัดประกาศ ข้อบัญญัติ กฎกระทรวง พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร 2522 หรือกฎหมายอื่นของ กทม.

3.(เหตุผลสืบเนื่องจากข้อ 2) ก่อนการแจ้งก่อสร้างตามมาตรา 39 ทวิ ผู้ประกอบการได้มีหนังสือหารือไปยังกรมโยธาธิการและผังเมือง ซึ่งได้มีหนังสือตอบข้อหารือว่า “หากที่ดินที่จะใช้เป็นที่ตั้งของอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษ แม้จะมิได้อยู่ติดถนนสาธารณะ

หากมีที่ดินแปลงอื่นที่สามารถใช้เป็นทางเข้า-ออกสู่ถนนสาธารณะ สำหรับอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษนั้นได้ตลอดตราบที่อาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษตั้งอยู่ และสามารถใช้เป็นทางเข้า-ออกของรถดับเพลิงได้สะดวก ก็จะเป็นไปตามเจตนารมณ์ของกฎกระทรวง ฉบับที่ 33”

ดังนั้น การที่ผู้ประกอบการนำที่ดินบางส่วนของ รฟม. มาเป็นส่วนหนึ่งของพื้นที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งอาคาร เพื่อที่จะทำให้อาคารดังกล่าวมีด้านหนึ่งของที่ดินกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร กทม.จึงเห็นว่าถูกต้องตามกฎกระทรวงแล้ว

4.ในกรณีเช่นเดียวกันนี้ สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกาได้เคยให้ความเห็นในปัญหาข้อกฎหมายไว้ตามที่คณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์ตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร 2522 ร้องขอในการพิจารณาอุทธรณ์ของผู้ประกอบการรายหนึ่งว่า ถูกต้องตามกฎกระทรวงกำหนด

ถ้าเอกชนมีข้อสงสัย-ให้ถามใคร

ทั้งหมดของคำพิพากษานี้ เป็นคำพิพากษาสั่งให้กรุงเทพมหานครในฐานะเจ้าพนักงานท้องถิ่น เพิกถอนการอนุญาตให้ก่อสร้างอาคารนี้

จุดยืนของสมาคมสถาปนิกสยามฯ ก็คือ “แม้ว่าประเทศไทยเราจะใช้กฎหมายที่ยึดถือตัวบทเป็นหลัก แต่จากกรณีที่เกิดขึ้นทั้งหมดนี้ทำให้เกิดข้อสงสัยว่าเจตนารมณ์กับตัวบทกฎหมาย อันไหนที่เราควรให้ความสำคัญมากกว่ากัน”

หากผู้ปฏิบัติมีข้อสงสัยตามกฎหมายควบคุมอาคารขึ้นมาอีก ผู้ปฏิบัติควรที่จะหารือหน่วยงานไหนดี

และที่สำคัญที่สุด กรณีเช่นนี้คงไม่ได้มีเพียงที่เดียวทั้งในอดีตและอนาคต ข้อดีที่เกิดจากเหตุการณ์นี้คงเป็นประเด็นให้เกิดการพัฒนากฎหมายไปสู่ความชัดเจนให้กับทั้ง “เจ้าหน้าที่ผู้ใช้กฎ สถาปนิก และผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์” เพื่อการพัฒนาของประเทศไทยในภาพรวม

กระทบความเชื่อมั่นนักลงทุน

ล่าสุด วันที่ 10 สิงหาคม 2564 “ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์” นายกสมาคมอาคารชุดไทย ส่งหนังสือแสดงจุดยืนสมาคมไปยังผู้เกี่ยวข้องทั้งภาครัฐและเอกชน ระบุว่า

เนื่องด้วย กรณีที่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เจ้าของอาคารชุดแห่งหนึ่งบนถนนอโศกมนตรี ได้รับคำพิพากษาของศาลปกครองกลางให้ เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างของโครงการพักอาศัยที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ และได้รับอนุญาตให้เข้าอยู่โดยมีผู้เข้าอยู่อาศัยมานานมากกว่า 2 ปีแล้ว โดยให้มีผลเป็นการย้อนหลัง

สมาคมอาคารชุดไทย เป็นองค์กรที่จัดตั้งขึ้นโดยผู้ประกอบการและผู้ร่วมลงทุนจากนักลงทุนทั้งในประเทศและต่างประเทศ มีวัตถุประสงค์เพื่อพัฒนาธุรกิจอาคารชุดให้เจริญก้าวหน้า ช่วยกันแก้ไขปัญหาอุปสรรคต่าง ๆ ที่มีอยู่ เผยแพร่แนวความคิดและรายละเอียดที่ถูกต้องของอาคารชุดแก่ประชาชน

ตลอดจนเป็นสื่อกลางที่จะติดต่อกับทางราชการและสถาบันการเงิน ซึ่งมีสมาชิกในขณะนี้รวมจำนวนกว่า 200 บริษัท โดยเป็นที่ทราบกันดีว่าธุรกิจนี้มีบทบาทสำคัญในการลงทุนของภาคเอกชน การจ้างงาน และการจัดสร้างที่อยู่อาศัยให้แก่ประชาชนตลอดมา

เกี่ยวกับเรื่องนี้ สมาคมอาคารชุดไทยได้ติดตามเหตุการณ์ดังกล่าวอย่างใกล้ชิด และพบว่า การเพิกถอนใบอนุญาตโดยมีผลย้อนหลัง แม้ว่าโครงการจะผ่านการพิจารณาจากหน่วยงานภาครัฐและรัฐวิสาหกิจทุกภาคส่วนตามขั้นตอนแล้ว

ทั้งการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย สำนักงานเขตวัฒนา ผู้อำนวยการสำนักการโยธา และกรุงเทพมหานคร ซึ่งทำให้ได้รับใบอนุญาตครบถ้วนถูกต้อง

แต่เมื่อเกิดเหตุการณ์ดังกล่าว ทำให้เกิดข้อห่วงกังวลของผู้ได้รับผลกระทบทุกฝ่าย โดยมีโครงการที่มีลักษณะการใช้ที่ดินของหน่วยงานของรัฐเป็นทางเข้า-ออกนับร้อยโครงการ นอกจากนี้ โครงการดังกล่าวยังมีผู้พักอาศัยถึง 578 ครอบครัว จาก 20 ประเทศทั่วโลกที่ได้ใช้ทรัพย์ซื้อที่อยู่อาศัย อันเป็นสิ่งจำเป็นโดยสุจริต

จากเหตุการณ์ข้างต้นอาจกระทบถึงความเชื่อมั่นของผู้บริโภค อันอาจมีผลต่อความสงบเรียบร้อยของสังคมโดยรวม โดยเฉพาะภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจเกี่ยวเนื่อง เช่น ธุรกิจธนาคาร สินเชื่อลูกค้ารายย่อย หรือหลักประกันการชำระหนี้ต่าง ๆ

ทุกฝ่ายขาดความเชื่อถือต่อระบบการขออนุญาตจากทางราชการ และมีผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุนทั้งในและนอกประเทศ และส่งผลกระทบต่อการลงทุน การจ้างงาน และเศรษฐกิจของประเทศไทยเป็นอย่างมาก

แนะดูแลประชาชนผู้สุจริต

ที่ว่างเปล่าที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ตลอดแนวก่อสร้างสาธารณูปโภคพื้นฐาน ซึ่งอาจเป็นตะเข็บของสิ่งปลูกสร้าง หรือที่ดินอยู่เหนือหรือใต้สิ่งปลูกสร้างโครงการสาธารณูปโภคที่สร้างแล้วเสร็จนั้น “หน่วยงานรัฐ-รัฐวิสาหกิจ” ที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ควรมีอำนาจและหน้าที่ในการบริหารจัดการพื้นที่ดังกล่าวให้เกิดประโยชน์และรายได้สูงสุด

โดยอาจมีหรือไม่มีหน่วยงานร่วมพิจารณา เช่น กรมธนารักษ์ หรือหน่วยงานพิเศษใด เพื่อให้เกิดความโปร่งใส โดยรายได้ดังกล่าวจะใช้เป็นงบประมาณในหน่วยงาน เพื่อแบ่งเบาภาระทางการคลังประเทศ หรือนำส่งคืนคลังแผ่นดิน เป็นประโยชน์แก่ประเทศต่อไป

โดยเฉพาะอย่างยิ่งในสถานการณ์ปัจจุบัน ที่ทุกหน่วยงานควรช่วยลดภาระและสร้างรายได้เข้าสู่รัฐ ภายใต้กฎหมายทันสมัย และส่งเสริมต่อการบริหารประเทศ

จึงเรียนมาเพื่อขอความร่วมมือในการแก้ปัญหาอันเนื่องมาจาก ผลกระทบจากคำตัดสินของศาลปกครองกลาง ซึ่งมีผลกระทบในวงกว้างต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ภาคประชาชนผู้สุจริต หลักความเชื่อมั่นในระบบเศรษฐกิจไทย

ลูกบ้านงงมาถึงจุดนี้ได้ยังไง

และวันที่ 10 สิงหาคม 2564 เวลา 14.00 น. “กลุ่มเจ้าของห้องชุดแอชตัน อโศก” เปิดตัวและเปิดใจในฐานะผู้รับผลกระทบทางตรง โดยตัวแทนระบุว่า ในมุมมองของผู้บริโภค แอชตัน อโศก มีลูกบ้านกว่า 600 ครอบครัว จำนวนกว่า 1,000 คน มีชาวต่างชาติมากถึง 140 ครอบครัว มาจาก 20 ประเทศทั่วทุกมุมโลก

หลังจากที่ทราบข่าว พวกเรารู้สึกตกใจมาก งุนงงว่าเหตุการณ์เหล่านี้เกิดขึ้นได้อย่างไร พวกเราอยู่ที่บ้านแห่งนี้มาเกือบ 2 ปีแล้ว บ้านหลังนี้เป็นบ้านของพวกเรา เราก็ไม่รู้ว่าเราจะอยู่ต่อไปยังไง

ตอนยื่นเรื่องกู้ซื้อบ้าน ธนาคารก็อนุมัติวงเงินกู้ กลุ่มลูกบ้านเกินครึ่งก็เป็นการซื้อผ่านการกู้ธนาคาร ในวันโอนกรรมสิทธิ์ ทางกรมที่ดินก็ออกโฉนดให้และอนุมัติการโอน พวกเราทำมาทั้งหมดผ่านในจุดที่สร้างความเชื่อมั่นในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของคนคนหนึ่งมาขนาดนี้แล้ว พวกเราจึงตกใจและเสียใจมากว่า เรามาอยู่ในจุดนี้ได้อย่างไร

มึน แบงก์ปิดประตูรีไฟแนนซ์

สิ่งที่ลูกบ้านเผชิญอยู่ในตอนนี้ หลัก ๆ เรื่องแรก คือ การรีไฟแนนซ์กับทางธนาคาร ตอนนี้มีลูกบ้านหลายท่านถึงเวลาที่จะต้องยื่นรีไฟแนนซ์ (ผ่อนครบ 3 ปีแรก) และเมื่อเหตุการณ์นี้เกิดขึ้น สิ่งที่ลูกบ้านได้รับก็คือ การปฏิเสธในทันทีจากธนาคาร โดยให้เหตุผลว่า คอนโดฯถูกระงับใบอนุญาตก่อสร้าง และไม่มีความมั่นคงเพียงพอ

ประเด็นที่ 2 เรื่องของความมั่นคง ตอนนี้คอนโดฯนี้เหมือนถูกฟรีซไปเลย ไม่มีใครอยากที่จะทำนิติกรรมด้วย หลายคนมองว่า คอนโดฯนี้เป็นคอนโดฯเถื่อน

หลาย ๆ ท่านทำงานอย่างหนักมาเพื่อเก็บเงินซื้อคอนโดฯนี้เป็นบ้าน การทำงานอย่างหนักเพื่อให้ได้มารับผลตอบแทนแบบนี้หรือ คอนโดฯที่ไม่รู้ว่าจะผ่อนไปทำไม ผ่อนแล้วได้อะไร สภาพคอนโดฯจะเป็นอย่างไร นี่คือคำถามที่ยังไม่มีคำตอบในใจของพวกเรา

ประเด็นที่ 3 ที่สำคัญไม่น้อยไปกว่ากันเลยก็คือ ที่แห่งนี้เรามีลูกบ้านที่เป็นชาวต่างชาติจากหลายมุมโลกที่ได้รับผลกระทบนี้ แล้วก็ตกใจกับสิ่งที่เกิดขึ้นมาก ๆ ด้วยเช่นกัน

ขอความเป็นธรรม-จี้รัฐเยียวยา

สุดท้ายนี้ พวกเราลูกบ้าน แอชตัน อโศก อยากจะวิงวอนและขอความเห็นใจจากสื่อมวลชน สังคม หน่วยงานภาครัฐ ดังนี้

1.พวกเราอยากสอบถามว่า ใครจะเยียวยาพวกเรา ใครจะยื่นมือเข้าช่วยเหลือลูกบ้านกว่า 1,000 คนนี้ ทั้งในระยะสั้น เช่น การรีไฟแนนซ์ ความเชื่อมั่นในการพักอยู่อาศัย และระยะยาวในเรื่องของคดีความต่าง ๆ

2.พวกเราในฐานะประชาชนตาดำ ๆ ที่ได้รับความเดือดร้อนก็อดตั้งคำถามไม่ได้ว่า ถ้าเกิดเหตุการณ์ไม่คาดฝันขึ้น และมีคำสั่งศาลปกครองสูงสุดให้เพิกถอนและทุบทิ้ง ถึงเวลานั้นใครจะเป็นผู้รับผิดชอบ จะเป็นหน่วยงานรัฐ หรืออนันดาฯ

ท้ายที่สุดนี้ พวกเราลูกบ้านแอชตัน อโศก ขอยืนยันว่า เราเคารพในคำตัดสินของศาลชั้นต้น เคารพกฎหมาย และความถูกต้องถือเป็นเรื่องสำคัญมาก ๆ

เราแค่อยากวอนให้สิ่งที่เราเคารพและยึดมั่น ช่วยพิจารณาถึงผลกระทบต่อพวกเรา และขอความช่วยเหลืออย่างเป็นธรรม